近段时间，无论是资本市场还是房地产市场，万科的一举一动均备受瞩目。

10月底，万科遭遇密集看空，股债罕见异动。

11月6日，深圳国资委发声为万科站台并推出五个举措！

短短一周，一场关于万科的战争再次打响。

股债罕见异动，疑业绩不及预期

这场没有硝烟的战争，始于上个月中。

10月31日，万科A盘中股价下探至11.22元/股，几乎回到2015年12月“宝万之争”时的水平；“21万科02”“20万科08”跌幅超过17%。

另外，根据DM查债通，10月下旬以来，万科多只美元债收益率大幅度上升，多只债券收益率升至50%左右，最高接近60%。

也就是说，如果你现在购买这几支债券，等几个月后到期兑付，就能躺赚50%左右的收益。

了解债券市场的都知道，高收益必然伴随着高风险，这么高的收益率，只有在几乎必然暴雷的“垃圾债”身上才会出现，而万科境外债券短时间内飙升，意味着境外市场已开始不看好万科。

另一边，万科的股价也一路跳水，今年已经累计跌去了35.67%，在11月3日甚至创下近10年的新低点。

对于这一波堪比宝万之争的股债双杀，业内人纷纷将其解读为“做空”！

早在万科美元债大跌之前， 全球三大评级巨头之一的惠誉，将万科长期外币发行人违约评级自“BBB ”下调至“BBB”。

对此，惠誉给出的主要理由是万科业绩不及预期。

那么，万科的业绩真的不及预期吗？

前三季度仍实现利润，万科深圳储量近告急

根据万科财报，今年前三个季度，公司累计实现营收2903.1亿元，同比下降14.0%；实现净利润136.2亿元，同比下降20.3%。

根据Wind数据显示，万科今年的毛利率，仅为2019年同期的一半。

另外，根据万科财报显示，今年1到10月，万科累计销售面积2018.4万㎡，同比下降5.5%，销售金额3124.4亿元，同比下降了9.9%。

2022年9月举行的万科集团业务交流会上，南方区域区首孙嘉曾透露，南方区域拥有的旧改项目已达77个。

在大本营深圳，则持有包括红岭花园、后海时代城、坂田八卦岭等旧改项目，其中已获批（计划公告）的项目超20个。

作为万科大本营，深圳的业绩贡献尤其重要。

根据克而瑞数据显示，今年1-10月万科深圳公司实现流量销售金额121.61亿元，同比2022年上涨4.26%，位列深圳房企排名第六。

万科深圳在售项目并不多，据乐居不完全统计，目前万科深圳共有4个在售项目，除了宝安万科未来之光仍有货量，其余项目均处于尾盘阶段。

至于待入市项目，目前万科近段时间并未有新盘传出入市消息，而最新在土储市场竞得的地块万科瑧湾悦也已开发入市并接近售罄。

作为深圳本地的头部房企，万科在今年深圳的土储市场却颗粒未收，上半年深圳共经历两批次宅地供应，即使是在业内认为万科将极具意愿开发的深超总地块，万科连报价阶段都没参与。

另外在8月初的土拍中，宝中的竞现房地块吸引了21家房企参与争夺，万科也在列，不过在进入摇号阶段，万科却成为21家房企中唯一放弃参与摇号的房企。

可见，万科整体的业绩确实有明显下降，但由此下调万科的境外债评级，还是让人觉得非常意外。为什么这么说呢？

首先，这个业绩尽管跟往年比是下降了，但在如今的市场环境下，也算是比较优秀了，至少利润还是正数，万科还是赚钱的。

其次，万科手里的“子弹”非常充足。根据万科财报，截止三季度末，公司持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍。

同时，万科在融资端也没有遇到什么阻碍。今年1-10月，万科融资金额超过850亿元，境内融资的平均利率仅为3.64%。

另外，值得注意的是，万科在今年三季度，就做到了经营现金流回正，这在以往基本是在四季度才会达到的目标。

这意味着万科在努力储备足够多的粮食，而连续14年经营现金流为正，在国内的地产行业确实是“标杆”的存在。

国资委站台并力挺！大股东计划百亿盘活旧改

面对8年前股权争夺战以来的最严峻的“做空”危机，11月6日，万科罕见召开三季度业绩说明会，境内外超过150家金融机构参会。

这是一场非比寻常的“战斗”，透过出席人员的规格可见一斑。

据了解。深圳市国资委相关领导、深圳地铁董事长辛杰，以及万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜等全部出席。

深圳市国资委不仅站台表态，为万科背书，而且还拿出了具体措施。

比如，通过受让、合作开发等方式，加快推进万科的项目开发；提高万科自持物业的流动性；积极组织市属国有企业认购万科债券；协调金融机构加大对万科支持力度等。

万科的第一大股东“深圳地铁”也表示，已准备好丰富“工具箱”给予万科支持。

另外，深圳国资委还提及支持万科在深城市更新项目，辛杰表示，将按照市场化、法治化的方式，承接万科在深圳的部分城市更新的项目，帮助万科盘活大宗资产、注入新的流动性，该部分交易金额预计超百亿。

在业绩说明会上，郁亮首先感谢了深圳市国资委和深铁在关键时刻对万科强大、有力、源源不断的支持。他坦言，黎明前总是最冷的时候，但还是要对将来有信心。

“冰冻三尺非一日之寒，不能指望政策一招解决所有问题。

市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。”

郁亮表示，“需要买”方面，住房需求依然庞大，当前市场建设水平显然超跌了，正在蓄积自发修复的势能。

“能买”方面，8月以来各地出台了许多支持合理住房需求的政策，给需求释放创造了条件。

目前还存在的难点是“想买”的问题，就是恢复消费者的信心。

信心恢复，首先需要行业保持稳定。郁亮强调，一个总是出问题的行业，消费者信心很难巩固，保持行业稳定需要市场各方共同努力。

恢复信心其次需要时间，每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间。

或受到国资站台消息的影响，11月6日，万科股价及多只美元债回涨。

这场“做空”闹剧，似乎正在收场！