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玻璃大王的旧改生意

乐居财经 2024-02-29 19:26 26.4w阅读

信义地产多靠旧改转换项目,近年来仍在扩充旧改。

文/乐居财经 杨宏彬

去年深圳的首个“日光盘”,诞生在了龙岗布吉。

2023年4月9日,信义荔景御园(信义金御半山三期)开盘,152套房源在当天全部售罄,是深圳当年首个开盘售罄的项目。

与往年光景不同。此前深圳的“日光盘”多位于前海、西部等核心板块,亦或是网红板块。因而位于龙岗布吉的信义荔景御园开盘售罄多少令市场感到意外。

项目当时推出房源位于6栋,带装修,现房,备案均价约7.92万/平,总价区间约706-862万/套。若按照最低总价计算,信义荔景御园此番至少卖出了10.73亿元的销售额。

信义荔景御园摘得2023年深圳首个日光盘头衔,让其背后的开发商深圳市信旺房地产开发有限公司,也备受市场关注。

穿透股权后可知,深圳市信旺房地产开发有限公司为信义控股集团旗下。

官网显示,信义控股集团业务涵盖了住宅开发、商业运营、产业运营、长租公寓、物业服务、城市更新等领域,曾被评为深圳市房地产综合实力10强企业。

目前,信义控股集团共有14个住宅开发项目、两个购物中心项目,两个公寓项目,旗下物管公司信勤物业服务物管总面积300 万㎡,员工超800名。

该集团的董事长为李贤义,靠玻璃制造在商界闻名。

信义系的玻璃与旧改生意

李贤义为闽系商人,1988年,其在深圳市龙岗区的橫岗镇,正式创立了信义玻璃公司。厂子成立后,李贤义从台湾引进了先进设备,并带领员工去国外学习。

经过近十年的发展,国内的玻璃制造厂越做越大,对外出口贸易也逐渐发展起来,信义的玻璃产品开始销往美洲、欧洲、澳洲等多个地区的国家,并且也成为美国福特汽车公司玻璃供应商。

李贤义后来涉及多方面延伸发展,除了汽车玻璃外,还做了浮法玻璃跟光伏玻璃,同时还有相关的汽车配件,他把信义集团发展成为一个综合供应公司。

2005年,信义玻璃在香港成功上市。后来通过多次拆分后,李贤义除了信义玻璃,还坐拥信义光能、信义能源、信义储电这3家港股上市公司,目前4家上市公司的市值超750亿元。

在2021年胡润全球富豪榜上,李贤义的财富达到了680亿,远超福耀玻璃创始人曹德旺,成为了新的玻璃大王。

信义的房地产业务虽不如玻璃制造出名,但规模并不小,且是李贤义早期就涉猎的业务。

1992年,李贤义的玻璃产业已有起色之时,他便创立了信义控股集团的前身信义地产,现在深圳的许多地标性建筑,都是信义地产建造的,如H-ONE商业中心、信义嘉御山、信义御城等等。

早年做汽车玻璃起家的信义,在龙岗拥有大量厂房,为涉足旧改打下基础。信义地产自成立以来,地产项目也多由旧改转化而来。

首个代表性项目便是龙岗区布吉的大型社区项目信义假日名城。其后,信义地产在龙岗区布吉、横岗分别获得信义·荔山公馆、信义锦绣花园、信义大厦等项目。

其中,信义·荔山公馆及信义假日名城都位于布吉罗岗区域,两者总占地面积超过27万平方米。凭借这两大旧改项目,深圳信义地产一跃成为当时在罗岗土地储备最多的开发商。

旧改项目为信义地产带来不小的收益。如信义地产2013年的成交金额达到50.69亿元,正是得益于由信义嘉御山、信义御城项目的热销。这两个项目由龙岗横岗厂房改造转化而来。

前文提到的2023年深圳首个“日光盘”信义荔景御园,前身则是深圳市“十二五”重点城市更新项目——金稻田城市更新项目。

前两年,信义仍在不断拓展在深圳的旧改项目。如2021年斩获了龙岗区园山街道DY01片区城市更新单元一期、二期;龙岗惠康路项目A区;横岗原189工业区旧改等。

2022年,信义地产又联合佳兆业拿下坂田杨美自然村城市更新旧改,以及独自拿下209.13公顷的大鹏岭澳大网前土整项目。

旧改项目虽然后期收益高,但前期投入大,运营时间长,对开发商的资金有一定要求。但这对于信义地产来说或许并不是大问题。

背靠大树好乘凉。虽然看不到信义地产本身的财务数据,但参考“信义系”4家上市公司的经营状况后,可推断信义地产背后资金力量的雄厚。

2023年上半年,信义玻璃、信义光能、信义能源、信义储电的营收分别为126亿港元、121亿港元、12.89亿港元、5.51亿港元,净利润分别为21.48亿元、13.92亿港元、5.67亿元、1353.4万港元。

家族管理与上市猜想

虽然李贤义至今未让信义地产进入资本市场,但在多年以前,其或许也为信义地产的上市做过打算。

信义地产与其他“信义系”的公司相似,有着浓厚的家族色彩。

公司工商登记成立的时间是2000年,成立之初由深圳市港义贸易发展有限公司(下称“港义贸易”)持股75.5%,信义汽车玻璃(深圳)有限公司持有24.5%。

港义贸易成立于1988年,由董学治、李圣泼、施能狮三位自然人持有,持股比例分别38%、31%及31%,目前港义贸易已经被注销。

李贤义虽未在港义贸易的股东之列,但其与持股的三名自然人关系亲密。其中,李圣泼为李贤义长子,目前在信义能源担任执行董事兼董事会主席;施能狮为李贤义的表弟,目前在信义控股集团担任董事。

董学治与李贤义的关系虽尚未明确,但从名字猜测,其或是李贤义妻子董系治的亲人。在信义玻璃,董系治的娘家兄弟董清波和董清世均担任执行董事。

信义汽车玻璃(深圳)则是成立于1988年,前身为深圳信义汽车玻璃有限公司,目前由信义集团(玻璃)有限公司、信义国际投资有限公司两家港资企业持有,李贤义担任公司董事长。

2004年,信义汽车玻璃(深圳)退出信义地产,所持股权由名为李培培的自然人接手。据查,李培培还曾于2016年担任过深圳市信义汽车专业市场管理有限公司的高管,且曾持有股权,据查,该公司为信义集团成员企业。

信义玻璃在香港上市的那一年,信义地产也发生了股东变更,李培培与信义汽车玻璃(深圳)所持有的股权均转交给了一家名为信义地产(香港)有限公司的企业。

信义地产(香港)有限公司于香港成立,注册日期2004年7月,似乎是专为接纳信义地产的股权而生。而将境内业务主体装入境外壳公司,往往是业内解读为企业计划赴港上市的重要步骤之一。

在2019年,信义地产更名为信义控股集团。不过,到目前为止还是未能听到信义地产奔赴资本市场的消息。

信义控股集团目前的高管团队除了李贤义与施能狮外,还有董清波,担任董事;李少猛、高连塔、施清白三人均担任监事。旗下对外投资公司15家,实际控制企业24家。

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