文/十一弟

上个月，中粮地产挂牌转让了名下一家子公司的股权——

上海鹏利置业发展有限公司。

鹏利置业持有的主要资产，是上海中粮海景壹号的三栋住宅楼。

这是一个妥妥的豪宅小区——

它位于黄浦江畔，地处陆家嘴商圈，旁边是上海中心大厦、汤臣一品、仁恒滨江苑。

十一弟查了下，目前，在中介平台上，中粮海景壹号仅有一套二手房挂牌在售——

单价超过了29万/平米，总价一个小目标。

四年前，中粮海景壹号的二手房成交价，就已经涨到了20万/平米。

最近一次成交，还是在三年前。

当时，虽然价格跌了不少，但也卖到了16万/平米。

中粮地产挂牌转让，一出手就是三栋楼，总共185套房。

这些房源加起来的可售面积，大约4.9万平米。

中粮海景壹号的二手房供应稀缺，但中粮地产没有选择散售，而是打包转让。

它的挂牌价，只有41亿出头——

折算下来的销售单价，仅为8.4万/平方米。

跟最近一次的成交价相比，打了对折。

十一弟查了下，前两天，在上海产权交易所，鹏利置业的全部股权，已经有人拍下了，底价成交。

但买家的身份背景，没人知道，中粮地产也未公告披露。

接盘以后，买家的动作很快，已经找中介机构放盘了，正在拆开对外散售。

这三栋住宅楼的房源，都是两三百平米的大户型。

散售的单价，根据楼层不同，从低到高——

最便宜的报价15万/平米，最贵的卖到了47万/平米。

其中，有一栋住宅楼的顶层户型，面积六百多平米，总价大约3个亿。

平均算下来，中粮海景壹号这三栋住宅楼的单价，将会卖到30万/平米左右。

也就是说，中粮地产以8.4万/平米的单价，把三栋楼打包转让。

买家底价接盘以后，转手就拆开了散售，价格跟着市场走，卖到了30万/平米。

到今年一季度，鹏利置业的净资产，大约7个多亿。

中粮地产以41个多亿的价格转让，不仅能换回大把现金，还能从中确认一大笔出售收益。

作为大央企，中粮地产的业绩压力很大——

去年，中粮地产已经由盈转亏，全年净亏损了29亿。

同为央企开发商，华润置地在去年赚了281亿，中海地产赚了233亿，保利发展赚了183亿。

今年上半年，三家央企开发商的利润规模，都在百亿以上。

而中粮地产的盈利，只有五千万，又往下跌了四成，站在了亏损的边缘。

中粮地产急于变卖资产，换回现金，确认投资收益，以此来弥补利润。

它名下最容易出售变现的资产，恐怕就是位于上海核心地段的中粮海景壹号了。

十一弟查了下，早在十多年前，中粮海景壹号就已经建成竣工了。

当时，中粮地产开发了六栋住宅楼，散售了其中的三栋楼。

另外三栋楼，它选择留下自持，作为酒店式公寓对外出租。

在打包转让之前，中粮海景壹号这三栋住宅楼，一套房的月租金，大概就有五六万左右。

平均出租率，高达九成以上。

去年，鹏利置业获得的租金等收入，超过了两个多亿。

但现在，这三栋最有价值的住宅楼，中粮地产已经拱手于人了。

跟中粮海景壹号小区二手房的挂牌价相比，它的打包转让价格，打了不到三折。

接盘的买家低价捡漏，涨了两三倍的散售价格，利润丰厚。

果然，跟在央企身后，总有肉吃。

随便一出手，就是几十亿、上百亿的大买卖。

其实，中粮海景壹号这三栋住宅楼，在中粮地产手上自持了十几年。

作为开发商，即便要套现转卖，它也可以选择自己来对外散售——

让利润最大化，而不是让其他人捡个大便宜。

但中粮地产没有耐心，急于赶紧脱手——

它要赶在2023年财务报表截止日之前，完成交易，从中确认投资收益。

毕竟，今年上市公司的财务报表再亏损，大央企的脸面，就挂不住了。