文/乐居财经  李奕和

去年5月，国贸地产经过与保利、建发18轮竞价厮杀，最终以24.8亿元的封顶价，摇中广州白云嘉禾望岗地块。

走出厦门，在全国范围逆势扩张的国贸地产，还是挺受幸运女神眷顾的。这是国贸地产在广州落下的第二子，总投资超37亿。

不到三个月后，国贸地产在广州文艺打卡地太古仓，举行了白云项目的案名发布会。

这个来之不易的项目，被命名为国贸云上。

国贸云上属于国贸地产“上”系产品，在其内部三大产品系中有着较高地位。国贸地产寄希望以此，表达持续深耕大湾区的决心。

如果仅从业绩层面看，国贸云上似乎也不负重望。

刚过去的国庆节，国贸云上披露了一组数据，该楼盘国庆黄金周期间销售超100套。据悉，楼盘国庆期间来访客户直线上升，其中国庆当天吸引了200多组客户到访。

国贸云上规划7栋高层住宅，户型为85平、105平、123平、143平，最早在今年1月首开，据当时消息，项目开盘，当晚去化破百套，销售约5.8亿。

不过，眼下的行情，项目的销售数据，都成了开发商的文字游戏，具体情况如何，只有开发商冷暖自知。

乐居财经查阅广州住建局数据，截至2024年10月11日，国贸云上住宅已售套数277套，住宅未售套数326套。也就是说，从1月开盘至今，项目的去化45%左右，不足五成。

根据CRIC数据，国贸云上130-150平米的户型去化最好，供应套数32套，供求比达到1。此外，110-130平米户型供应套数127套，供求比1.55；90-110平米户型供应套数254套，供求比2.71；70-90平米户型供应套数190套，供求比2.91。越小的户型，供求比越大，去化越难。

较为热销的国贸云上也并非没有缺点可言。从所处位置看，项目周边发展需要时间，有大量待开发土地；学校存在不确定性，目前学校是村小加禾小学，西侧教育用地尚未开发。

此外，项目本身的前后楼间距较窄，可能会导致低层房源采光不好以及隐私性不足等问题；而项目南边是空港大道，车流量较大，也可能导致部分楼栋房源有噪音和粉尘影响。

不过，相较于国贸地产进入广州的第一个项目，国贸云上的市场反馈显然已是不错。

2021年的广州首次土拍，国贸地产跟融创组成联合体，以总价43.18亿元拿下广州增城地块。项目占地14万平米，共规划有24栋27-33层的高层住宅，约4430户，容积率为3.6，体量超67万平米。

但紧随着融创的出险，国贸地产全盘接过了项目，命名为国贸学原。自2022年7月开盘以来，国贸学原的价格随着增城的房价一路下探，网上平台显示，其首开均价约在1.8万/平，至目前的均价仅1.35万/平。

而即便不断降价促销，国贸学原的去化依然不甚理想。截至2024年10月11日，广州住建局的数据显示，国贸学原已取预售证的住宅已售套数186套，住宅未售套数2098套。据此计算的去化率仅有8.87%。

也因此，国贸地产对国贸云上项目寄予了更大的希望。在去年的那场发布会，国贸地产广州公司总经理苏玮薇就借着国贸云上项目，向现场的一众嘉宾描绘了国贸地产深耕湾区的战略雄心。

只不过，市场将迎来一个怎样的国贸云上，仍有待观察。国贸云上交付时间最快的也要到2026年1月。不可否认的是，随着外拓的增加，国贸地产近期以来的多个项目就曾因降价、质量等问题被推上风口浪尖。

迫于城市非核心区去化的压力，国贸地产外拓的布局开始转向核心区，第一次落子广州选择在增城，国贸云上所在的白云，则属于广州的几大核心区之一。国贸地产还要进一步地聚焦。

今年6月，国贸地产通过合作的方式，入股了越秀地产天河的世界大观三期项目。目前，该项目的开发主体广州广泰房地产开发有限公司由广州国贸地产有限公司持有45%的股权，剩下的55%股份，则仍由越秀地产持有。

此前，国贸地产披露的2024年债券中期报告显示，期内营收、利润均录得较大程度的下降。上半年，该公司实现营业收入56.49亿元，比2023年同期的68.24亿元，下降了17.22%；实现净利润1.27亿元、归母净利润2.75亿元，同比更分别下降71.71%、41.98%。

盈利能力下滑的一大原因，是国贸地产录得较大的资产减值损失，为4.22亿元。去年同期，其仅有471.06万元的资产减值损失，今年的数字比去年扩大了8867%。

中期财报显示，国贸地产今年上半年的存货为850.71亿元，比上年同期的730.46亿元，增长了16.46%。在低迷的市场，较大的存货使得国贸地产计提了较大额度的跌价准备，达17.82亿元。