行业出清过程中，企业利润规模和盈利水平继续承压。

至2023年，CRIC监测的重点房企净利润已连亏两年。77家样本房企中，超六成房企净利润亏损，在48家归母净利润亏损的房企中，民企的比例占了七成之多。

尽管如此，仍有一些民营企业凭借敏锐的市场洞察力、聚焦的深耕实力和过硬的产品力，在行业洗牌阶段实现盈利。77家房企中，有9家民企逆势盈利。

在房地产行业普遍亏损的2023年，这些民营房企靠什么赚钱？这背后有着复杂的战略调整和市场洞察。

行业利润规模收缩，已成为近几年房企普遍面临的共性问题。

随着上市房企2023年业绩出炉，我们重点统计了77家上市房企业绩情况。数据显示，77家上市房企整体营收规模达到4.3万亿元，净利润亏损1498亿元，归母净利润亏损1766亿元。

从房企表现来看，有14家房企规模净利润同比增长，众安集团和荣盛发展归母净利润涨幅靠前，同比分别增长156%和102%。

聚焦民企表现，46家民营房企整体营收规模实现1.7万亿，净利润整体亏损2151.28亿元，归母净利润亏损2146.34亿元。其中，荣盛发展、瑞安房地产归母净利润涨幅在20%以上。

从企业利润率指标来看，77家上市房企整体毛利率、净利率水平延续下行趋势。2023年平均毛利率为15.3%，平均净利率为-21.66%。

行业整体利润空间收窄、多数典型上市房企利润率水平显著下降，主要有两方面原因。首先，营收下降，“以价换量”已成为房企保证项目去化的常规手段，这就导致房企营收规模增长动力不足。与之相对应的是，成本不断增加，尤其是规模房企在行业上行阶段获取的高价地持续结算，进一步拉升成本水平；其次，从资产缩水的角度看，近年来房企持续对存货以及投资物业等计提大量减值准备，也在一定程度上侵蚀行业利润水平。

在普遍亏损的2023年，77家典型房企中仍有29家房企实现盈利。其中，华润置地、中国海外发展、龙湖集团和万科4家房企归母净利润超百亿元。

统计的77家房企中，民企有46家，其中9家实现盈利，在民营企业中占比接近两成。

具体企业来看，龙湖集团归母净利润实现128.5亿元、净利润实现171.33亿元，排在民企首位，并且断崖式领先。排在第二位的是合生创展集团，滨江集团排在第三位，两家企业归母净利润都在20亿元以上。

实现盈利的9家房企中，多数房企面临归母净利润和净利润下滑的情况，仅瑞安房地产、荣盛发展和港龙中国地产归母净利润和净利润增速正增长。

多家民企计提减值提前释放压力。比如滨江集团大幅计提43亿的减值损失（去年同期计提约8.58亿），其中应收款项计提坏账约5.27亿、存货计提减值近38亿。另外，美的集团2023年计提了41亿，为历年中最大一笔。再如新城控股在资产减值、信用减值等因素影响下，净利润下滑超六成。