文/乐居财经徐酒眠

如预料的那样，今年以来“以资抵债”的戏码在物企与关联房企之间频繁上演。

11月16日收盘后不久，荣万家（02146.HK）公告披露了一份“主要及关联交易债务抵偿框架协议”。据此，荣万家拟收购荣盛发展（002146.SZ）一个清偿物业资产包，总代价约5.68亿元，将按等额基准抵销应收款项。

对母公司荣盛发展高度依赖，上市两年多的荣万家，截至今年上半年，其物业管理服务收入中仍有97.97%是来自荣盛集团开发的物业。与业务和收入依赖程度高的另一面，是占比庞大的关联应收款。

数据显示，截至此番债务抵偿框架协议签订之日，此前荣万家向荣盛发展集团提供相关物业管理服务或小型工程及相关咨询服务，约有12.64亿元的应收款项未清偿。

地产行业风暴来袭，荣盛发展自顾不暇，大额亏损、美元债违约、股价下跌……转型新能源业务自救，虽然在今年前三季度扭亏为盈了，但后续如何还有待观察。更重要的是，荣盛发展依然有着不小的偿债压力。截至今年第三季度末，其一年内到期的非流动负债余额约为164.30亿元。

债务重压下，荣盛发展可以说几乎是无力腾出资金向荣万家结清应收款。面对此情此景，接受清偿物业资产包抵销部分应收款，对荣万家而言总算还是好过了计提成为坏账。

具体来看这个标价约5.68亿的清偿物业资产包，包括位于中国环渤海、中西部、珠三角、长三角地区的10870个停车位，以及总计332套住宅、写字楼及商铺，涉及总建筑面积合计约26341.01平方米。

其中，考虑到国内法律法规不允许停车位直接转让产权，因而收购完成后，荣万家对上述一万多个车位将拥有使用权，对三百多套房子拥有所有权。

“多赚”800万？

根据公告，荣盛发展对上述清偿物业的开发建设成本约为9.18亿，而当下估值约为5.76亿。对比抵债的5.68亿元，荣万家看似“多赚”了约835.19万元。

据此而言，相比此前同样与关联房企签署“以资抵债”协议的物企，荣万家的这笔交易就“划算”很多了。

比如方圆生活服务、金科服务不仅没有拿回现金，将应收款变成了资产反而倒贴了钱，前者向交易对象富都物业发展支付一笔400万元的首付，后者在交易中也以现金方式支付了一笔180万元的代价差额作为预付定金。

即使没有倒贴资金出去，用以抵债的物业估值也被质疑远高于实际价值。以远洋服务收购的车位和商铺为例，交易公告显示它们2022年净利润仅有42.9万。以此计算，这笔收购的市盈率高达1459倍。

“本集团将逐步向市场上的第三方买方出售清偿物业以获取现金。”荣万家表示，完成债务抵偿框架协议后，其将向在管物业的业主、租户或其他第三方出售。

不过，就当下的市场环境而言，上述停车位和住宅、写字楼及商铺，荣万家何时能将其全部卖出去、最终又能置换回多少现金，却是一个未知数。

事实上，这也是市场对物企与关联房企之间“以资抵债”的担忧。

原本走轻资产运营路线的物企，在追债关联开发商的过程中揽入大量重资产，出售套现是否卖得上价、自营收租何时能回本，都需要画上一个问号。与此同时，这些进入账本的“存货”，又是否会为未来的业绩埋下另一颗雷？

亟需的“断奶”独立

此外，还值得一提的是，荣万家还有另一个当务之急——“断奶”独立。

此前有消息显示，荣盛发展旗下新注册的储能板块已经正式开始运营了，首个光伏+储能项目已经落地河北秦皇岛。随着荣盛发展在脱离地产的路上越走越远，也意味着荣万家或将失去这颗赖以生存的大树。

荣万家也在抵债公告中直言，为缓解荣盛发展集团面临的流动资金问题所带来的风险，其自今年年初起已减少向荣盛发展提供物业管理服务或小型工程及相关咨询服务。

在荣盛发展失去的部分，要从何处找补回来？

荣万家已经有方向了。几天前，11月10日，其曾发布过一份建议变更经营范围的公告。变更后，其经营范围一般项目中将新增幼儿园外托管服务、养老服务、外卖递送服务等。

除此之外，今年6月、7月，荣万家曾先后宣布拟4000万元收购河北金项物业80%股权、5015.5万元收购万家智慧环境(北京)70%股权，前者主营公共环境消毒保洁，后者为环卫企业。

“今年以来，我们在收并购上会下功夫”，披露上述两笔收购后，荣万家副总经理孟庆斌在接受访谈时曾表示，未来收购标的会聚焦在城市服务、产城以及商写等方面。

数据显示，截至2023年6月30日，荣万家的现金及现金等价物约为7.48亿元。若将狩猎对象瞄向较小的标的公司，作一些“小而精”的收并购，还是能游刃有余。

荣万家向荣盛发展集团提供相关物业管理服务或小型工程及相关咨询服务，应收款项12.6352亿元，截至债务抵偿框架协议日期仍未清偿。

清偿物业包括位于中国环渤海、中西部、珠三角、长三角地区的10870个停车位，

此前荣万家向荣盛发展集团提供相关物业管理服务或小型工程及相关咨询服务，应收款项12.6352亿元，截至债务抵偿框架协议日期仍未清偿。