最近几天，全国土地市场看似非常“热闹”。

很久不见的“地王”二字，在这个3月出现的频次异常高。

最夸张的是，3月27日，全国三城都拍出了地王，而苏州更是拍出了江苏“地王”。

当然，这些事情相信大家也都知道了，也没更多的扩展空间。

分析师今天主要是想结合这个点，讲一下“地王”背后的市场逻辑，顺便再谈一下对于今年常州土地市场的看法。

直接切入主题，跟大家探讨如下三个问题。

1、这些“地王”到底是什么样的地？

关于几个城市的地王到底是什么样的地块，实际上这几天媒体的宣传已经足够多了，底早就被挖了出来。

无非就是一个逻辑，那就是都是压箱底地块。

这些地块要么临湖（当然不是普通的湖，而是有富人区底色的湖，比如苏州金鸡湖），要么是核心老城区还有学区加持。且除了厦门的地王是混合了商业、综合文化活动中心的高密度地块外，其他均为超低密宅地。

如果大家了解楼面价的计算方式（总价/面积/容积率），自然也应该能理解，容积率越低，同样的总价条件下，地块楼面单价越高的道理。

实际上，相比于楼面价，分析师认为用亩单价来判断地价的高地更为精准。按照这个标准，苏州6.5万元/㎡的地王，亩单价为4422万/亩，这个价格不但成不了地王，且进不了苏州前五。参考地块周边二手房价格，动辄10万元/㎡，这个地价该怎么评判其高低呢？

2、谁在宣传地王？

相比于市场高峰期，当下这样的低迷行情，产生地王后，自媒体更愿意去争相报道，其中大部分肯定是为了流量。

而传播的过程中，除了自媒体之外，还有一些从业人员更愿意去传播，主要是为了刺激购房者情绪，促进销售。

还有很多人认为，把这样的地块拿出来，各城市的目的就是为了人为创造市场热度。

但分析师认为，这个说法其实就是无稽之谈。当前房地产市场虽然处于全面救市状态，但各地官方政府也不希望看到过于脱离实际的市场情绪，官方卖地只有一个目的，就是把地卖出去，除此之外再无其它。

为什么卖这样的地，因为这样的地确定性更强，符合政策和市场导向，卖得出去。

3、地王对楼市能有什么影响?

地价刷新了，能对楼市有传导作用吗？这是大家都关心的一个问题。

分析师的看法可能很扎心，很难对楼市传递热度。

这样的地块带来的是市场头部产品的变革，可能会带来单项目或者单板块的独立行情，但很难形成全方位的市场传导效果。

而且，出新“地王”的同时，各城市土地供应量也在缩减，普通地块仍在流拍，这也会进一步加剧市场分化。接下来，这种分化大概率将成为常态。而且，这种分化态势下，顶部行情和底部行情之间的鸿沟会进一步加深。

上面讲到了，各城市都把压箱底地块拿出来拍，是符合政策方向的，那政策方向到底是什么呢？

其实这个方向分析师在此前的文章里面已经有多次提及，这里再系统性讲一下。

从主体方向来看，肯定是构建房地产发展新模式。而所谓的新模式，主要形成保障+改善住房双轨并行的市场模式。实际上就是一方面加强对于刚性住房需求的底层保障，包括保障房和租赁住房；另一方面完善对于改善住房需求的市场化制度保障。

这个新模式落实到房地产市场，就要从供应端鼓励商品房市场向改善市场迈进。而关于怎么迈进，决策层其实早就给出了方向，主要就是以下两方面：

1、以人定房、以房定地、以地定钱。

2月底，住建部门下发了这样一份通知。

这三个词也不是第一次提出，这两年伴随着房地产市场发展新模式的推动，这三个词就伴随着出现过很多次。

以人定房，要求的是住房供应要与人口规模和人口流动趋势相匹配。

以房定地、以房定钱，则要求各地根据住房需求总量、住房需求的不同层次，合理规划土地供应，合理确定地价、房价。

当前这样的行情下，各地土地供应结构相应调整也是顺理成章的事情。结合当前市场行情低迷，刚需和改善产品供应量偏大，土地供应以高端地块为主是大趋势。

2、建好房子。

从去年年底至今，高层会议多次强调要建好房子。

要下力气建设好房子，住房发展归根到底还是要让人民群众能住上更好的房子。好房子只有想不到，没有做不到。

今年以来，各地也陆续出台了关于改善住宅的建造标准，目的均指向提升住房品质。

理顺了上面的逻辑，大家也能看明白，为什么各地土地端的供应皆以低密、核心的地块为主打，一切都是有迹可循的。

讲明白了地王的底层逻辑，再回过头来聊聊常州的土地市场。

截止到目前，今年常州还没有出地。当然，这两年常州土地市场行情确实也并不理想。

从目前已知的行情来看，分析师认为今年常州供地端大概率会出现以下调整。

第一，地块普遍降容。

这几年以来，从供地端来看，常州土地市场已经出现了降容趋势。

但随着决策层口径的放松，分析师认为常州今年的土地供应肯定会有进一步的降容，而且不排除出现容积率在1.0左右的地块。

一些优质板块的宅地，进一步降低容积率也是大概率的事情。

第二，会出现区位更为核心的地块。

前几年常州出了很多核心区的宅地，但实际上常州还有更核心的地块可以出。

如果要出更好的地，分析师认为“两湖”核心区出超低密宅地、老城中心想办法出地，都是大概率的事情。

第三、供应缩量依然是大概率的事情。

在以人定房、以房定地、以地定钱的大基础下，各城市土地供应量肯定都会有所调整。像常州这几年出的地其实每年的量变动性并不大，在当前这种行情下，控制供应量、控制供应价是大概率的事情。

记住，当前出新地王，跟大部分人都不会有太大关系，甚至跟大部分城市都不会有太大关系。

当前的房地产市场，正在深度演绎“二八定律”。任何一波独立行情，或许都仅仅只能是独立行情……

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