乐居财经 张林霞 4月18日，由中国房地产业协会主办的“首届中国房地产代建峰会”在深圳举行。乐居财经全程直播》》

中国房协代建分会副会长、金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌表示，代建行业虽然有长足的发展，但也面临着未来增长的压力，必须把自身的底层价值做好。

关于代建底层价值的探索，郝总首先提到了房地产的价值分为α（开发管理收益） 和β（投资效益），对于重资产开发商，两者都是能力和价值，相辅相成，多数情况下，β> α。而对于代建这种轻资产而言，可以帮助委托方择时获取土地，获得β+α的收益，但多数情况下，是土地已经获取情况下的命题作文，即需要实现α——开发管理收益的提升。对于代建行业的α，郝总通过房价、地价双曲线模型分析得出涵盖提高售价、降低成本、开发提效三个层面。因此，代建行业的价值是为客户创造价值从而实现自己的价值，而创造代建行业的α价值，则需要代建企业拥有产品策划、设计管理、严格规范的成本体系、严谨务实的工程管理体系、耦合精密的各专业协调体系、品牌美誉等多方面的能力。

在落地实现代建行业的价值方面，郝总提出委托方的认知和代建方所提供的能力方面存在“隔阂”，对代建业务的理解上，部分双方也存在一定的认知误区，双方需要有一个磨合的过程，代建也存在着部分痛点。一个行业的不成熟，往往痛点就是在于没有体系、没有经验、没有人才、没有内控，相对来说有很大的失控风险，不管是产品的定位、销售、成本、开发周期的风险，甚至内部的监控风险都是比较大。为什么一个代建项目的拓展往往需要半年时间，因为它需要一个必要的博弈过程，从而在合理分工的情况下，建立信任，最终双方能够有一个更加良性的运转，达成价值实现。

此外，行业还需要有显性的价值创造和隐性的风险防范，行业发展到现在，部分项目的销售速度和收益不像前些年般高歌猛进，同时项目的欠费情况依然增加，清欠的难度也在提高，及时收费对代建公司的生存非常重要，这也是代建行业的一大痛点。

代建行业两个客户，一个委托方，一个终端客户，既需要通过品牌、体系资源、设计、进度、品质、营销、合规、成本等方面具备具体的管理体系，去赢得委托方的信任，同时委托方也需要去赢得最终客户的信任，最终通过好销售、高满意度的产品，通过最终客户端再去打动委托方，通过提升两个客户的口碑，去提升企业在代建行业的品牌形象，从而完成这个循环。

最后，郝一斌通过对海外成熟地产模式收入结构、业务结构和组织结构三个方面进行借鉴，探究出未来代建行业有四大发展方向：

第一方向是满足开发管理和品牌能力不足的需求，部分有土地资源、有开发需求的中小房企和城投平台开发能力不足，需要具有各专业精密耦合的代建企业，解决其高溢价、高流速，建安成本控制、整体工期优化、现金流快速回正等多方面痛点。

第二方向是满足政府和民生公建类的开发需求，包括城中村、廉租房、公租房、安居房等三大工程项目，以及医院、学校和市政公园等。

第三方向是满足自用类的物业开发和经营管理的需求，他们的诉求更多是功能合理、体验更佳、成本可控，同时也有很多运营的需求。

第四方向是与金融的结合，其中一个是满足融资方式的改变和融资资金效益的提升需求，另外一个是后期的开发能力和REITs运营能力的提升，包括纾困类项目的一些资金监管、投放管理，以及经营型企业的投后管理等。

最后，郝一斌对行业的发展寄予希望，他指出这一轮的行业调整非常深，时间特别长，部分人比较悲观和迷茫，但他认为历史总是这样，悲观者往往是正确的，但是只有乐观的人才能生存下来，才能够成功。人类的基因里天生都带有乐观的属性，因为悲观的祖先早就被淘汰了，没有那么多的后代留存下来。今天幸存下来的人其实都是乐观者的后代，一个行业不管多么困难，唯有勇毅前行才能穿越周期，他希望行业更加规范发展，实现和合代建、和谐发展的美好前景。