文/乐居新媒体 魏薇

北京海淀的香山墅区是北京豪宅市场独树一帜的存在，多年来土地供应稀缺。

去年，越秀地产打造了其在北京的首个豪宅项目——香山樾。开盘11个月，总供应量440套的香山樾网签149套。据说，香山樾在9月27、28号两天，卖了近20套。这部分数据还未能体现在北京市住建委的官方网站上。

所有户型中，面积最小的最好卖。面积段在180-190㎡的户型，总供应128套，成交63套。成交最低的是220-230㎡的户型，总供应量93套，卖了26套；其次是270㎡以上的最大户型，供应72套，卖了21套。

8月中旬，越秀地产北方区域总经理董毅与香山樾项目营销负责人王菲一起做客越秀北方区域直播间，对香山樾做起了宣传。这也是董毅加入越秀地产后操盘的首个豪宅项目。

2023年6月14日，越秀地产从30家房企中脱颖而出，以79.35亿 4.5万㎡超低能耗建筑面积“双触顶”摘得北京市海淀区四季青镇双新村棚户区改造项目2603-003-1地块。

这场土拍中，越秀地产因“玄学”被热议了一波。董毅身穿粉色衬衫，桌上放着一个红色纸袋，上面写着“大吉大利”。“心诚则灵”之下，越秀地产成功摇中上述地块。

这一次，董毅的衣着颜色相对朴素低调：灰色长袖配黑色长裤。

2023年2月初，投拓出身的董毅加盟越秀地产，担任华北区域副总经理，北京公司总经理。跳槽到越秀地产前，他曾是旭辉华北区域集团的总裁。

当时，越秀地产对外释放出对北京乃至整个华北市场的强烈野心。董毅上任后，越秀地产在北京以59亿元的大手笔连续拿下石景山区苹果园项目、昌平区信息园二期项目两宗地块。竞拍成功后，董毅在朋友圈晒出喜报，并配文：越秀首入北京城六区。

拿下海淀四季青拿地块后，越秀地产在6月25日成立了项目公司——北京越华房地产开发有限公司（简称“越华地产”），注册资本39.675亿元，董事长为郭伟智，唯一股东是越秀旗下的佛山市南海区樾汇房地产开发有限公司（简称“南海越汇”）。

项目开发之前，越秀地产拉上了北京国资。

7月11日，越秀集团党委副书记、副董事长、总经理，越秀地产党委书记、董事长林昭远，带队拜访北京城建集团并签署战略合作协议。

7月12日，南海越汇与北京城建兴华地产有限公司（简称“城建兴华”）共同出资成立了“北京城秀房地产开发有限公司”（简称“北京城秀”），注册资本39.675亿元，双方的持股比例分别为50.51%、49.49%。

新成立的北京城秀受让了越华地产99%股权。越华地产另外1%股权由南海越汇持有。

城建兴华由北京城建投资发展股份有限公司（简称“城建发展”）100%持股。城建发展则是北京城建集团的子公司，也是后者旗下唯一的房地产开发上市平台。北京城建集团对城建发展的持股比例为43.84%。

在双方成立合资公司之前，有个小插曲。越秀方面曾在7月6日将越华地产19.44亿元的股权质押给了城建兴华，占注册资本的49%。该股权出质在11月28日失效。

直到7月31日，城建发展才发布了关于全资子公司城建兴华参与北京市海淀区双新村项目合作开发的公告。

8月6日，海淀四季青003-1地块案名公布，定名为香山樾，销售指导价12.1万/㎡。这是越秀地产与北京城建在北京打造的首个高端人居项目。

项目占地约7.39万平，建面约8.96万平，限高12米，容积率1.05，绿地率30%。由24栋4层低密洋房组成，共计440户，200㎡以上一梯一户，200㎡以下一梯两户，车位比1:2。

户型覆盖了185—275㎡这个当前豪宅市场最受欢迎的面积段，设有184㎡、192㎡、222㎡、231㎡、272㎡五类全四居三卫户型。184平有152套 (占比35%)、192平有48套（占比11%）、222平有108套（占比25%），231平有60套（占比14%）、272平有72套（占比16%）。

从户型设计上来看，185平户型的厨房只能放长条桌，不能放餐边柜，客餐厅存在三个阳角，这可能导致“角煞”，即风水上的不利因素；10㎡的厨房，实则有效空间非常少。222㎡的户型，没有做到四房朝南。

香山樾在宣传上下足了功夫。项目信息出来后，香山樾被赋予了各种美名，“神盘”、“红盘”、“王炸级豪宅”、“绝美大平层”等各种溢美之词层出不穷。

在香山墅区，香山樾的价格是倒挂的。2023年交付的颐和金茂府入市均价11.1万/㎡，二手房挂牌价约14.1万/㎡；同样是2023年交付的香山壹号院入市均价11.1万/㎡，二手房挂牌价约14.5W/㎡。更早交付的西山美庐、香山清琴，二手房挂牌价大约分别是17.8万/㎡、15.4万/㎡。

海淀连续10年供地全市占比不足5%，香山别墅区近20年高端住宅项目供应不足十个，上一批次是在2019年，香山壹号院和颐和金茂府均是在这一年拿的地。这两个楼盘在不启动渠道中介的情况下，就快速清盘。

去年10月底，越秀在海淀香山举办了一场盛大的产品发布会，越秀地产及北京城建地产双方领导出席，还请来了前故宫博物院院长单霁翔背书，他在会上分享了中国传统居住文化、三山五园及香山地脉文脉。

去年11月18日，香山樾取证，416套房源入市；11月21日，正式开盘。几个小时后，香山樾官方海报出炉了——首开劲销285套。

总价2200万元起步的豪宅项目，这意味着越秀和北京城建开盘狂揽至少62亿元。按照416套房源算，去化达68%。

今年3月29日，香山樾2号楼拿到预售许可证，一共24套住宅。至此，香山樾440套住宅全部入市。

北京住建委网站显示，香山樾目前已签约149套，成交均价大约为12.2万元/㎡。