又是岁序更新之际。2023年，全球局势波诡云谲、瞬息万变；国内经济艰难回升，各类问题层出不穷……变局、冲突、魔幻、复苏是这一年的历史注脚。当新周期到来，作为区域经济发展的重要引擎，产业园区和商办行业今年给出了怎样的答卷和复盘？

2023年12月22日，恰逢癸卯冬至，“首届中国城市更新年会·2023（第七届）中国产业园区与商办新驱动力峰会暨首届产业社区发展大会”在北京与业界同仁会面。大会邀请了政府领导、经济学者、知名园区、标杆商办、科技企业、金融机构和新闻媒体等众多人士和行业代表，围绕“城市更新·服务高质量发展”和“重构人产城·实践新场景”的主题，展开纲举目张的思辨与对话。

01沉舟侧畔，思者常新

城市更新，服务高质量发展

过去40年，中国每年以1.5%的速度推进快速城镇化。从17%到65.22%（截止2022年末数据），以土地金融为核心的发展模式似乎已经遇到瓶颈，如何寻找新的城市价值增量，如何审视科技对城市固鼎革新式的重构？

中国城市商业网点建设管理联合会会长宣春雷在致辞中表示：“城市更新第一服务于产业发展，第二服务于人民群众的高品质生活要求，产业的高质量发展和人民生活的高质量都是需要重点推动的。”

图|中国城市商业网点建设管理联合会会长宣春雷

商务部原副部长、全国政协经济委员会副主任、中国商业联合会理事会会长张志刚在致辞中表示：“进入21世纪以来，科技对国家命运、经济社会发展和民生的影响范围之大、程度之深前所未有。创新驱动、转型发展是我们经济社会发展的永恒主题。”

图|商务部原副部长、全国政协经济委员会副主任、中国商业联合会理事会会长张志刚

2023年，技术进步、人口更迭、经济模式转变、叠加城镇化放缓，许多城市正进入发展的新阶段。当城市发展的重点不再是扩大规模，当城市发展的步伐从外延式扩张转向内涵式发展，可持续和高质量成为这一阶段的关键词。在这样的背景下，国家发展改革委城市与小城镇改革发展中心原副主任、规划院院长，教授级高级城市规划师、中国城市规划设计研究院原副总规划师沈迟发表《城市可持续更新的模式》主题演讲。

图|国家发展改革委城市与小城镇改革发展中心原副主任、规划院院长，教授级高级城市规划师、中国城市规划设计研究院原副总规划师沈迟

沈迟表示：“城市可持续更新模式有两个关键。一是结合经营，持续推进产业植入，从而破解对房地产的过度依赖；二是目前各个地方都在不同程度探索的公众参与。”

中国城商联城市更新工作委员会主任黄玺庆发表《用场景更新推动城市高质量发展》主题演讲。黄玺庆表示：“如何用场景更新推动高质量发展？我们提出的解决方案是产业社区。产业社区是推动区域经济高质量发展的推手之一，我们把产业社区作为一个城市最基本的产业单元，做成推动高质量发展和人民美好生活的具体场景。”

图|中国城商联城市更新工作委员会主任黄玺庆

从289艺术PARK到“北京卫星制造厂科技园”，从西三旗新都片区到改造后的京印国际中心亮相……随着存量时代走向深入，城市更新大有可为的同时，充满挑战。

图|主题对话：城市更新的创新和实践

围绕“城市更新的创新和实践”，中国城商联城更委联合发起人、广州坐标文化产业投资有限公司董事长王棱，中国城商联城更委委员单位、海新域城市更新集团副总经理冯晓辉，中国城商联城更委委员单位、海开控股党委委员/副总经理、海开高科公司董事长穆良辉，京印国际中心副总经理周雪峰，北京市工程咨询有限公司城乡文旅事业部负责人康勇根据丰富的实操经验，共同探讨了从旧建筑变身为文化园区、科技园区、甲级写字楼、时尚生活中心过程中的城市更新秘诀。

图|中国城商联城更委联合发起人、广州坐标文化产业投资有限公司董事长王棱

王棱表示：“城市缺乏有灵魂的文创综合体，所以我们认为，价值观比商业模式更重要。秉持长期主义价值观，就不愁有好的效果，不愁会有好的产品。”

图|中国城商联城更委委员单位、海新域城市更新集团副总经理冯晓辉

冯晓辉表示，未来园区运营需要营造多空间的柔性融合，“做真正的产业社区，而不是一个冰冷的产业园。”

图|中国城商联城更委委员单位、海开控股党委委员/副总经理、海开高科公司董事长穆良辉

从海开控股对城市核心区域存量土地的高效利用和再开发经验出发，穆良辉表示：“做好城市更新可以从四个方面入手：一是引入先进的城市更新理念和技术手段，推动城市可持续发展；二是将城市更新与城市规划、土地利用、产业发展等相结合，实现城市功能的优化和提升；三是保护和弘扬区域历史文化和传统风貌，做好文化传承；四是关注民生问题，推动城市更新的成果惠及更多市民。”

图|京印国际中心副总经理周雪峰

基于京印国际中心的更新改造实践，周雪峰表示：“城市更新最大的挑战是旧项目在人们心中已经形成根深蒂固的标签，所以更新的不仅是产品，还包括客户的传统认知扭转。”周雪峰还在发言中指出，城市更新的出发点是人与城的交互关系，要围绕人的实际需求展开，而不是盲目创新。

图|北京市工程咨询有限公司城乡文旅事业部负责人康勇

从实操经验出发，康勇指出，“四个注重”和“两个保障”是城市更新成功的关键，前者是指注重片区集聚、注重聚势、注重绿色、注重公共服务；后者是指保障公众的参与，保障营商环境。

在首届中国城市更新年会上，城市更新高质量发展促进工程、城市更新高质量发展指数、《产业社区建设管理指南》团体标准、首批48个产业社区建设试点示范项目、中国城商联城市更新产业社区发展联席会等多个重磅项目和标准启动发布。

图|城市更新高质量发展促进工程正式启动

图|城市更新高质量发展指数启动

图|《产业社区建设管理指南》团体标准发布

图|首批产业社区试点示范项目发布及授牌仪式

图|中国城商联城市更新产业社区发展联席会正式启动

人民网人民数据副总经理刘文中，中国城商联城市更新工作委员会执行主任于鲁，中国城商联城更委专家委员、北京智汇兴城管理咨询有限公司董事长郭莹辉，中国城商联城更委联合发起单位、北京凤凰数字科技有限公司总裁王晓东等共同见证。

其中，首批48个产业社区建设试点示范项目是我国首个《产业社区建设管理指南》团体标准的贯标项目，由城更委于今年8月立项，11月15日发布，反响热烈。于鲁表示：“今天的授牌工作只是万里长征迈出的第一步，产业社区的贯标将是一个长期的常态化工作。城更委已经制定好了产业社区贯标实施细则，明年将按照细则对申请报名的项目进行评审和指导。”

02善弈者谋势，善谋者致远

重构人产城，实践新场景

回首2023年，中国产业园区、商办行业发展虽然在起伏中错杂彷徨，但属于园区和商办的时代依旧可期可待。12月11日，万众瞩目的中央经济工作会议在北京举行，“以科技创新引领现代化产业体系建设”被置于了扩大内需之前，科技创新和产业发展成为重点经济工作的第一项。

作为承载科技创新和产业发展的重要载体，产业园区和商办市场被寄予厚望。当产业园区和商办不再是短平快盈利的商品和纯粹的空间载体，回归产业逻辑，搭建产业链、创新链、价值链，躬身源头创新、成果转化、创新资源、孵化培育和产业生态构建，成为破局新话题。

中国城商联副会长、中国社区商业工作委员会主任董利在致辞中表示：“在我国经济经历40年高速增长的历史中，产业园区建设与发展对推动各地经济起到了巨大作用，做出了巨大贡献。随着新时代的到来，国际关系深刻变化，传统产业园区发展模式已越来越不适应我国经济高质量发展的要求。”

图|中国城商联副会长、中国社区商业工作委员会主任董利

选址中国创始人、CEO陈雪源在致辞中表示：“投资和挑战当下，产业园区和商办地产的三个趋势值得我们关注。一是园区和商办的发展主线已经从增量开发转为存量运营，从地产思维转向资管思维；二是园区和商办的服务对象从以前的toB端转向ToB+to C+to G的客群；三是高质量发展要求产业和商办进入绿色、智能、人文发展的新轨道。”

图|选址中国创始人、CEO陈雪源

在险象丛生又柳暗花明的瞬息万状中，有哪些变化早已埋下种子正破土发芽，又有哪些刚起于青萍之末还难觅端倪。川财证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事陈雳发表了《中国经济的速度、深度和温度》。

图|川财证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事陈雳

陈雳表示：“结合刚刚结束的中央金融工作会议，会议提出了未来经济的五篇大文章。其中，跟我们息息相关的数字、科技、绿色隐含着对未来投资的聚焦。另外，高端化和数字化在新时代下显得极为关键，尤其是数字经济概念，被公认为是‘十四五’中国经济高质量发展的重要‘推动器’。”

随着存量时代的全面到来，园区产业和城市形态的提质逐渐成为紧迫而显性的命题。如今，以产业能级提升和产业链整合为核心的产业生态模式，取代以往商住用地和土地财政进行平衡的传统模式，正成为未来开发区、高新区等成熟区域产城更新的可行路径。如何形成区域产业生态重构？中国建筑西南设计研究院总规划师，西南院产融发展研究中心总规划师李毅发表了《产融发展促进城市更新》的主题演讲。

图|中国建筑西南设计研究院总规划师，西南院产融发展研究中心总规划师李毅

李毅表示：“只有通过产融发展，注入新的发展血液，对原有产业进行变革，延伸新的功能和业态，对原有城市空间进行更新改造，才能推动城市更新转型，实现城市的融合发展。如何突破产城融合发展，我认为有三点，一是要注重对整个城市产业格局非常重要的生产性服务业的发展；二是产城融合运营与城市更新同步；三是城市更新是一个系统性工程，需要资产、资金以及运营能力同时持续更新。”

当一切外在都处于不确定性时，由内向外的激发驱动力成为唯一的确定性。如何刀刃向内，在产业逻辑、创新研发、运营服务、资源整合、人才培育各个方面进行改革和创新，上海工业设计协会会长、长三角工业设计产业联盟理事长、上海8号桥联合创始人倪伟源发表了《关于产业园区可持续发展的认识与思考》主题演讲。

图|上海工业设计协会会长、长三角工业设计产业联盟理事长、上海8号桥联合创始人倪伟源

倪伟源表示：“什么是‘可持续’？可持续是园区遇到困境的时候可以活下来，遇到机会的时候又可以很快增长。另外，我们现在的经济是从高速增长转向高质量发展，因而产业园区也要从简单的追求‘快’到追求‘高、精、专、特、新’。”

近年来，产业社区成为高频词。产业社区，是指以产业为基础，融入城市生活功能，从而达到产业要素与城市协同发展目的的新型产业集聚区。成功的产业社区，不仅是复合型产业集群，更是生活导向的“都市区”。产业社区是如何成为城市局部综合开发的新动能，如何激发产业人群创新驱动力？赛博天空2077总经理、姑苏喵喵城项目总经理董少帅发表了《关于产业社区创新发展的探索与实践》的主题演讲。

图|赛博天空2077总经理、姑苏喵喵城项目总经理董少帅

董少帅表示：“我们最看重的是产城人关系的升维、软实力的提升以及产业升级的创新。随着国潮、夜经济、Z时代、新消费的崛起，以及超级大IP的隐性出现，包括Web3.0、AR、VR、脑机接口、ChatGPT、量子计算等科技的进步，我们认为应该善用年轻化的表达方式，向潮流化、科技化、国际化方向做产业园升级”。

以“产城融合、商产共荣、职住平衡”为特色的百万平方米级综合产业园区——中关村西北旺科技园于12月8日正式开园。中关村西北旺科技园以建设“中关村科学城集体产业园区的标杆”“北京大型综合产业园区生态宜居城市名片”为目标，聚焦人工智能、5G、大健康、新一代信息技术、数字经济等前沿。如何通过科技企业发展平台、金融服务、教育配套、品质商业等多元业态，营造一流创新创业环境和科创新高地，中关村西北旺科技园副总经理苗思露做《探索集体经济发展路径打造中关村园区新模式》主题演讲。

图|中关村西北旺科技园副总经理苗思露

苗思露表示：“中关村西北旺科技园是西北旺镇集体土地积累上蜕变而成的，经过多年探索如今走出了一条产、商、住、居共融的产城发展路径，如今是中关村科学城北区的核心腹地。事实上，利用集体土地建设产业园具有一个明显的优势，比如成本相对较低、一定程度可避免国有建设用地招拍挂的激烈竞争；但是，集体土地开发也面临一定程度的挑战，第一建设用地紧张，第二部分地区缺少相对应的产业规划；第三，集体经营建设性用地的分配机制有待完善。经过长时间的摸索，目前我们一直坚持经济与文化相结合的双轮驱动的发展路径，利用区域创新资源和文化资源，承接中关村科学城优质产业外溢，成为西北旺镇集体经济建设的重点，为产业发展创造了更高质量的平台。”

从“园区”到“社区”，尽管空间尺度不同、解决方案不同，但人、产、城的融合是共识。如何进一步推动产业园区的社区化，难点和堵点是什么？

图|主题对话：打造新场景，产业社区构建园区发展的新范式

北京实创科技园开发建设股份有限公司副总经理徐春财，天津京津中关村科技城发展有限公司副总经理曾国庆，智链合创科技有限公司CEO范阳，北京禄米仓新视听产业园运营总经理王维纬，电子科大科技园副总经理杨凡从顶层思考和经营实操角度，共同探讨了“打造新场景，产业社区构建园区发展的新范式”话题。

图|北京实创科技园开发建设股份有限公司副总经理徐春财

徐春财表示：“成为一个示范产业社区，首先要有空间，第二要有专业的运营。既要为创新服务、为产业服务，也要为城市服务，尤其是要满足年轻人的需求，比如体育馆、电影院都要融入到产业社区规划中。”

图|天津京津中关村科技城发展有限公司副总经理曾国庆

曾国庆表示：“新时期，除了城市更新和都市产业项目，产城融合越来越难，但也不是完全没有机会，最关键的是要做好产业与城市之间的规划，找到人与产业、人与城市的发展逻辑；第二是做好选址，如果项目当下不具备发展产业的禀赋，就做产城融合，只能变成有产无城或有城无产；第三是如何来借力，比如京津中关村科技城纳入京津两市重点项目，获得了比较多的先行先试政策；最后就是打造项目能级、政策兑现度，一如既往沿着‘规划先行、以人为本、产城协同、政策赋能’路线走非常重要。”

图|智链合创科技有限公司CEO范阳

范阳表示：“关于今天发布的产业社区标准，作为共建方，基于我们过去十几年积累下来的一些思路和探索，我认为有两点值得思考：一是要运用好数字化智能化工具，用技术释放出劳动力，提升生产力；二是我们提出了‘云社区’概念，有效率的服务一定是高科技的。”

图|北京禄米仓新视听产业园运营总经理王维纬

王维纬表示：“产业服务场景搭建是需要立体化和营造的，它不仅仅能够实现园区与入驻企业上下游之间，园区与行业伙伴之间，园区与政府之间的社区化链接和互动。场景化的服务包括线上线下的服务载体、服务内容和服务标准的设立，它不仅促进了园区入驻企业之间邻里的协同关系，同时更重要的是扩大了朋友圈，促进了产业发展。”

图|电子科大科技园副总经理杨凡

杨凡表示：“作为一个国家大学科技园区，在产业社区板块，我们认为有三点非常重要。第一点是科创的技术和技术的来源；第二点是抓住人才，人才是产业社区非常重要的方面；第三点是围绕人才重点解决好员工的生产生活以及协同政府做好相关配套。”

“卷”字当头，商办地产蝶变的发力点在哪里？当处在博弈的“下风”，商办主体有哪些路线和策略可以执棋落子？

图|主题对话：破解内卷难题，新一代商办向哪里增长？

北京中海地产商业管理公司副总经理张存理，兆泰集团写字楼板块负责人刘旭东，大族环球科技股份有限公司副总经理李岩兵，翰同（北京）投资管理有限公司董事总经理常宇，CBRE华北区研究部负责人孙祖天围绕“破解内卷难题，新一代商办向哪里增长”各抒己见，畅所欲言。

图|北京中海地产商业管理公司副总经理张存理

张存理表示：“面对当下市场，关键要站在资产经营的中央看后续发展，率先解决活下去的问题，聚焦整体经营的最终表现。具体措施上，我们提出不断优化服务，尽一切所能协调各种资源服务客户。”

图|兆泰集团写字楼板块负责人刘旭东

刘旭东表示：“商办向哪里增长？从市场角度，接受市场的变化以及周期的调整，对预期做一个重新考量。从楼宇角度，其实每个大厦所处的环境和经营状况不同，很难用同一种策略建议大家，但我认为‘成本’是一个关键考量。成本以外，提供更长期的服务办公解决方案是兆泰现在在做的；从运营的角度，我们强调，不断推陈出新，可能是一条出路。”

图|大族环球科技股份有限公司副总经理李岩兵

李岩兵表示：“大族的发力点还是产业服务，服务是增加跟现有企业黏性的关键。其次，通过生态圈的打造留住既有客户、吸引新客户。同时，利用政策优势做产业集聚和产业服务也是我们的特色和优势。”

图|翰同（北京）投资管理有限公司董事总经理常宇

常宇表示：“作为基金代表，我们更看重指标，不管是运营能力、产品、服务、客户，最后都要用经营业绩来衡量。扎扎实实把产品运营做到位，注重成本控制和人员控制，为企业提供优质的交付是关键。另外，我认为一要因地制宜，二要具有领先优势。”

图|CBRE华北区研究部负责人孙祖天

孙祖天表示：“今年商办市场有三个特点。一是新一代信息技术，特别是以人工智能为代表的细分领域表现非常活跃；以新能源、新基建为代表的能源和公共事业扩租或者变迁活动明显优于其他行业。二是来自中型的腰部企业需求更强烈，且更看重空间的使用效率；三是今年大家普遍关注95后甚至00后人群，他们看重通勤时间、地段位置、居住社区配套等软硬条件。”

03群雄逐鹿，花落谁家

金梧桐奖7大榜单正式揭晓

158个项目和企业角逐，57万张网络投票，10位专家终极评审、32个城市、16大产业、32万人次参与……历时月余，2023金梧桐奖在本次峰会上正式揭晓。

图|综合实力10强颁奖

获得“2023中国产业园区·商办金梧桐奖”综合实力10强的是（排名不分先后）：北科建青岛蓝色生物医药产业园、汇龙森科技园、金隅智造工场、中关村东升科技园二期·海开园、北辰中心、北京环普国际科创园、中建财富国际中心、中关村西北旺科技园、北京经开·壹中心、金隅高新产业园。

图|创新活力10强颁奖

获得“2023中国产业园区·商办金梧桐奖”创新活力10强的是（排名不分先后）：京津中关村科技城、北京经开·壹广场、金隅智荟中心、高投集团蓝贝创新园、京东智能产业园·北京亦庄、科大讯飞长沙产业加速中心、万悦国际康养城、中科青岛研发城·汇智园、创芯汇、盛大天地科创产业园。

图|企业服务10强颁奖

获得“2023中国产业园区·商办金梧桐奖”企业服务10强的是（排名不分先后）：创联工场数字信息科创中心、铭泰慧谷科技企业孵化器、青岛市工业技术研究院、伊莎文化广场、大族企业湾、中关村软件园、北京奥南中海国际中心、苏州清科创新中心、EOD总部港、国泰·奥北科技园。

图|最美空间10强颁奖

获得“2023中国产业园区·商办金梧桐奖”最美空间10强的是（排名不分先后）：万创科技城、华望城·丰华谷、永丰·芯域、紫荆文化广场、中关村壹号、北京金安中海财富中心、铭泰Dream文创科技园、北京国际财富中心、亦庄·嘉创商务中心、保利广场。

图|专业特色10强颁奖

获得“2023中国产业园区·商办金梧桐奖”专业特色10强的是（排名不分先后）：中关村工业互联网产业园、中关村电子城（昆明）数字经济科技产业园、中关村（亦庄）国际机器人产业园、大族广场、北京新航城国际航空总部园、中国电子（无锡）数字芯谷、成都芯谷研创城、九州数字医疗健康产业园、中国东部（德兴）石材循环经济产业园、昌平生命谷产业基地。

图|城市更新10强颁奖

获得“2023中国产业园区·商办金梧桐奖”城市更新10强的是（排名不分先后）：京印国际中心、砖窑里、成都交子OFFICEZIP、中关村电子城（昆明）科技产业园、国际城市设计产业中心、首创·新大都金融科技产业园、中关村（京西）人工智能科技园·智能文创园、首开LONG街、北京艺术金融国际创新园、北科建亦庄科创园。

图|最具品牌价值企业10强颁奖

获得“2023中国产业园区·商办金梧桐奖”最具品牌价值企业的是（排名不分先后）：北科建集团、中关村e谷、COOC中海商务、海开控股、招商蛇口、清控科创、中电光谷、昌发展、德必集团、中南高科。

04

跨越周期星辰大海

以产业初心陪伴行业成长

中国产业园区与商办新驱动力峰会由选址中国携手专业机构主办，作为园区和商办领域一年一度的行业盛会，至今已成功举办七届，本次大会得到了中关村西北旺科技园、海开控股、北科建集团、北科建青岛蓝色生物医药产业园、金隅高新产业园、金隅智造工场、京印国际中心、北京环普国际科创园、北辰中心、中国电子（无锡）数字芯谷、中关村电子城（昆明）科技产业园、中建财富国际中心、大族广场、大族企业湾、北京经开壹中心、北京经开壹广场、中关村（亦庄）国际机器人产业园、伊莎文化广场、铭泰产业、紫荆文化广场、红西凤酒、云仓酒庄等项目或单位的大力支持。

在本届大会上，30多位嘉宾发言分享，800余人共襄盛会，大会受到\40余家主流媒体的关注，得到了行业的广泛关注和好评。

总结2023，展望2024，选址中国相信，作为企业选址的落户地、作为产业经济的承载体，园区和商办行业虽仍面临重重困境，但属于园区和商办的时代依然值得憧憬。冬至已过，新春即将到来，期待行业在跨越周期的迷雾和寒冬后，终能迎来一个生机勃勃的全新阶段，等到一个属于自己的星辰大海。