2023年行业规模继续下滑。

国家统计局数据显示，2023年全年商品房销售面积为11.17亿平方米，较2022年下降8.5%，降幅收窄15.8个百分点；商品房销售金额为11.66万亿元，较2022年下降6.5%，降幅大幅收窄20.2个百分点。

其中商品房销售面积回到2014年，商品房销售金额则略高于2016年。若与2021年行业顶峰相比，面积、金额分别下降35%和34%，行业继续出清、延续筑底行情。

值得注意的是，政策持续发酵维稳市场平稳的同时，边际效应有所递减，市场信心仍有待恢复。

表现在数据层面，首先，商品房销售面积、金额1-12月累计增速较1-11月扩大0.5和1.3个百分点，中断了此前降速率收窄趋势；其次，12月商品房销售面积11226万平方米，同比下降12.7%，降幅较11月扩大2.4个百分点，商品房销售金额11304亿元，同比下降17.1%，降幅较11月扩大8.5个百分点，两者均未能延续四季度以来单月同比降幅收窄、趋稳之势。

单月来看，12月商品房销售面积、销售金额环比分别增长42%和39%，惯性延续年末翘尾行情，且与比过去三年环比增幅相近，一定程度上体现了政策主导下市场支撑力度仍存。

从CRIC监测的30个重点城市12月成交环比涨多跌少也可见一斑。如西安、杭州等今年市场热点恒热城市，新政持续发酵 优质供应集中入市带动刚改和高改需求集中入市，市场相对火热。而苏州、宁波、济南等在中心城区改善项目去化明显优于外围刚需，成交保持稳定。

受到疫情、销售疲弱以及房企“爆雷”等诸多因素影响，过去两年新开工面积呈现断崖式下跌，2023年商品房新开工面积降幅较2022年收窄近19个百分点，较2019年高峰下降近六成。全年房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%，其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。

而竣工指标的表现非常亮眼，2023年房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%，其中，住宅竣工面积72433万平方米，增长17.2%。在“保交楼”政策带动下，各地加强对房地产重点项目调度，2023年竣工面积高出过去十年均值1.5%，且由于2022年基数较低，增速也是创下近十年新高。

月度增速来看，“竣工强、开工弱”的格局显著。

12月新开工面积延续了三季度以来边际企稳、改善的趋势。

1-12月新开工面积累计增速较1-11月收窄0.8个百分点，累计降幅连续四个月收窄。12月新开工面积7920万平方米，同比下跌10.3%，跌幅仅超过1-2月和11月，较二季度显著收窄，而绝对量则和前十一月均值相持平。

相比之下，在“保交楼”的带动下，竣工增速年内始终维持高增长，但年末略有乏力。

1-12月竣工累计增速较1-11月收窄0.9个百分点，连续4个月增速收窄。单月来看，12月竣工面积创下自2013年以来历史新高，达到34594万平方米，环比上涨243%，同比增长15.3%，同比增速止住四季度以来下滑的趋势，回到6月份水平。

在新开工持续低迷、房企拿地谨慎聚焦之下，2023年房地产开发投资持续承压。

全年房地产开发投资额110913亿元，比上年下降9.6%，降幅较2022年收窄0.4个百分点，若与高点2021年相比，下降22%。从绝对量来看，开发投资规模已经连续两年高位下滑，回到2018年水平。

房地产开发投资累计增速已经连续21个月维持在负区间，降幅在年初大幅收窄之后，随即下降10个月，年内投资压力不减。但下半年以来，开发投资持续下跌得到一定缓解，自6月份以来，累计降幅连续7个月收窄，但12月份略有回升，1-12月房地产开发投资降幅较1-11月扩大0.2百分点，降速也较此前有所走阔。

单月走势看开发投资的压力不容小觑。12月房地产开发投资额6868亿元，环比下降15.4%，绝对量为近十年月度新低，较2023年前十一月均值下降27.3%。同比则下跌12.5%，降幅较11月扩大了近2个百分点。

开发投资压力来自于新开工及土地购置指标的走弱。2023年房地产开发企业房屋新开工面积下降20.4%。而根据CRIC监测的全国300城土地成交来看，2023年土地成交面积和金额同比下降超过两成。

随着政策边际效应递减，预计2024年1月将延续淡季趋势，热点城市和热点项目数量仍将下滑。

中期来看，2024年商品房销售保持震荡修复的格局，预计全年面积、金额下降5%左右。随着保障性住房落地以及城中村改造的加速，房地产投资额仍将有一定支撑，或将逐步回归正常合理水平。

长期来看，结合供求关系恢复、居民负债表修复两方面分析，中国房地产市场有望在2026年前后达成短期探底，并在低位企稳。预测未来三年全国新房成交规模范围在9.5-11.9亿平方米，2026年成交规模10亿平方米，仍和2023年新房市场规模相当，扣除销售型保障住房后，普通商品住宅成交规模约在8亿平方米左右。