乐居财经 李礼 11月17日，中银证券发布房地产行业2023年10月70个大中城市房价数据点评。

       国家统计局发布2023年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70大中城市新房价格环比下降0.4%；二手房价格环比下降0.6%。

　　核心观点

　　10月70个大中城市新房与二手房房价环比降幅均扩大。70大中城市新房房价环比下降0.4%，二手房房价环比下跌0.6%，环比降幅均较上月扩大0.1个百分点。新房房价已经连续五个月持续下滑；二手房房价已经连续六个月持续下滑。70个大中城市中，新房、二手房房价环比下跌的城市数量均处于历史高位。10月新房房价环比上涨的城市仅11个，比上月减少4个，下跌城市有56个，比上月增加2个；二手房环比上涨的城市有2个，比上月减少2个，下跌城市有67个，比上月增加2个。新房与二手房房价持续面临下行压力且环比降幅扩大，主要是因为：1）虽然前期利好政策不断推出，但对成交的提振效果边际递减，没有持续强心剂的情况下，居民信心仍然不足，销售复苏仍然较弱，且市场预期不持续，整体新房房价仍然承压。2）“认房不认贷”政策落地后，置换需求导致二手房挂牌量持续增长，叠加成交量未见明显改善，二手房业主方心理预期松动，积极以价换量，10月二手房价格继续承压。

　　一线城市前期“认房不认贷”政策优化所带来的需求已部分释放，市场活跃度下降，本月新房与二手房价格环比增速均转负。1）新房：四个一线城市环比增速均下行，上海房价相对更有韧性。一线城市新房房价由环比持平转为环比下降0.3%。其中，北京环比下降0.4%（前值：+0.4%）；上海环比上涨0.2%（前值：+0.5%）；广州环比下降0.7%（前值：-0.6%），连续5个月房价下滑；深圳环比下降0.5%（前值：-0.5%）。上海房价相对更有韧性，2019年8月以来环比始终保持正增长，在本月迎来十批次集中供应，受高于城市均价项目入市带动，新房价格仍能维持上涨。2）二手房：一线城市二手房房价由环比增长0.2%转为环比下降0.8%。北京环比下降1.1%（前值：+0.7%）；上海环比下降0.8%（前值：+0.6%）；广州环比下降0.8%（前值：-0.7%）；深圳由环比持平转为环比下降0.5%。前期“认房不认贷”政策优化所带来的需求已部分释放，加上二手房挂牌量走高、可选房源增加，当前购房者观望情绪增加，成交量未见明显改善，业主方心理预期松动，二手房房价显著承压。中银证券认为，一线城市政策仍有进一步调整的空间，若支持政策能进一步优化，市场活跃度有望提升，房价有望企稳。

　　二线城市新房房价环比跌幅有所收窄，新房与二手房房价环比跌幅是各能级城市中最小的。1）新房：二线城市新房房价环比下降0.2%，环比降幅较上月收窄0.1个百分点。68%的城市新房房价环比下跌，天津、石家庄、长春、杭州、合肥、长沙、海口、成都、贵阳、西安新房房价环比持平或略有上涨，其余城市环比均下跌。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月持平。仅杭州环比增长0.5%、西安环比持平以外，其余城市环比均下跌。其中在“杭六条”新政带动下，杭州二手房需求释放，根据中指院，10月杭州二手住宅成交套数超4200套，环比增长67%，同比增幅超九成，1-10月累计增长42%，市场活跃度提升下，房价环比出现增长。

　　三线城市持续面临房价下行压力。1）新房：三线城市新房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月扩大了0.2个百分点。91%的三线城市新房房价环比下跌，仅吉林（环比+0.2%）、三亚（环比+0.1%）、岳阳（环比持平）；环比跌幅相对较大的城市有惠州、湛江、韶关、九江、安庆、徐州，跌幅均超过1%。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月扩大了0.1个百分点。除了三亚环比增长0.1%以外，其余所有三线城市二手房房价环比增速均为负。

　　现阶段各类型产品房价都面临一定的下行压力。70大中城市中90平以下、90-144平、144平以上新房房价环比增速均为-0.4%，环比降幅均较上月扩大了0.1个百分点；二手房房价环比增速分别为-0.6%、-0.6%、-0.5%，环比降幅均较上月扩大了0.1个百分点，其中改善（144平以上）产品二手房环比降幅相对较小。

　　投资建议

　　中银证券认为当前行业仍面临较大压力，虽然需求端利好政策持续推出，但对成交的提振效果边际递减。一方面，没有持续强心剂的情况下，居民信心仍然不足，行业基本面复苏仍然较弱，市场预期不持续；另一方面，房企信用风险的负面情绪仍在蔓延。新房与二手房房价步入接近半年的持续下跌通道当中。但是，中银证券也看到一些相对利好的供给端政策，比如多地取消土拍限价，提升市场热度，中银证券认为，后续可能会传导到取消限价，若同时增加核心地块的供应，也许能够在四季度带来一波拿地热潮，以此扭转居民对房价的看跌预期。

　　中银证券认为，在当前时点，短期关注供需端政策的持续调整，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。重仓核心城市且财务稳健的房企或更加受益。

　　现阶段中银证券建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。