2024年5月17日，央行等部门发布通知，首套房贷降至15%，二套房贷降到25%，同时下调公积金贷款利率，且取消全国贷款利率政策下限！从出台的政策力度来看，这是自1998年中国房屋商品化以来，房地产最为重磅的组合政策，没有之一。

一、政策执行：首付比例下降5%，利率无变化

南昌首套房和二套房的首付比例分别降至15%、25%，下降5%；首套房和二套房贷款利率分别为3.65%、4.15%，较新政前无变化。

二、政策初效

1、新房市场表现：局部较热，整体微降，部分项目热度升高主要由于降价力度大/加推热度高，客户观望情绪仍然较重

1）来访认购表现：21周项目盘均来访47组，环比上周下降5%，环比4月周度盘均上升5%；项目盘均认购4组，环比上周上升26%，环比4月周度盘均上升37%；21周认购及转化率较上周上升。

2）市场局部热点：21周湾里认购来访大幅上升，主要是由于恒茂未来都会降价拉高区域认购来访，未来都会首付1万起，房价5200元/㎡起，6170元/㎡封顶，价格下降1500-2000元/㎡；其次为东湖区，主要是由于悦上鹭鸣新楼栋加推，认购上升，青山印折扣力度加大，推出特价房，最低12200元/㎡起；城市远郊销售策略及政策较之前变化不大，南昌县及新建区整体认购下降。

3）客户心态变化：南昌市首套及二套利率尚未下降，新政之前多个项目推出首付分期政策，对于此次新政，客户敏感度一般，部分项目有所升温，主要是由于降价/加推，但整体变化不大。

2、二手市场表现：二手房成交套数有所下降，但占比上升，挂牌量大，去化承压大

成交趋势：①2023年南昌二手房月均成交2219套，2024年1季度月均成交1784套，二手房量价整体有所回落；②2022年5月南昌放开非三限房二手房交易限制，二手房次新房冲击新房市场，且由于二手房价格波动大不可控，持续对新房分流，二手房成交占比呈上升趋势；③截至5.28，南昌二手房挂牌74643套，按近一年月均去化算，去化周期约36.6个月，去化承压大。

3、典型房企表现：多个刚需项目推出首付分期、交房前0月供政策，认购情况较好，改善项目尚未有大动作

早在新政发布前，南昌部分项目就已推出首付分期、0月供活动，营销策略从早期直白的降价送车位，到如今0首付0月供、保价协议、逾期回购等手段。“517”新政出台后，更多项目推出首付分期、0月供叠加特价房活动，主要集中在刚需项目。

三、政策预期

1、政策展望：南昌4月起已阶段性取消首套房商贷利率下限，预计后期南昌房贷利率将下调；

2、短期市场预判：截至2024年5月26日，南昌主城成交56万㎡，均价13469元/㎡，环比去年同期均呈下降态势，新政在南昌效力一般，刚需项目走量主要还是依靠降价，改善产品主要依靠区位、配套及产品力，市场由区域分化向板块分化过渡到目前项目分化，市场冷热不均。

3、中期预判：5月首付比例下降，政策依然具备空间，2季度叠加五一、端午促销节点，3-4季度沿江大平层项目入市，将掀起楼市改善热潮，带动整体成交量价，预计下半年量价齐升，2024年整体量稳价升。

来源：江西同策研究院