3月19日，戴德梁行发布《2023年昆明房地产市场回顾与展望》报告。该报告涵盖并阐述了2023年昆明甲级写字楼市场、优质零售物业市场以及昆明住宅及土地市场的表现和主要发展趋势。

甲级写字楼市场：新增项目入市，租金持续承压

本年度中海国际中心正式入市，带来99,750平方米的新增供应，推动全市存量上涨至964,636平方米。市场需求有限，业主竞争压力增加，为提高出租率，业主对租金的期望降低，租金可谈判空间增加，全市租金同比下降4.28%至76.46元/平方米/月；虽然租金的下跌有效激发了部分置换需求的释放，促使净吸纳量呈现正增长态势，但由于本年度录得新增项目，导致全市空置率同比上涨3.42个百分点至21.66%

2023年昆明甲级写字楼存量租户以专业服务、TMT和金融服务为主，其中房地产和建筑占比跌出前三；与2019年相比，专业服务、TMT行业的占比都有小幅度上升，虽然金融服务占比位居前三，但其占比却呈现下降趋势。

戴德梁行成都公司项目及企业服务部主管席芳认为，近年来数字经济已经成为经济发展的重要引擎，目前，昆明已形成昆明高新技术产业开发区（东片区）、五华数字经济产业园、云南省数字经济开发区三个数字经济重点培育园区，引进了以华为、阿里巴巴、科大讯飞等为主的龙头企业，根据《昆明市数字经济发展三年行动计划（2022—2024年）》显示，到2024年，全市数字经济规模预计突破5000亿元，年均增长25%以上，数字经济核心产业增加值占GDP比重超过10%。数字经济的飞速发展势必推动作为载体的甲级写字楼发展步入上升通道，届时，昆明甲级写字楼有望迎来新的发展期。

席芳指出，近年来，昆明吸纳了大量的民营企业，2023年上半年，昆明全市民营经济增加值超过1,500亿元，对全市经济增长的贡献率为48.3%，全市民营经济市场主体累计达134万户，同比增长27.3%；除此之外，根据2023年对昆明甲级写字楼存量租户的统计来看，本地民营企业数量占比达54%。在此背景下，未来昆明甲级写字楼的承载租户主要以本地的民营企业为主，但此类企业承租能力、稳定性有限，预计昆明甲级写字楼在短期内仍旧处于调整动荡期。

优质零售物业市场：高品质项目入市，市场活跃度较去年同期有所提升

2023年昆明金俊广场入市，带来约15万平方米的新增供应，推动全市存量上涨至3,052,200平方米。随着市场活力的增加、旅游业的复苏等利好因素加持，昆明优质零售物业市场表现较好，全市空置率同比下降4.2个百分点至12.2%，同时，租金同比上涨6.13%至427.86元/平方米/月，租金水平逐渐向2019年靠近。

2023年新开业品牌中国际品牌占比下降，全国品牌和本地品牌均上涨4个百分点；本地品牌中50%为餐饮，而全国品牌中主要以零售为主。

戴德梁行华西区商业地产部董事重庆公司商业地产部主管唐正艺认为，2023年市场回暖，昆明本地茶饮品牌扩张迅速，山野泡泡创立半年全国开出40多个门店，并且在不到一年的运营时间里，拿到了千万元天使轮融资，麒麟大口茶，仅2023年4月就新开10家门店，目前已进驻昆明恒隆广场、昆明金鹰购物中心等标杆项目，预计短期内，昆明本地饮品将掀起新一轮的扩张潮，推动本地茶饮产业在市场上迎来更为繁荣的发展期。

唐正艺指出，2023年昆明消费趋势呈现出两种极端的发展趋势，一种是奢侈品市场快速复苏，2023年上半年，昆明恒隆广场收入达到1.54亿元，同比增长9%；另一种是折扣零售业的快速拓店，可以满足大量注重性价比的刚需消费者，2023年昆明开出大量平价和一站式购物的货仓、杂货店，如挺惠买、美天惠、KKV等，预计在经济大环境稳定之前，主打性价比的门店将迎来蓬勃发展期。

住宅及土地市场：新房购买力尚未恢复，房企土拍情绪低迷

一线城市中上海房价位居首位，达69,680元/平方米；二线城市中厦门超过北京、广州达58,929元/平方米。

2023年昆明主城区新房住宅成交面积筑底；成交价格在3、4月有一波回升，但全年来看与去年基本持平。

昆明主城区土地成交数量自2021年起大幅缩水，其中住宅土地尤其明显，工业用地在政策利好支撑下动荡增长。

戴德梁行华西区研究部助理董事贾萱认为：新房市场中，虽然2022年积压的需求在2023年一季度有所释放促进一季度交易活跃，但二季度市场快速趋冷，这主要是由于受到宏观不确定因素的影响，居民预期收入偏弱，整体购买力尚未恢复，即使本年度出台大量救市政策，新房市场依旧较为低迷，预计未来在宏观经济短期难以撼动的情况下，昆明新房价格将持续承压。    

贾萱指出，受到住宅市场的影响，2023年昆明土拍市场持续低迷，各房企更为谨慎，其中大部分民营房企现金流紧张，仅存的资金也多用于现有项目“保交付”，无力拿地扩大规模，行业持续洗牌，“国家队”成为拿地主力。此时，部分企业为应对此类情况开始转向轻资产代建，如：金地、龙湖、旭辉等，轻资产代建具备抗风险、抗周期、高盈利等特点，预计未来在房地产的发展中，轻资产代建将成为民企破局的新赛道。

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