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专注地产上市公司解析。
乐居财经 2024-05-20 18:07 17.5w阅读
文/乐居财经 严明会
一个星期前,星河控股集团董事长黄楚龙罕见露面。
康桥星河里项目在上海浦东举行开业庆典,正式对外营业,黄楚龙与几位高管共同出席了剪彩仪式。
该项目集上海星河吉酒店、星河郡寓·上海浦东开市客店和上海浦东COCO Garden三大子项目于一体,是星河首次进入上海滩的力作。
从拿地到开业历时四年。2020年2月18日,星河控股集团旗下子公司上海河裕实业有限公司,与世界零售巨头Costco旗下独资公司Pudong Warehouse Development Limited,以8.98亿元联合获取上海浦东新区康桥工业区东区PDP0-1402单元F01-F06地块。
在行业内,星河控股较为低调,背后实控人黄楚龙算得上是地产圈的一位隐形富豪。星河的业务版图涉足地产、商业、产业、金融等领域,资产超千亿。
黄楚龙奉行“三不做”原则——控制不了不做,支付不了不做,变现不了不做。“低负债、高利润、不上市”是星河最明显的三个标签。
星河控股没有财报披露,从其发债主体星河实业(深圳)有限公司(简称“星河实业”)的数据可窥见一二。
星河实业的母公司为星河(集团)有限公司,该公司于1999年4月在中国香港注册成立,股东为黄楚龙和其太太莫锦礼,二人分别出资7500港币和2500港币,对应的持股比例分别为75%和25%。该公司的主要业务是商业地产开发和运营。
星河控股由黄楚龙和深圳市星河投资有限公司共同持有,双方的持股比例分别为1.05%和98.95%,后者由黄楚龙100%持有。
从股权关系上来看,星河实业与星河控股不存在直接的股权关系,相同的是,二者均由黄楚龙控制。
在地产行业下行的大背景下,星河实业的利润也在逐年降低。2020-2023年,其净利润分别为5.4亿元、5.11亿元、3.55亿元、2.09亿元;对应的净利率分别为36.46%、28.95%、21.56%、11.36%。而在2019年及之前,其净利率几乎都在50%以上。
相比于2022年,星河实业的营业总收入增加了约1.93亿元,但营业成本、销售费用、管理费用、财务费用等多项支出的增加,叠加按公允价值计量的投资性房地产在期内发生亏损,多重因素的影响之下,拖累了星河实业的利润表现。
合并资产负债表显示,星河实业的资产构成以投资性房地产为主,期内,其投资性房地产总额为316.84亿元,资产总计524.12亿元,前者占后者的比例为60.5%。市场波动可能导致投资性房地产的价值波动和投资回报率的变化。
星河实业的资产负债率一直不高。截至2023年底,其负债总额为310.76亿元,负债和所有者权益总计524.12亿元,资产负债率59.29%,已经是其近5年来的最高水平。2019-2022年,星河实业的资产负债率分别为55.07%、57.34%、55.79%、58.54%。
截至2023年末,星河实业的短期借款为0.49亿元;一年内到期的非流动负债中,一年内到期的长期借款为13.86亿元。短期有息负债合计14.35亿元,期末现金及现金等价物余额为29.72亿元,现金短债比为2.07。
截至目前,星河实业尚存一笔债券。该笔中期票据于2022年4月发行,债券简称“22星河实业MTN001”,实际发行总额2.00亿元,期限3年,发行利率6.90%。所募资金用途为偿还银行贷款,在2023年内已全部被使用。
期内,星河实业向关联方拆出资金共计85.7亿元,2022年拆出资金32.5亿元。这里的关联方包括深圳市银顺通小额贷款有限公司、深圳市星顺商业保理有限公司、星河控股集团、深圳市星河产业投资发展集团、深圳市星河博文创新创业创投研究院、星河集团,加上2022年拆出的部分共计118.2亿元。2023年,拆出资金产生的利息收入约为0.89亿元。
股权穿透后发现,上述6家公司的实控人均为黄楚龙。
星河实业向上述关联方拆出的资金,利率并不高。例如,拆借给星顺商业保理的一笔8.5亿资金,收取利息938.3万,本期借款天数78天,利率大约为5.1%;一笔13.7亿的拆出资金,本期借款天数39天,利息672.6万,利率约4.5%。
拆借给星河控股的15亿,本期借款天数20天,收取利息469.6万元,利率约为5.6%;另一笔20亿的拆出资金,本期借款天数20天,收取利息166.7亿元,利率约2%。
从资金拆出对象来看,星河实业向星顺商业保理和星河控股拆出的资金较多。星河实业向星顺商业保理拆出的资金共计37.2亿元,向星河控股拆出的资金共计38.8亿元。加起来超过拆出资金总额的60%。
值得注意的是,星河实业在2022年5月和2023年1月分别向星顺商业保理和星河集团拆借资金15亿和27.2亿,但在2023年内均未产生利息收入。
15亿拆给星顺商业保理大约11个月;27.2亿,是上述拆出资金中最大的一笔,拆出对象是星河实业的母公司,期限2年。
星顺商业保理是星河控股的全资子公司,其一般经营项目是保付代理(非银行融资类)、从事担保业务(不含融资性担保业务);投资咨询、供应链管理咨询、财务咨询等。
另外,星河实业还在投资信托。2023年5月,星河实业购买中原信托发行的“中原财富-成长1962期-星河实业集合资金信托计划”信托资金0.03亿元。7月,购买渤海国际信托股份有限公司发行的“渤海信托2023佳园13号单一资金信托”信托资金17.95亿元。两笔信托合计17.98亿元,相比于期初的53.29亿元已经大幅减少。
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