9月26日，中国REITs发展2024年会在上海成功举办。此次大会在上海市委金融办、上海市发展改革委的指导下，由瑞思不动产金融研究院主办、上海城投控股股份有限公司协办，同时得到中国建设银行、中国国际工程咨询有限公司、中国房地产业协会和北京大学国家金融研究中心的大力支持。

中国人寿保险（集团）公司原董事长、原保监会副主席、十三届全国政协常委杨明生，中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光，中国国际工程咨询有限公司党委书记、董事长苟护生，中国国新控股有限责任公司党委委员、副总经理王豹，中国建设银行原监事、中国房地产业协会第八届理事会名誉副会长王毅，上海市委金融办副主任陶昌盛，上海市发展改革委党组成员、副主任陈国忠，住房和城乡建设部住房保障司副处长王伟，中国证监会债券监管司副处长简思达，上海证券交易所债券业务中心副总监王建国，上海城投（集团）有限公司财务总监王韬，上海城投控股股份有限公司党委书记、董事长张辰，北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥等嘉宾出席年会。此外，原始权益人、投资机构、学术、中介服务机构等单位代表共400余位嘉宾参加会议。

开幕致辞

上海市委金融办副主任陶昌盛表示，目前上海已上市6只REITs产品，融资规模约120亿元，资产类型有序拓展，越来越多的金融机构积极参与其中。REITs作为创新型金融工具，在新的发展阶段，将为资本市场注入新活力，也必将在经济发展中发挥重要作用。最后，他针对REITs市场发展提出三点建议：一是持续丰富REITs市场产品体系，在保租房、绿色低碳、新型基础设施等领域开发更多REITs创新产品；二是持续完善REITs市场生态体系，积极发挥好上海证券交易所等金融要素市场作用，打造覆盖公募REITs业务全链条、各环节的综合金融服务，进一步优化REITs投资者结构，吸引更多资产管理机构落户上海；三是持续优化REITs市场发展环境，进一步加强金融法制建设，建立符合REITs特点的发行、上市、交易、信息披露等制度。

上海市发展改革委党组成员、副主任陈国忠表示，近年来，基础设施REITs市场持续扩容，盘活存量资产、扩大有效投资的作用逐步凸显，有力支持了实体经济发展。同时，REITs有关政策逐步完善，为进一步强化REITs政策保障、优化REITs市场环境起到了积极作用。对上海市来说，推进基础设施REITs既是稳投资、稳增长的重要举措，也是完善上海金融体系建设、提升国际金融中心能级的重要一环。陈国忠还结合上海基础设施REITs工作推进情况，分享了几点体会。一是盘存量促投资是目标，切实提升服务实体经济质效；二是完善生态体系建设是保障，着力优化营商环境；三是强化组织做好服务是关键，激发市场活力和内生动力。

主旨演讲

中国人寿保险（集团）公司原董事长、原保监会副主席、十三届全国政协常委杨明生表示，耐心资本通常指重视长期投资价值回报、对市场短期波动承受能力较强的资金形式，其中保险资金具有规模大、期限长、成本低、来源稳定等显著特性。杨明生分析了REITs市场存在的三点问题：一是市场规模有限，产品流动性不足；二是长期稳定的优质资产不足；三是市场研究能力需要加强。据此他提出三点建议：一是简化扩募流程、降低杠杆率限制，促进存量REITs做大做强，同时加速更多传统与新型资产业态上市；二是提升耐心资本参与REITs市场积极性；三是加强市场普及教育，促进行业宣传、引导、培训、交流、培育专业机构，同时加强监管机构沟通协调机制，为相关支持政策出台奠定良好基础。

中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光表示，REITs常态化发行政策将有力推动我国REITs市场发展，同时随着我国房地产市场深度调整，发挥REITs在消化存量房产方面的独特作用至关重要。具体体现在三个方面：第一，房企存量房产规模巨大，市场有待消化，传导影响金融安全；第二，长租公寓、养老公寓、康养项目等新型住房消费需求崛起；第三，消化存量需要大量资金支持，当前经济背景下发展REITs正当其时；第四，着力培育合格的REITs底层资产。他就培育REITs资产提出三点建议，一是允许在同一城市、同一类型的资产合并计算、打包上市；二是适当放宽资产历史三年的盈利要求；三是REITs定价要发挥市场机制作用，促进REITs发行和交易有效衔接。

中国国际工程咨询有限公司党委书记、董事长苟护生对于拓宽多元化投融资渠道、推进基础设施高质量发展提出四点方向和建议：一是盘活新能源和新基建，“风”“光”无限，助力“双碳”目标实现；二是盘活保障性租赁住房、公共租赁住房以及市场化租赁住房，从“住有所居”到“住有宜居”，健全多层次社会保障体系；三是盘活养老设施，大力发展“银发经济”，推动解决“老有所养”重大民生问题；四是考量非财务因素，关注可持续发展，对基础设施项目开展ESG评价。他表示，REITs作为服务实体经济创新性普惠性金融产品的典型代表，在常态化发行的新阶段，其投资价值将更加凸显，发展前景更加广阔。

上海城投（集团）有限公司财务总监王韬围绕城投宽庭保租房REIT项目进行分享，他介绍了城投宽庭保租房REIT的发行背景、底层资产江湾社区和光华社区两个保障性租赁住房项目运营情况。王韬表示，城投宽庭保租房REIT的设立对加快上海市保障性住房建设任务、树立上海金融创新标杆、推动长三角企业存量资产盘活和打造保租房REITs板块等具有积极意义，是金融服务实体经济促进企业高质量发展的创新典范。未来，上海城投将不断提升运营能力、赋能城市更新、助力构建多层次REITs市场，推进城投宽庭保租房REIT高质量发展。

中国国新控股有限责任公司党委委员、副总经理王豹以国有资产和国有资本为切入点分享观点。作为国有资本运营公司，中国国新持续关注REITs市场建设，已经建立了从一级市场存量资产盘活到二级市场REITs发行及投资的全流程业务链条，深度参与公募REITs市场投资以及多层次REITs市场构建。他还分享了对REITs市场的认识与展望：一是REITs项目常态化发行，为更大规模盘活国有存量资产提供“新”机遇；二是REITs市场的持续扩容，为国资央企增强核心功能、提升核心竞争力提供“新”动力；三是REITs市场的稳定运行，为资产专业化整合和运营提质提供“新”思路；四是中国REITs市场健康可持续发展，对各类市场参与主体提出“新”要求。

中国REITs市场发展白皮书发布

北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥表示，市场进入常态化发行阶段，需要建立指标体系来刻画中国REITs市场发展现状、描述中国REITs市场发展图景、诠释中国REITs市场发展理念。建立中国REITs市场指标体系有利于直观反映REITs投资价值和融资能力，为动态监测和国际比较提供参考依据。指标体系的建设按照需求导向、问题导向、学理支撑、中国特色的原则，以服务投资者、服务融资方和服务市场建设为思路，覆盖了分析投资功能、融资功能和市场发展3大类、15种、近50项量化指标。

中国REITs市场指标体系是《中国REITs市场发展白皮书》的第一部分。白皮书每年一期，旨在根据中国REITs市场指标体系，梳理市场情况和重大进展，总结成果与经验，形成对策与建议，见证和记录中国REITs市场的持续发展。在此感谢中国证监会债券司的指导，上海证券交易所、深圳证券交易所的支持，瑞思不动产金融研究院、国泰君安证券、华安基金、易方达基金、华夏基金、中金公司、中航基金、工银瑞信投资、鹏华基金、中联基金、绍兴原水等机构的共同参与。

国际嘉宾分享

美国国家REITs协会执行副总裁John Worth表示，REITs已成为美国投资与商业不动产市场的重要支柱，总市值超1.5万亿美元，受投资者青睐。尽管利率波动影响市场表现，但REITs展现出强大的适应性与韧性。高利率环境下，REITs通过延长债务期限、降低杠杆等措施，为市场回暖做好准备。此外，REITs持续创新，扩展至医疗、仓储等新兴领域，引领现代经济发展。展望未来，随着货币政策正常化，预计未来REITs运营表现强劲，市值将持续增长，为投资者带来丰厚回报。

澳大利亚前贸易与投资部长Andrew Robb认为，基础设施领域的合作是中澳关系的基石。澳大利亚应借鉴中国发展高铁以创建新的区域性城市，从而减轻核心城市的住房压力并吸纳外来人口。澳大利亚的不动产以及REITs市场受到人口持续流入、人口老龄化等因素的影响，零售和电子商务供应链资产、仓储物流、工业资产、数据中心、学生住宿、租赁住房、办公等不动产细分领域也因此发生了新的发展趋势。他建议，中澳双方可以在高铁方面展开深度合作。同时，中国可以考虑引入国外REITs来提供新的视角，并强化投资端的税收激励，从而吸引更多国际投资者进入中国REITs市场。

亚太不动产协会CEO Sigrid Zialcita表示，亚太地区REITs在ESG领域取得了显著进展，积极应对气候挑战，推动绿色建筑发展。鉴于亚太地区易受自然灾害影响，REITs正主动识别气候风险，通过绿色评级和节能减排策略，提升建筑环境可持续性。随着全球对碳中和承诺的普及、亚太地区REITs在绿色建筑领域的投资持续增长，预计ESG资产管理规模将大幅增加。新加坡、澳大利亚等城市在绿色建筑方面走在前列，为REITs树立了榜样。她表示，REITs作为资产管理行业的重要力量，需继续优化ESG战略，促进绿色租赁和绿色融资，以实现长期可持续发展，为投资者创造更大价值。

主题演讲

中证指数有限公司研究开发部总经理赵永刚表示，当前境内REITs市场呈现蓬勃发展态势，市场规模快速扩大，制度日益完善。REITs在服务国家战略、提升直接融资比重及盘活存量资产方面发挥着重要作用。从全球来看，REITs是资产配置的重要部分，具有长期收益稳定、风险更加分散的特征。作为重要的工具载体，REITs指数和指数化产品也在快速发展。目前，中证指数公司已经发布中证REITs（收盘）指数和中证REITs（收盘）全收益指数。下一步将聚焦大市值REITs指数、细分类别REITs指数，以及捕捉现金流充裕、分红高、波动性低的REITs策略指数，不断丰富REITs指数系列，助力REITs投资生态建设，促进REITs市场高质量发展。

瑞思不动产金融研究院产业园区专委会副秘书长李艳分享了产业园区REITs行业趋势。她认为，产业园区已在REITs等资本的助力下进入精细化运作阶段。国内产业园区兼具资源聚集与技术转化等多项功能，应呼应政府、经营方、访客方和进驻企业的需求演变，借助新型资本市场工具提升园区运营能力。产业园区作为公募REITs市场的重要资产类型，市场规模居市场前列，地域分布多元化，二级市场流动性较高，分红收益率可观。最后她表示，瑞思研究院产业园区专委会将持续助力产业园REITs市场发展，始终践行瑞思研究院“服务市场建设、服务成员单位、服务行业监管”的理念，致力于成为产业园领域最重要的交流合作与研究发声平台。

圆桌对话

下午，会议设置了三场圆桌对话，邀请REITs行业各方专家汇聚一堂，共研共议REITs市场热点话题，覆盖资产、产品、投资全链条，涉及能源、商业、租赁住房、产业园区、仓储物流等重要资产类型，为洞察产业前景、探索转型路径、促进市场繁荣贡献真知灼见。

“REITs助力新质生产力发展”圆桌对话环节，上海证券交易所债券业务中心副总监段东兴，中国核能电力股份有限公司党委委员、董事会秘书张红军，北京能源国际控股有限公司副总裁刘东升，上海杨浦科技创业中心有限公司总经理谢吉华，万帮数字能源股份有限公司董事长、总裁邵丹薇，明阳智慧能源集团股份公司联席首席财务官董军政围绕不同行业助力新质生产力发展及REITs市场的相关探索等话题进行了讨论。发言嘉宾认为，REITs作为一种创新金融工具，通过盘活存量资产、提供长期稳定的资金支持，对推动科技创新、产业升级和绿色低碳转型具有重要作用。随着未来市场体制机制的完善，REITs将有更广阔的发展空间。

瑞思不动产金融研究院副理事长何亮宇、有巢住房租赁（深圳）有限公司战略投资部负责人李伯乔、上海临港经济发展（集团）有限公司金融发展部总监周广宇、九州通医药集团股份有限公司副总经理苏熙凌、国寿投资保险资产管理有限公司不动产投资事业部副总经理韩萌以及国泰君安证券股份有限公司REITs业务部负责人吴迪珂就“基础设施REITs市场生态建设”议题开展研讨。各位嘉宾基于丰富实践经验解读产业、产品、资金各方应该如何看REITs与自身业务的关系，即REITs既是原始权益人重塑商业模式、实现轻重分离的平台，也是投行人持续开拓市场、长期挖掘价值的事业，更是投资人优化资产配置、拥抱金融创新的机遇。REITs市场各方未来将持续推进集团层面REITs战略规划、充分整合利用资源、加强专业能力和体系建设、聚焦实体经济发展、共同推进REITs市场生态体系建设与发展。

瑞思不动产金融研究院院长朱元伟，泰康资产管理有限责任公司金融产品投资部负责人瞿艳，中邮人寿保险股份有限公司不动产投资部总经理徐立思，普洛斯中国控股有限公司资本运营副总裁王敏思，上海睿投私募基金管理公司总经理周磊，以及中信证券股份有限公司固定收益部总监、REITs投资交易负责人周睿就“耐心资本的REITs投资之道”分享了专业而独到的见解。发言嘉宾提出，推进市场持续扩容、增强二级市场流动性增强、平衡新老投资人利益、促进资产合理定价等机制对于耐心资本进入REITs市场至关重要。投资人强调了聚焦资产理解、植根核心能力的关键意义，并表达了对REITs市场和底层资产行业长期看好的观点，对于未来实现一二级投资联动、优化扩募机制、打造核心专业能力和创造投研投资价值充满期待。