文/乐居财经 许淑敏

五年前，原中国物业管理协会会长沈建忠曾写过一篇文章——《好服务如何成就碧桂园服务的江湖地位》。那时，碧桂园服务刚上市不久，正处于发展的高速阶段。

犹记得当时，李长江在朋友圈点评了这篇文章：“老子平生，江南江北，最爱临风曲”。彼时的李长江，一身傲岸不羁之气，坐看物管行业风云。

认识李长江的人，都知道他颇为幽默，擅长交流，每个与他对话的人，都会感受到他身上对于物管行业的热情，以及对于物管行业未来的笃定。

从城建物业、金地物业，再到碧桂园服务，二十多年的物管行业经验，成为他自信的来源。他知道物管行业曲折发展的不易，也见证了行业一路高歌向上的过程，更带领碧桂园服务冲至行业规模第一的位置。

李长江在碧桂园服务十二年时间，风光有时，落寞亦有时。一时的辉煌过后，留给碧桂园服务的，还剩下增长难题。眼下，或许是碧桂园服务该转变的时机，也是李长江退出的好时机，“一切刚刚好”。

几乎与此同时，同为物管行业领军人物的“潘军”也退任了彩生活的相关职务。潘军与李长江很相似，喜欢输出观点，乐于与同行分享最新预测、看法。

他们俩，都是各大物管论坛、峰会的常客。

如今都选择了渐渐退出物管江湖，或许更多意味着一个时代的落幕。不仅潘军、李长江，今年以来，正荣服务的董事会主席黄仙枝正式隐退，保利物业的黄海退任CEO等，高管变动不断。今年前三季度，物企高管变动已达172起，远高于去年同期的105起。

他们的隐退，换来了一批更加年轻化的物管领袖，面临着竞争更加激烈的物管竞争环境。新一代还能闯出什么样的天地，市场都在期待。

李长江说，他在碧桂园服务“十二年，一个小轮回”，这何尝不是物管行业的一个小轮回。

落幕

于碧桂园服务，李长江最为关键的一次决策，或许正是将其推至资本市场。

自2011年加入碧桂园服务，到2015年推动碧桂园服务上市进程，再到2018年碧桂园正式港股上市，他都参与其中，始终坚信进入资本市场是正确的决定。

自2018年开始，房企掀起分拆物管上市浪潮，追逐物管风口。相较于地产股的萎靡，资本市场给予物业股的高估值让房企趋之若鹜。

这股浪潮在2021年、2021年达到高峰。两年时间，国内物管公司成功上市的便有三十余家，达到历史新高。

彼时，物管行业受到资本青睐，上市物管公司“大鱼吃小鱼”，收并购、兼并不断，规模快速增长。而碧桂园服务，正是其中最具代表性的一家。

李长江将碧桂园服务推至资本市场之后，利用融资优势，开启了大规模的收并购之路，将蓝光嘉宝服务、天力物业、彩生活邻里乐等多家物管公司尽收囊中。

以此，碧桂园服务在管规模不断扩大，资本市场愈是看好，给予更多的融资便利，如此循环往复。

2021年6月29日，碧桂园服务股价一度冲至84.44港元，市值超过2700亿港元，刷新历史纪录。这是李长江最引以为傲的时刻，“这都是我和团队站在高处看到的风景。”

上市五年多的时间，碧桂园服务合同管理面积从5.05亿㎡扩容到16.47亿㎡，收费总面积从1.82亿㎡增加到9.16亿㎡。

李长江见证了物管行业高速增长的一个时代，也该明白，辉煌终会有落幕的一刻。

从2021年下半年开始，物管行业股价、估值风光不再，物管公司上市遇阻、IPO破发等现象屡现，资本市场的轻资产故事也不好讲了。

历经两年的起伏、沉淀，2023年，或许会是行业全新的开始。

曾经一路猛冲的李长江辞去了碧桂园服务总裁的位置，几乎与此同时，潘军也辞去了彩生活董事会主席、署理行政总裁等职务。

李长江、潘军，都是物管行业的“灵魂人物”。潘军是带领彩生活成为“物业第一股”的关键人物之一，他很早便预言，十年内中国将有100家物管上市公司，其中必将诞生超千亿元市值的公司。

自那以后，物管行业站上资本风口，从幕后走向前台。

尽管彩生活后续经历了核心资产被卖、唐学斌出走等一系列事件，无论是规模增长，或是估值，都已经不大如前，但其地位依旧。直到2021年中，彩生活还是全行业收并购企业最多的公司，合计收并购200多个物业公司。

潘军中途曾专注于母公司花样年的工作，直到2021年，他才重回彩生活一线，对彩生活的战略及业务作出反思与调整，引进京东、360等合作伙伴，不断扭转局势。

但受到母公司花样年的债务违约的影响，彩生活也不免停牌。今年，潘军的带领下，彩生活补齐三份财报，彩生活才成功复牌。

正如业内评价，“作为职业经理人，潘军的使命已经完成。”

继任者们

前人栽树，留给后来者的，或许不仅是“乘凉”这么简单。物管行业正处于转折的关键时期，失去了资本的青睐以后，收并购不再成风，未来道路要怎么走，挑战重重。

接任碧桂园服务CEO的是徐彬淮，现年44岁，曾任副总经理兼首席战略官，一路开辟了碧桂园服务社区生活服务事业群，主导了数字化转型。

碧桂园服务以更年轻的一代，寻求脱离目前增长困境的办法，包括股价下跌、毛利下滑等问题。在李长江看来，此时让年轻人接棒，“能做更多的调整，为接下来的发展、转型、升级，甚至一些战术调整，去打好基础。”

彩生活也同样，人事调整不断。潘军卸任以后，朱晋东获委任为花样年董事会主席。

新任掌舵者朱晋东现年42岁，其于2004年7月加入花样年集团，曾担任项目管理、销售及营运管理相关等多个职位，2015年开始担任花样年集团管理职务。

潘军放权，给这位年轻一代更多发挥空间。虽然近几年彩生活规模、营收、利润均受到花样年不同程度的拖累，但复牌归来的彩生活，各项业务已逐渐回到正轨。

不过，相比起外部职业经理人，关于物管公司的交班，房企还是更倾向于自家人。而职业经理人，更多是辅助作用。

像是正荣服务，今年初，黄仙枝辞任正荣服务董事会主席职务，正式隐退之后，欧宗荣将此重任，交给了儿子欧国伟和欧国强。

6月份，正荣服务公告称，控股股东欧宗荣将持有的正荣服务股份44.43%股权，全部转让给了儿子欧国伟和欧国强。

此后，正荣服务开始进行人事调整，欧宗荣为两位儿子铺路。林晓彤因退休辞去了公司执行董事、行政总裁等职务，接任者为邓历，而康宏辞任公司执行董事，接任者为王威。

邓历、王威都是40岁出头，年轻一代之间，或许沟通更为通畅。新生代接棒，正荣服务会走向何方，就成为了资本市场的关注点之一。

邓历的履历中，曾于华夏幸福、合生创展、正荣地产任职，但并无物管相关经验，而王威则是商业管理经验丰富，于2016年加入正荣商管，此前于万达、中粮、金融街等公司任职。

两者会碰撞出什么火花，市场有所期待。毕竟，由于母公司正荣地产的债务问题，这两年，正荣服务规模增速大幅下滑，业绩出现亏损。去年，该公司归属母公司净亏损2.81亿元。关于业绩增长不力、股价表现暗淡等难题，仍待解。

此外，今年9月，融信服务的创始人欧宗洪也辞任董事会主席，其子欧国飞接替。

但二代接手物管公司，想要翻盘，也并不容易。更早之前的案例，是陈锦石将中南服务交予二代陈昱含。

2016年7月，陈昱含便加入中南服务。2021年1月，陈昱含成为中南物业服务的登记股东。陈昱含一路推动中南服务的上市进程，终于到2021年底通过港交所聆讯。但最终上市未果，2022年初，华润万象生活收购了中南服务。

另外，宋都服务创始人俞建午很早便把女儿俞昀推向台前。2019年，俞昀获委任为董事会成员，并于2020年获任命为宋都服务董事会主席，负责整体策略、规划及整体管理。

尽管2021年初，宋都服务成功上市，但此后宋都股份业绩并未有太大起色。截至2023年6月30日，宋都服务收入约1.36亿元，同比增长4.1%，在如期披露2023年中期的60家上市物企中，排在最后一位。

甚至还出现了上市违规行为，因此前关联交易未披露，主动认错。

实际上，类似中骏商管掌舵人黄伦、烨星集团（鸿坤物业）实控人为赵伟豪等，皆为地产二代。而随着李长江、潘军、黄仙枝等一众物管行业的领军人物隐退，伴随着这些地产二代的职业经理人，渐渐年轻化。

市场不断发问，他们还能闯出什么样的天地？

变动

变动，似乎已经成为今年物管行业的关键词。

尤其是人事变动方面，高管震荡、总裁出走等现象屡见不鲜。据乐居财经不完全统计，2023年三季度共有19家上市物企、58位高管挪位，加之上半年的30家上市物企、114位高管变动，今年前三季度，高管变动已达172起，远高于去年同期的105起。

无论公司规模大小，均有着一定程度的人事变动。从头部的碧桂园服务、华润万象生活，再到蚊型物管兴业物联、众安智慧生活的物管公司，高管动荡。

像是金科服务今年发生变动的高管人数最多，高达11位，而彩生活变动的高管也高达9位，耳新希望服务和恒大物业，均有8位高管在公布业绩期间出现职位变更，可谓“大换血”。

变动更加频繁，与当前物管行业面临破局难题相关。

多数高管离职的原因，大都以退休、投入个人事务等为主，但从公布离职的时间节点看，大多数人选择退场，或是与公司的不景气或面临的业绩压力有关。

例如新希望服务、华发物业、星盛商业、德信服务等物企的大范围人事进退，都在年报公布之后。

而且，其中不少总裁级别的掌舵人员离开。像正荣服务的林晓彤、星盛商业的陶慕明、兴业物联董事会主席兼行政总裁朱杰，中海物业行政总裁杨鸥以及保利物业董事长黄海等等，均是企业的掌舵人员。

这些总裁级别的领导，大都有着丰富的行业经验，充分掌握了企业运营的命脉。但在今年这样关键的节点，依然选择抽身而退，或是为公司调整带来更多可能性。

合景悠活的调整也较为明显，孔健楠的接任者为王建辉。于去年6月加入合景悠活，此前曾于龙湖系呆了二十年时间。

这段时间，王建辉频频对外露面，并不断强调，今年合景悠活希望完成整体的业务协同，完成整个数智基础的打造。不管是增值业务，还是创新业务，他都想要突破，并提出目标，“希望通过4-5年的打造能够实现弯道超车，成为行业里领先，值得信赖的智慧服务运营商”。

另外，卓越商企服务郭莹退任CEO的位置，杨志东接任，同样透露寻求转变的信号。杨志东进入卓越商企服务之前，曾在索迪斯集团中国公司供职近11年，该公司为世界上最大的从事餐饮服务及综合后勤管理的跨国公司之一，可见具备丰富的实战经验。

关于变化，杨志东在中期业绩会上已有所表示，卓越商企服务目前主攻的是医疗物业和政府共建类的赛道业务，希望在医疗赛道上构建第二增长曲线。

另一边，保利物业、中海物业等央企物管公司，同样在不断谋求新的增长曲线。

作为保利“老人”的黄海卸任之后，吴兰玉担任保利物业董事长，成为话事者。吴兰玉一直对外强调，除了源于母公司的住宅物业增长之外，保利物业未来增长将主要来源于公共服务和国资服务。

在她看来，住宅地产增量空间并不大。

中海物业新任行政总裁肖俊强，则是中海“老臣”，入职20多年，逐步擢升，2020年已经升任为中海物业助理总裁，负责人力资源部工作，并兼任北京公司董事长。

长久以来，中海物业困于“规模外拓缓慢、对母公司依赖严重”，对于外拓格局竞争这件事，肖俊强表示，“整个大环境还是向好的，尤其是一些新的赛道，比如说在城市更新领域的老旧小区”。

从这些转变不难看出，物管行业各家公司大致发展方向：尽力摆脱对于地产母公司的依赖，侧重于数智化升级，寻求增长曲线。

物管公司，依然有规模增长需求，存量市场竞争只会愈发激烈。