文/乐居新媒体 成都 斯达 12月1日，邦泰云璟推出9号楼33套房源，户型建面约100.81—113.84㎡，价格2.8—3.2万元/㎡。这也是该项目最后一栋未取证楼栋。

从此前项目取证的销售情况来看，邦泰云璟的表现是不错的，在区域内有龙湖，中国铁建地产等强势开发商项目的竞争下，能够持续走量。

邦泰云璟的开发商将“扬长避短”做到了极致，清楚项目劣势，极力将“看得见的优势”凸显，并用优势将劣势的抗性最大化消减。

品牌无优势，选择错位竞争

槐树店板块今年的风很大。龙湖滨江云河颂、中国铁建地产玖樾府、邦泰云璟三个纯新盘亮相，加上还有房源在售的中环TOD十里风和，新希望天府锦麟壹品，整个板块的竞争还是比较激烈。

很明显，与龙湖、中国铁建、新希望地产、乃至成都轨交相比，目前在成都呈现的项目并不多的邦泰没有任何品牌优势。

值得一提的是，邦泰宽语在今年陆续交付，从业主的反馈来看，这个邦泰重返成都市场的首个项目的交付还是存在一些问题。

品牌没有优势，邦泰选择在价格上实现错位竞争。

与邦泰云璟几乎是同一时期亮相的龙湖滨江云河颂，定位高端，主力户型建面143—186㎡。目前滨江云河颂仅剩个位数的房源在售，售楼处已经闭馆。

售楼部已闭馆的龙湖滨江云河颂

邦泰云璟从项目定位上就选择避开与龙湖滨江云河颂的正面竞争，其定位更偏刚需，起步户型建面约108㎡，最大户型建面约132㎡。

面积做小，控制了总价，几次开盘当天还有6%的优惠，邦泰云璟吸引了许多刚需、刚改客群。

卖点明显的“网红”户型

户型是邦泰云璟的最大卖点。

市场上的“网红”户型，特别是卷出天际的143㎡户型，基本都有以下特征：

一梯一户纯板式；

开间至少7米的大横厅；

高得房率；

带全明独立入户前厅；

邦泰云璟将“网红”143㎡户型的卖点，移植到了其108㎡、113㎡、133㎡的户型中。再加上，邦泰云璟108㎡、113㎡这些“小户型”都是板式结构，确实具备很强的打动力。

值得一提的是，邦泰云璟108㎡户型并非两梯两户，而是一梯两户，他们是如何做到全明独立入户前厅的呢——电梯双开门设计，这样一来，1T2也实现了电梯“直接入户”，私享电梯厅前室空间。

当然，这些户型还是有短板的，在餐客厅做大之后，卧室空间难以避免的被压缩，这几个户型的次卧，基本都不足10㎡，稍显局促。

毕竟空间有限，选大客厅还是大卧室，只能有所取舍了。

精明的“削弱”短板

邦泰云璟占地约44亩，容积率2.0，总共规划了17栋住宅，层高11—17层，其中11层的楼栋为1梯2户，11层以上的均为2梯2户，纯板式。

从以上指标来看，邦泰云璟是一个很“纯粹”的改善盘，但现场实际感知，其楼栋密度却有极致刚需小区的即视感。

或许是因为货值考虑，实现土地效率的最大化，邦泰云璟楼栋虽然是纯板式，但并非所有楼栋都是纯南北朝向，有5栋楼为东西向。

可以看到，5栋东西向的楼栋，楼栋之间的间距卡的很极致，这使得局部楼栋之间的空间感很密。

另外，项目还有一个不确定性因素，邦泰云璟南侧两宗地块，一处已经建设变电站，另一处规划为变电站。

官方回复，邦泰云璟南侧变电站规划属十余年前的市政规划，无法更改，目前该地暂无变电站建设计划。

邦泰云璟南侧靠近变电站、高压线

对于地块位置的劣势，邦泰云璟的做法是，把买入门槛最低的108㎡户型，放在了整个项目里位置稍差的楼栋，5栋东西向的楼栋中的4栋是108㎡户型，一栋是113㎡户型，地块南侧靠近变电站的2栋，都是108㎡户型。

并且，靠近变电站的两栋楼，邦泰云璟选择在蓄客最充分的首批次推出。

这是开发商“精明”的一点，建面约108㎡户型在整个板块内都是面积较小的户型，买入门槛较低，而项目的主要客群也是刚需、刚改客群，在总价优势面前，楼间距与变电站的抗性能够被很大程度的减轻。