文/乐居新媒体 林振兴

没有对比，就没有伤害。同为闽系房企，赴京赶考，国贸地产和建发地产的成绩却一个天上、一个地下。

在顺义，国贸地产旗下的璟上兰园项目取证已有10个月，网签数据却不甚理想。据北京住建委签约统计，截至9月30日，璟上兰园（备案名：映荷家园）已签约66套，去化率17%，签约面积7298.01㎡，成交均价48460.93元/㎡，成交金额3.54亿元。

璟上兰园的成交数据，被隔壁的建发观云吊打。同在2023年6月拍地，建发观云的网签去化率超78%，成交均价55170.74元/㎡，成交金额18.1亿元，是璟上兰园的五倍。

璟上兰园的现状揭示了一个道理：价格降得越猛，却没有好的收成。

该项目指导价5.8万元/㎡，现降至4.8万元/㎡，而低楼层房价价格更低，实际报价只有约4.3万元//㎡。此外，璟上兰园依赖多家渠道商进行去化，不仅有自家销售团队，还委托思源兴业房地产服务集团和嘉德至鼎房地产顾问进行销售。

在社交媒体上，有购房者吐槽璟上兰园开发商的抠门背刺行为，“最早一批购买璟上兰园的客户，现在表面上已经跌了至少两三千......小户型作为卖的最多的，最早支持的，最后装标升级没享受到，反而享受了高单价。”

该购房者称，（璟上兰园）作为定位改善盘的房子，各方面都差点意思，还碰瓷和煦，根本没得比。装修在一开始和竞品比差的多，然后卖一段时间客户不买账，升级装标亡羊补牢，只补一半，得罪下小户型客户，然后还卖不动，然后大户型也继续降价再得罪小户型客户，小户型妥妥的接盘侠。这还不到尾盘阶段，这个趋势，尾盘价格不得突破天际。

璟上兰园的得房率非常高，达90%，每个户型赠送防火挑檐（类似阳台）和设备平台，都不计入产权面积。但业内人士分析称，璟上兰园是目前后沙峪板块位置最差的新房项目。虽然相比其它楼盘它离地铁最近，但处于后沙峪的边缘地带，离核心区较远，周边配套缺乏。

另有信源称，璟上兰园开盘数据对公司及合作方两头欺瞒。开盘虚报40套，后期集中退房被发现，被严厉要求整改。开盘前五个月网签仅5套，被媒体大量吐槽。后营销分管及营销负责人持续造假数据。

国贸地产此次北上，并不是单枪匹马，而是抱住了另一家央企开发商的大腿。

璟上兰园项目所处的顺义新城6001地块地块，是2023年6月能建城发以17.31亿+1.3万㎡现房销售面积竞得，楼面价约2.82万元/㎡，溢价率15%。紧接着6月14日，项目开发主体——北京顺能房地产开发有限公司（简称“顺能房地产”）成立，法定代表人为胡文全，注册资本为1亿元。

2023年11月16日，璟上兰园取得预售证，共推出384套房源，建筑面积为61378.59㎡，容积率为1.8，户型为105㎡三居、119/131/152㎡四居，交房时间预计2026年上半年。

取证前一天，能建城发披露，拟将旗下的顺能房地产挂牌增资，让出49%股权。12月29日，顺能房地产的工商登记发生变更，能建城发、厦门国贸旗下的北京贸悦房地产开发有限公司（简称“贸悦房地产”），各持有51%、49%的股权。目前，璟上兰园项目等土地使用权已抵押予中国银行股份有限公司通州分行。

合作方能建城发在西南三环的北京中国府，卖得也不顺。据乐居财经了解到，能建城发董事长为杨扬洋、经理为萧睿，上半年该公司主营业务收入25.23亿元，主营业务净利为-6.18亿元。

在通州，国贸地产的另一个项目——建投国贸瑨上，也是是通过向合作方买股进入的。

这个项目案名也比较怪异，拿证542套，网签也才23套，去化率4%，签约面积2235.92㎡，成交均价41592.7元/㎡，成交金额才九千多万。

业内人士则评价国贸地产在京的两个项目，“瑨上也采用了璟上兰园的做法，开盘就是低价，但是依然无效，真不知道国贸（地产）北京公司的人怎么想的，在北京这么一个改善为主的市场里，去打刚需盘的打法，以降价拉销售，买的客户是奔品质和涨价来的，你却搞个开盘再降价，人家谁敢买啊。”

该项目地块是由天津晋恒房地产开发有限公司（简称“晋恒房地产”）于2023年10月以13.04亿元竞得，成交楼面地价22788元/平方米。紧接着10月底，项目公司北京晋心房地产开发有限公司（简称“晋心房地产”）成立，法定代表人为冯艳华，并在今年2月引入贸悦房地产，持股49%。

其中，晋恒房地产背后全资股东是山西建设投资集团有限公司（简称“山西建投”），后者又由山西国资委和山西财政厅分别持股90%和10%。

诡异的是，今年7月，晋心房地产的注册资本从130400万元锐减至3000万元，下降97.69939%。有信源称，国贸地产与山西建投双方持续吵架、对峙。更劲爆的是，网上流传出建投国贸瑨上项目建投方销售实名举报，项目某女领导滥用权力，欺上瞒下，无故加班，和客户乱承诺。

在北京，除了通州顺义，国贸地产还布局海淀、石景山等区域，联合其他实力开发商一起打造北京学府壹号院、长安誉等项目。而眼下不管是璟上兰园，还是国贸瑨上，国贸都是交由贸悦房地产。

据乐居财经了解到，贸悦房地产成立于2023年7月，注册资本1000万元，由厦门国贸房地产有限公司（简称“国贸地产”）全资持股，法定代表人、董事长为鹿兵，总经理为孙志勇，名下仅有上述两家子公司。

在京城地产圈，孙志勇跳槽很是频繁。

他曾在闽系房企中骏集团工作过，先后任职南昌公司总经理、北京公司总经理。但因为中骏集团进行架构调整，孙志勇便离职了。据传言，在孙志勇离职前，中骏集团想将其调任总部负责长租公寓工作，但被拒绝。

在中骏集团辞职后，2021年，孙志勇加盟金辉集团，担任北京公司总经理。后来，他从民营房企跳槽到国企，加入国贸地产，担任北京公司总经理。

他本人喜欢抛头露面，站台项目，发表演讲。在6月底某场房地产沙龙中，孙志勇表示，（北京）外围区县的库存量较大，建议实施分区解除限购；此外，在一二手房转化上，出台契税优惠等政策，更加助推卖旧买新，激活市场。

鹿兵则是国贸地产福州公司总经理，他在国贸地产旗下南昌、福州、赣州、抚州等项目公司担任董事长、法人。

除了北京，在鹿兵执掌的赣州、福州等项目在近期因降价问题而见诸报道。当中，国贸赣州原项目最早在2022年1月开盘，开盘价6500元/平米左右，中间经历过多次降价，最近价格降到4999元/平米。福州国贸江屿原项目2022年底开盘，备案价19700元/平米，随后降至1.8万/平米左右，如今更降到1.5万/平米左右。

根据国贸地产（厦门国贸房地产有限公司）披露的2024年债券中期报告，该公司期内营收、利润均录得较大程度的下降。

上半年，该公司实现营业收入56.49亿元，比2023年同期的68.24亿元，下降了17.22%；实现净利润1.27亿元、归母净利润2.75亿元，同比更分别下降71.71%、41.98%。

报告期末，国贸地产合并报表范围内公司有息债务余额245.85亿元，同比增长了3.23%。其资产负债率也由去年同期的73.54%上升至75.48%。

短债方面，该公司有一年内到期的非流动负债45.76亿元。期内的现金及现金等价物52.65亿元。据此计算现金短债比为1.15左右。

近两年来规模逆势扩张的国贸地产，无疑也面临较高的库存压力。中期财报显示，国贸地产今年上半年的存货为850.71亿元，比上年同期的730.46亿元，增长了16.46%。在低迷的市场，较大的存货使得国贸地产计提了较大额度的跌价准备，达17.82亿元。