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金地管理郝一斌:代建行业的底层价值探究和未来代建行业的四大发展方向

乐居财经 2024-04-18 15:45 10.8w阅读

乐居财经 张林霞 4月18日,由中国房地产业协会主办的“首届中国房地产代建峰会”在深圳举行。乐居财经全程直播》》

中国房协代建分会副会长、金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌表示,代建行业虽然有长足的发展,但也面临着未来增长的压力,必须把自身的底层价值做好。

关于代建底层价值的探索,郝总首先提到了房地产的价值分为α(开发管理收益) 和β(投资效益),对于重资产开发商,两者都是能力和价值,相辅相成,多数情况下,β> α。而对于代建这种轻资产而言,可以帮助委托方择时获取土地,获得β+α的收益,但多数情况下,是土地已经获取情况下的命题作文,即需要实现α——开发管理收益的提升。对于代建行业的α,郝总通过房价、地价双曲线模型分析得出涵盖提高售价、降低成本、开发提效三个层面。因此,代建行业的价值是为客户创造价值从而实现自己的价值,而创造代建行业的α价值,则需要代建企业拥有产品策划、设计管理、严格规范的成本体系、严谨务实的工程管理体系、耦合精密的各专业协调体系、品牌美誉等多方面的能力。

在落地实现代建行业的价值方面,郝总提出委托方的认知和代建方所提供的能力方面存在“隔阂”,对代建业务的理解上,部分双方也存在一定的认知误区,双方需要有一个磨合的过程,代建也存在着部分痛点。一个行业的不成熟,往往痛点就是在于没有体系、没有经验、没有人才、没有内控,相对来说有很大的失控风险,不管是产品的定位、销售、成本、开发周期的风险,甚至内部的监控风险都是比较大。为什么一个代建项目的拓展往往需要半年时间,因为它需要一个必要的博弈过程,从而在合理分工的情况下,建立信任,最终双方能够有一个更加良性的运转,达成价值实现。

此外,行业还需要有显性的价值创造和隐性的风险防范,行业发展到现在,部分项目的销售速度和收益不像前些年般高歌猛进,同时项目的欠费情况依然增加,清欠的难度也在提高,及时收费对代建公司的生存非常重要,这也是代建行业的一大痛点。

代建行业两个客户,一个委托方,一个终端客户,既需要通过品牌、体系资源、设计、进度、品质、营销、合规、成本等方面具备具体的管理体系,去赢得委托方的信任,同时委托方也需要去赢得最终客户的信任,最终通过好销售、高满意度的产品,通过最终客户端再去打动委托方,通过提升两个客户的口碑,去提升企业在代建行业的品牌形象,从而完成这个循环。

最后,郝一斌通过对海外成熟地产模式收入结构、业务结构和组织结构三个方面进行借鉴,探究出未来代建行业有四大发展方向:

第一方向是满足开发管理和品牌能力不足的需求,部分有土地资源、有开发需求的中小房企和城投平台开发能力不足,需要具有各专业精密耦合的代建企业,解决其高溢价、高流速,建安成本控制、整体工期优化、现金流快速回正等多方面痛点。

第二方向是满足政府和民生公建类的开发需求,包括城中村、廉租房、公租房、安居房等三大工程项目,以及医院、学校和市政公园等。

第三方向是满足自用类的物业开发和经营管理的需求,他们的诉求更多是功能合理、体验更佳、成本可控,同时也有很多运营的需求。

第四方向是与金融的结合,其中一个是满足融资方式的改变和融资资金效益的提升需求,另外一个是后期的开发能力和REITs运营能力的提升,包括纾困类项目的一些资金监管、投放管理,以及经营型企业的投后管理等。

最后,郝一斌对行业的发展寄予希望,他指出这一轮的行业调整非常深,时间特别长,部分人比较悲观和迷茫,但他认为历史总是这样,悲观者往往是正确的,但是只有乐观的人才能生存下来,才能够成功。人类的基因里天生都带有乐观的属性,因为悲观的祖先早就被淘汰了,没有那么多的后代留存下来。今天幸存下来的人其实都是乐观者的后代,一个行业不管多么困难,唯有勇毅前行才能穿越周期,他希望行业更加规范发展,实现和合代建、和谐发展的美好前景。

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