乐居财经 李礼 11月13日，东吴证券发布房地产行业跟踪周报。

上周（2023.11.04-2023.11.10，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅+1.1%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为+2.2%，+3.9%，超额收益分别为-1.1%、-2.9%。29个中信行业板块中房地产位列第23。

　　房地产基本面与高频数据：

　　（1）新房市场：上周38城新房成交面积205.3万方，环比-34.0%，同比-24.5%；2023年11月1日至11月10日累计成交321.0万方，同比-25.4%。今年截至11月10日累计成交13753.2万方，同比-10.2%。

　　（2）二手房市场：上周17城二手房成交面积166.8万方，环比-4.3%，同比+27.0%；2023年11月1日至11月10日累计成交261.2万方，同比+26.9%。今年截至11月10日累计成交7112.3万方，同比+31.6%。

　　（3）库存及去化：上周14城新房累计库存9540.0万方，环比+2.6%，同比-1.5%；14城新房去化周期为18.2个月，环比变动+0.8个月，同比变动+4.5个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为13.3个月、11.2个月、24.9个月、50.0个月，环比分别变动+0.3个月、+1.4个月、+0.7个月、+1.6个月。

　　（4）土地市场：2023年11月6日-2023年11月12日百城供应土地数量为931宗，环比-10.6%，同比-28.7%；供应土地建筑面积为5660.3万方，环比-14.0%，同比-37.1%。2023年累计供应土地数量为24875宗，同比-12.2%，累计供应土地建筑面积为154683.0万方，同比-16.4%。

　　重点数据与政策：中央层面：11月6日，央行提出：持续提升房贷利率市场化程度，更好支持刚性和改善性住房需求。11月7日四部委召开房企融资座谈会，了解房地产行业资金状况和企业融资需求，万科、保利、龙湖等参会。地方层面：南通、成都、长沙、贵阳、青岛、郑州等多个二线城市取消土拍限价。青岛、梧州、泸州等多地放松公积金贷款政策。成都支持各类市场主体积极建设保障性租赁住房。佛山新增购买绿色建筑商品房优惠政策。深圳国资委表态支持万科。

　　周观点：11月第2周新房成交面积环比下降34.0%，同比下降24.5%，主要是由季节性因素导致。二手房销售面积环比小幅下降，同比大幅上升27.0%。上周央行等四部委召开房企融资座谈会了解房地产行业资金状况和企业融资需求，深圳国资委表态支持万科。东吴证券预计未来供给端政策将逐步由“保项目”向“保主体”推进，对于优质民营房企的融资支持力度将加大。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时由于疫情影响褪去带来利润修复，物业股有望迎来估值+业绩的双击，建议关注物业行业的投资机会。推荐：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、华润置地；2）城中村改造受益标的：越秀地产、珠江股份、城建发展；3）物业公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；4）代建公司：绿城管理控股。

　　风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。