文/乐居财经 严明会

在土地市场火爆的年代，房企热衷于用“马甲”拿地。优质地块争夺者众多，注册的马甲公司越多，意味着抢到地块的概率越大。现如今，土拍规则优化、审查从严，开发商用马甲争抢土地的现象成为过去式。

行业深度调整之际，核心一二线城市土地市场受到追捧，优质地块的竞争依然激烈，且价格不菲。不少开发商将目光转向二级市场，通过与有地的公司合作进行项目开发。

一个星期前，石家庄创世纪房地产开发有限公司（简称“石家庄创世纪”）向北京龙湖中佰置业有限公司（简称“龙湖中佰”）出质了“北京宏望房地产开发有限公司”（简称“北京宏望”）309350.0股权，龙湖中佰由重庆龙湖地产发展有限公司100%持有。

3月29日，北京宏望刚刚成立，石家庄创世纪100%持股，注册资本30.935亿元。在3月26日，石家庄创世纪刚以触顶价30.93亿元竞得昌平区中关村生命科学园三期地块，溢价率15%，楼面价28790元/平方米。

这是龙湖与石家庄创世纪的第二次合作。

去年6月14日，石家庄创世纪首次入京拿地，以触顶价格11.04亿元竞得顺义新城一热门地块，溢价率15%。

随后，北京顺威房地产开发有限公司（简称“北京顺威”）在6月16日注册成立，注册资本11.04亿元。6月29日，石家庄创世纪将北京顺威110400股权出质给龙湖中佰。目前，该股权出质已失效。7月13日，石家庄创世纪在北京顺威的持股比例降至10%，龙湖中佰持股50%。该项目定名为龙湖·御湖境二期。

近期，“拿地后注册成立项目公司、再将项目公司的股权质押给开发商”这一现象已经多次发生在北京新拿地块中。

今年2月22日，港中旅成得（宁波）置业有限公司（简称“港中旅”）以28.865亿元摇号获得北京海淀翠湖科技园0024地块。2月28日，星旅（北京）房地产开发有限公司成立，港中旅100%持股。3月7日，港中旅将星旅房地产700数额的股权出质给了中海地产。星旅（北京）注册资本1000万元，港中旅和中海地产或分别持有合作项目30%和70%股权。

3月15日，北京建工地产责任有限公司（简称“建工地产”）击败36家公司，以11.6725亿元摇号竞得北京顺义后沙峪空港六期SY00-2301-0001地块，溢价率15%。3月21日，北京建保顺筑置业有限公司成立，建工地产100%持股。

4月15日，建工地产将建保顺筑60000.0股权出质给保利（北京）房地产开发有限公司。以建保顺筑注册资本1.2亿元来看，建工地产和保利发展或各持有项目公司50%股权。拿地后不久，项目名公布：星宸和煦，“和煦”正是保利发展的产品系。

不难发现，如上述龙湖、中海、保利一般，质权人通常是有实力、有意愿接盘的规模房企。

而在去年，拿地后引入其他企业开发的案例同样时有发生。

去年10月18日，东方雨虹以40.135亿元、溢价率15%摇中位于北京市丰台区南苑棚户区改造一期项目A地块东区的一宗热门宅地。拿到地块后，东方雨虹在10月20日成立虹丰置业，注册资金42亿元。11月14日，东方雨虹将虹丰置业95%的股权转让给苏州竹辉，而苏州竹辉正是中海企业发展集团的成员。拿地一个月后，项目定名为中海·公元里。

2023年4月，南通亚伦在摇号阶段打败15家竞争对手，以上限价23.23亿元摘得广州市番禺区迎宾路BA0603009地块，折合楼面价为24082元/平方米。拿地不到一个月，南通亚伦就引进了龙湖及江苏怡康控股作为股东，龙湖方面的持股比例达70%。上述地块由龙湖操盘，案名为龙湖广州·御湖境，已在去年9月开盘入市。