乐居财经 李礼 12月25日，国金证券发布房地产行业周报。

       行业点评

　　本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（12.16-12.22）申万A股房地产板块涨跌幅为-4.1%，在各板块中位列第23；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.7%，沪深300指数涨跌幅为-0.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.7%和-5.3%。

　　本周厦门、苏州等地土拍收官，土地市场整体延续低迷趋势。本周（12.16-12.22）全国300城宅地成交建面3809万㎡，单周环比-17%，单周同比-10%，平均溢价率1%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面49735万㎡，累计同比-19%；年初至今，中海地产、保利发展、建发房产、华润置地、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周新房销售同环比上升，受低基数和政策带动，一线城市同环比增幅明显。本周（12.16-12.22）35个城市商品房成交合计438万平米，周环比+17%，周同比+12%。其中：一线城市周环比+13%，周同比+51%；二线城市周环比+18%，周同比+5%；三四线城市周环比+24%，周同比-10%。

　　本周二手房成交同环比上升，整体成交规模维持稳定。本周（12.16-12.22）15个城市二手房成交合计189万平米，周环比+9%，周同比+69%。其中：一线城市周环比+16%，周同比+64%；二线城市周环比+9%，周同比+74%；三四线城市周环比-32%，周同比+7%。

　　12月百城房贷利率继续向下微调。12月百城首二套平均房贷利率分别为3.86%、4.41%；银行平均放款周期19天，维持高速放款水平。12月一线、二线、三四线首套房贷利率分别为4.13%、3.88%、3.84%；二套平均房贷利率分别为4.54%、4.42%、4.40%。其中一线城市的房贷利率明显下行，受益于12月14日京沪楼市新政，带动一线首套利率环比降低25BP，二套利率环比降低34BP，能够有效减轻居民的月供压力。考虑到存款利率下调后银行净息差压力减轻、美联储明年有望降息使得我国货币政策打开更大空间、2024年要做好巩固和增强经济回升向好态势相关工作，因此后续五年期以上LPR仍有适度下行空间，进而带动房贷利率继续下降，更好地满足刚性和改善性住房需求。

　　保障房建设正稳步推进中。12月19日国开行宣布已向福州市双龙新居保障性住房项目授信2.02亿元，用于支持700套房源建设，其中首笔贷款发放1000万元，代表我国第一笔配售型保障性住房贷款成功落地。12月20日新华社报道，住建部解读新一轮保障性住房建设，其中上海、济南、青岛、福州、长沙等城市已经开工了一批项目。12月21-22日，全国住房城乡建设工作会议指出，明年要实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题。我们认为自8月国务院审议通过“14号文”以来，保障房建设工作逐渐明朗，当前正稳步推进，预计后续土地、财税、金融等配套政策将陆续出台，逐渐构建“商品房+保障房”双轨制的房地产新发展模式。

　　投资建议

　　受益于京沪楼市新政落地，12月一线城市房贷利率明显下降，叠加低基数，本周一二手房市场热度回升。近期首笔配售型保障性住房贷款落地福州，部分城市保障房建设工作已经开展，双轨制的新发展模式进一步确立，预计行业K型分化加速。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如华润置地、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。