“只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。对万科而言，与客户、城市同步发展，就有生意做。”

在今年的万科媒体交流会上，万科集团董事会主席郁亮和大家分享了万科在行业极致内卷下的“发展之道”——与客户同步发展，开发企业要在产品和服务上像消费行业一样追求极致，才能满足客户的需求；与城市同步发展，要随着城市的进步持续向中心做复杂、做综合。

在交流会结束后的第二周，万科就用新产品发布展示了它与客户和城市共同发展的行动实践。10月27日，以“明天，我们将住在哪里”为主题，万科北京城市生活新提案暨东庐作品发布会在北京举办。

与客户同在，读懂新一代想要的明日人居

发布会上，北京万科总经理林曈表示，“这几年，我们其实从来没有停止对理想居住生活的实践。”数据显示，作为一家深耕北京30年的公司，截至2023年，北京万科在京的现有住宅项目已突破58个，已交付业主超过10万户、近30万人。此外，包括长租公寓、产业办公、商业、养老等多元化业务也在同步发展，渗透在客户生活场景的各个方面。这些与客户和城市长达30年的共同发展经历，使得万科从多个维度感知到人们在生活态度和居住需求方面已发生巨大变化。

北京万科秉承与客户同步发展的经营理念，通过多种社区场景服务青年人群体，在北京率先做出了刚需产品创新、大型租赁住区、城市更新商业商务街区等领先市场半步的产品。针对新时期北京年轻人的住房状态与解决方案，万科北京区域首席城市研究合伙人都珊珊分享了万科对城市的洞察。

在北京，本硕在读人群达到94万，工作人口中非京籍超过一半，“考一代”和高学历、高收入的青年人群，正成为北京2300万人口中最活跃的群体。2023年1-9月，北京小于600万的一手房成交1.8万套，同比多了2263套，占到城市总成交量的46%。市场表明，刚需依旧活跃。2023年，北京万科和后浪研究所联手邀请了1394位城市新青年参与居住调研，发现当下新一代的北京刚需客户，拥有更开放的视野和更丰富的阅历，在审美、功能的需求上均有大幅提升，但受制于供应结构和产品痛点，少有能够完全满足他们“既要又要还要”的居住解决方案。

针对这一命题，万科在长期客户研究的基础上得出了产品主张。调查显示北京年轻人日均下班休息时间为3.54小时，为全国最短，40%在家步行范围内喝不到咖啡，这促使万科在社区中设置了归家配套来填补年轻人从城市到家之间的空白地带，用精密设置的社区流线提高效率。调查还发现，90-95的年轻人在未来五年内平均家庭人口数从2.0人增加到2.8人，而人均居住面积有限，万科产品通过重构户型来实现家人共享的新型空间。“供求关系已经发生了深刻的变化，客户在快速进步，产品也需要与客户进行信息、认知、审美和情绪的对齐，只有这样才能从行业周期中率先调整出来，做出市场认可、客户买单的好产品。”

此外，万科北京区域首席室内研发合伙人汪启帆聚焦新一代北京青年在居住方面的痛点和多样化功能需求，与大家分享了万科在精装方面的创新突破——全精装加进阶一体化定制空间。基于万科在精装领域20多年的丰富经验,万科东庐提供了65-120平方米不同户型的低密洋房，既注重家庭互动的场景，又兼顾每个成员的独立空间，例如，采用LDK餐客厨房一体化布局、双套房等设计，来提供更多亲密的社交场景。

作为精装交付的开启和引领者，自2007年北京万科就引领着北京市场精装交付的行业标准。尽管万科装修起步早，规模大，但单纯以成本优势去应对市场竞争，已无法匹配家装市场的快速成熟和客户需求的复杂变化。在新房装修领域，行业普遍的问题是，一方面人工成本占比高，部品大牌主要在零售模式上成长，价格难降；另一方面合作采购的产品型号落后，对装修功能升级反应慢，批量施工不能按户拣货，较二手房家装而言灵活度低。针对这些痛点，发布会上，汪启帆带来了万科的全新室内方案和多项功能产品，核心理念就是“三好四省”：好住好用好看，省时省心省力省钱。他表示：“我们希望用贴合生活使用的功能设计，和品牌供应链联合的功能产品，换来真正可以拎包入住的整装好房。”

据汪启帆介绍，此次东庐产品的家装解决方案包括完整风格颜值、地暖空调净水、全套收纳组合、全套嵌入式家电、家居智能控制系统、一键维护保护，不仅在产品功能上用力，也要避免水深坑多的隐蔽工程烦恼，例如七孔联防的全屋工程，随房交付的全屋光源。此外，万科逐步开始减少供应端依赖，应用5大类22项专利产品，解决需求供应空白的问题。“我们希望通过产品和服务，让每一个买万科房子的人得到高品质的生活服务和居住体验。”汪启帆表示。

同频世界的东庐远见，融入城市的美好社区

万科认为，好的生活不仅仅取决于住宅产品本身，还与街区、社区氛围以及融入城市未来发展的社区价值增长密切相关。

万科东庐项目位于北京朝阳与通州交界的城市新核心，地处繁华发展中的朝阳北路，靠近地铁6号线，既可享受朝阳北路醇熟生活圈的便利，又可西拥国贸CBD、东揽运河商务区。在不可复制的城市优势地段之上，为了让业主的美好生活进一步融入城市的繁华和未来，万科主张将规划设计的视野从社区内部延伸到社区外部，把社区面向城市的展示界面及社区配套，作为城市功能向城市开放。

发布会上，北京万科首席产品合伙人夏天谈到了万科东庐关于规划、社区与好生活的全新理解，“我们摒弃了市场上常用的梅花桩、楼缝对楼缝、转角厅、绿地切碎……等等安全而标准的方案”，万科东庐在充分考察了全国多个新生代人居产品后，在进行了更深入的客户需求和生活痛点调研之后，选择了为北京新一代青年“定制”一个不一样的作品。

“这些不一样形成的东庐面貌，也是为了充分回应和满足东庐所面对的客户不一样的生活方式”夏天如是说。“我们希望让大家看到，北京这个城市的首置首改、8万以下的房子，竟然还能做成这样好。”

具体而言，万科东庐有这几个不太一样的社区“高标准”。

第一是不太一样的城市界面：不同于其他首置首改项目，万科东庐在规划布局上给到大家的第一个不一样的印象，就是更低密、更舒适。项目在36米的限高要求下做到了33米，平均单元楼层做到了比周边更低的8.5层；同时北京万科在这里落地了一个北京少有的、更高颜值的钢木房子架构——无论是从东边地铁步行、还是从西边开车回到万科东庐，一路上看到的，绝不是密集的钢铁森林高层，而是一个更低密的城市界面以及因此而来更舒适的视觉情绪。

第二是不太一样的社区氛围：为了营造社区的高级烟火气，万科东庐通过丰富的社区商业配套和社区服务配套打造了内外两个“社区盒子”，归家必经之路上，在外有地下1600平米的服务业态和地上100平米的生活配套，将经营简餐咖啡便利店等，提供有温度的社区生活。在内有度假礼仪感的社区客厅、归家景观庭院和快递外卖功能动线分离。

第三是不太一样的属于北方的精致景观：万科东庐精心为业主设计了归家动线上的美好和礼序——既有陪业主回家的樱花道，也有满足功能需求的商业庭院以及满足情绪需求的静心庭院……一路上九园九景、四时景致、各有不同，在细节中构筑日常中的仪式感。另外在这次的产品中，万科突破了北京市场常见的规划形态，团队用一个月内接近100次的总图迭代，拿出了一个庭院式布局的开放景观形态，最大化提升居住的景观体验，重温北方大院的生活记忆。

社区是城市最小的单元，万科东庐一方面通过城市界面焕新，打造代言通州未来居住形态范本的低密住区；一方面也致力于场景融合，以高品质配套构筑社区生活场景，为业主营造质感与品味皆优越的生活领域。让社区成为文化记忆与当代质感生活的载体，万科东庐为了满足这些不太一样的社区高品质标准，做出了一定的牺牲，也投入了更多的成本——例如在社区里主动规划更多南入户的楼栋，牺牲了一定成本，但带来了更好的北方居住体验。

正如此前郁亮所言。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。北京万科此次的新生活提案和万科东庐作品正是因此而来。在行业内卷极致的当下，只有深入客户、深入市场，持续以更好的产品满足新需求，才能在激烈竞争中实现持续发展。