乐居财经 李礼 12月18日，中银证券发布房地产行业2023年1-11月统计局数据点评。

       国家统计局发布2023年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况。11月销售面积7930万平，同比增速-10.3%（前值：-11.0%）；开发投资金额8123亿元，同比增速-10.6%（前值：-11.3%）；新开工面积8279万平，同比增速4.9%（前值：-21.1%）。

　　本次统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。

　　以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为中银证券根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。

　　核心观点

　　1.商品房销售：

　　11月单月商品房销售面积降幅收窄，但住宅降幅持续扩大，市场仍处于筑底阶段。11月全国商品房销售面积7930万平，同比下降10.3%，同比降幅较上月收窄了0.7个百分点，主要与商办类的销售增速转正有关，住宅单月销售面积同比下降12.9%，同比降幅较上月扩大了0.9个百分点；单月全国商品房销售金额8157亿元，同比下降8.6%，同比降幅较上月扩大了0.5个百分点，住宅销售金额同比下降11.0%，同比降幅较上月扩大了2.1个百分点。11月商品房销售均价10286元/平，环比下降1.2%，同比增长1.8%；其中住宅销售均价10860元/平，环比下降0.1%，同比增长2.2%。11月各地需求端政策出台力度相对有限，核心城市如深圳优化普宅认定标准、降低首付比例、厦门取消限购等政策对新房销售带动效果不明显；前期出台政策的城市，政策边际效果进一步减弱，导致全国住宅销售再度走弱。

　　从区域来看，以核心城市为主的东部地区11月销售降幅收窄。11月东、中、西部销售面积同比增速分别为-8.4%、-21.7%、+0.3%，其中东部地区同比降幅较上月收窄了6.6个百分点，中部地区同比降幅较上月扩大了6.1个百分点，西部地区同比增速较上月下降了2.5个百分点。从累计来看，东部地区也明显好于其他地区，东部地区1-11月累计销售面积同比增速为-6.3%，中、西部分别为-12.2%、-7.2%。

　　全国商品房累计销售同比降幅仍在扩大。1-11月全国商品房销售面积10.05亿平，同比下降8.0%（前值：-7.8%）；销售金额10.53万亿元，同比下降5.2%（前值：-4.9%）；销售均价10478元/平，同比增长3.0%（前值：+3.1%）。其中，住宅1-11月销售金额、面积同比增速分别为-4.3%、-7.3%。全国房地产销售面积、销售金额累计同比降幅延续扩大趋势，主要受到以下因素的影响：1）经济复苏慢、收入与就业预期仍然不稳定；2）部分购房需求在前期透支；3）对新房交付仍有担忧；4）房价下跌加重观望情绪。12月14日京沪同步出台大力度优化楼市政策，预计京沪市场活跃度将明显提升，京沪市场预期好转或将进一步提振整体市场信心，推动全国市场加快筑底企稳。中银证券预计12月在政策利好叠加房企营销力度加大的情况下，销售有望出现小幅翘尾行情，单月销售降幅有望收窄，但不改全年销售规模下降态势。中银证券预计2023年全年商品房销售面积同比增速-9%、销售金额同比增速-8%。

　　2.房地产开发投资、新开工、竣工：

　　11月新开工同比增速转正，地产投资边际改善，但实际房企开工与投资的积极性整体仍然较弱。11月单月开发投资金额8123亿元，同比下降10.6%，同比降幅较上月收窄0.7个百分点，已经连续七个月降幅超过一成，其中11月住宅投资额同比下降11.3%，同比降幅较上月收窄了1.4个百分点。本月投资数据改善主要是因为建安数据的改善。11月施工面积8450万平，同比增长3.7%，同比增速较上月提升了29.2个百分点，也是20个月以来首次转正。11月新开工面积8279万平，同比增长4.9%，同比增速较上月提升了26.0个百分点，也是自2021年4月持续长达31个月的负增长后，首次转正，主要与去年的低基数有关，与2020、2021年同期相比，2023年11月新开工面积仍有59.4%、48.5%的下降，新开工体量为2009年来的同期最低值。在前期销售与融资持续低迷的双重压力下，实际房企开工与投资的积极性整体仍然较弱。1-11月累计投资10.40万亿元，同比下降9.4%，降幅较上月扩大了0.1个百分点；累计新开工面积8.75亿平，同比下降21.2%，降幅较上月小幅收窄了2.0个百分点。从区域来看，以核心城市为主的东部地区投资降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区。1-11月东、中、西部投资额同比增速分别为-5.1%、-9.0%、-19.1%。中银证券预计2023年投资和新开工面积同比增速分别为-9%、-24%。

　　单月竣工面积同比增幅虽收窄，全年竣工增长确定性仍然较强。11月竣工面积1.01亿平，同比增长12.2%，同比增速虽较上月下降了1.1个百分点，但累计仍有17.9%的明显增长，1-11月累计竣工6.52亿平，从绝对量来看，也显著高于2019、2022年同期，仅略低于竣工大年2021年1-11月（6.88亿平）。中银证券认为今年竣工具备一定的确定性，一方面去年的部分工程延期至今年竣工，另一方面，2020年下半年至2021年上半年新开工体量相对较高，按照2-3年的结算期考虑，今年这部分项目或将交付。中银证券预计2023年竣工面积同比增速为15%。

　　3.开发商资金：

　　房企外部融资明显改善，11月房企到位资金降幅收窄。11月房企到位资金9699亿元，同比下降8.7%（前值：-16.8%）。

　　1）房款4463亿元，同比下降15.7%（前值：-17.4%），一方面，受前期销售小幅修复影响，另一方面，去年同期基数较低。11月定金及预收款同比下降16.6%，同比降幅较上月收窄了2.0个百分点；个人按揭贷款同比下降13.9%，同比降幅较上月收窄了1.1个百分点。2）非房款5236亿元，同比减少1.7%（前值：-16.3%），一方面是因为房企外部融资有所改善，另一方面，去年同期基数较低。其中，国内贷款同比增长7.3%，同比增速较上月提升了17.1个百分点；自筹资金同比下降8.3%，同比降幅较上月收窄了9.4个百分点。11月以来房地产行业融资支持力度明显加大，也更有针对性，根据中银证券的不完全统计，11月以来已有中行、农行、建行、交行、工行、邮储、光大、广发、浙商、中信、兴业银行等多家银行响应中央号召，密集与房企召开座谈会，对接房企融资需求，涉及万科、绿城、金地、龙湖、美的、新城、滨江等多家混合所有制和民营房企，甚至包括部分出险房企（例如广发银行召集的房企中涉及碧桂园）。房企融资确有实际落地，根据中指院，11月行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计416亿元，环比增长47%，不过持续性仍有待观察。1-11月房企到位资金11.70万亿元，同比下降13.4%，降幅较上月收窄了0.4个百分点。

　　投资建议

　　近期行业需求及融资端政策均明显发力，一方面，中央经济工作会议高度重视“房地产风险的防范与化解”、“不同所有制房企的合理融资需求”，给市场注入了一定的信心，缓解了部分对于民营房企和出险房企的连环信用恐慌；另一方面，京沪购房政策同步大力度调整，将对整体房地产市场信心的重塑和预期回升具有积极作用。不过，各项支持政策落地效果以及效果持续性仍需要一段时间的验证与观察。

　　现阶段中银证券建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。