文/乐居新媒体广州 任时建

广州这一次，真的放大招了！

昨日傍晚，广州发布最新政策：

在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；

非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。

将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

政策重点

我们来划几个重点：

1、非广州户口，5年社保变2年

非广州户口的，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含北四镇）、南沙等区，只需2年社保或个税即可购买一套住房。

而在此前的政策中，购买这些区域需要5年社保或个税。

2、黄埔、番禺、白云（北部四镇）、增城、花都、从化不限购 

外地人在这些区域买房，不再受社保个税限制。

在这之前，整个广州只有增城和从化是不限购区域。

3、九区增值税“5改2”

之前越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城的住房需要满5年才能免增值税。

也就是说，如今整个广州的增值税免征年限都为2年。

广州乐居制图

为啥突然“放大招”？

“大礼包”一出，整个市场都炸裂了！

这一次，广州再也不像以前一样蜻蜓式救市，而是把增值税“5改2”，放松限购这些王炸手段都拿了出来。

并且，狙击的范围是全市！即便是像天河、海珠、荔湾这些核心区域，限购门槛也大大降低。

这么大力度放松限购，在广州是首次出现！同时也是一线城市打响放松限购的第一枪！

看得出来，广州这次救市的心很明确了，对于放松调控不再犹豫不决。

近一段时间，楼市成绩确实不太理想。

国家统计局公布的数据显示，截至8月，广州新房房价已经连续3个月下跌，二手房房价更是连续4个月下跌。

而前端时间打出的，认房不认贷、首套房贷利率下降、首付比例下调等组合拳，效果也并不明显。

据克而瑞数据显示，“信贷组合拳”出台之后的前两周广州全市楼盘的来访认购数据都有所上升，但是到第三周环比已经开始下降，市场的需求动能仍然不足。

图源：丁祖昱评楼市

前面的招数不好使，那就只能放大招了！

毕竟，救市刻不容缓。

接下来会发生什么事？

我们来大胆预估一下，接下来的楼市会发生什么事？

一、黄埔、番禺成交热度会有明显回温

在这次全面取消限购的几个区域里，黄埔和番禺本身的基础盘是最好的，楼市热度也不错，再加上这次利好，一二手房成交量势必都会有一波回升。

特别是像万博、老黄埔、科学城等热门板块，会抢先一步回暖。

万博某盘即便是工作日也有很多购房者因为新政而前来买房，洽谈区几乎坐满了人。乐居君到场的一个钟内，大概陆续来了五六台客人，销售透露昨晚成交到凌晨，很多都是之前来看过项目，但又还没落户广州的客人。

老黄埔某盘的销售则告诉乐居君，受限购放开影响，今天到访的客户对比之前明显多了，但由于是工作日，大部份客户倾向于周末以及接下来的中秋国庆过来看房。

摄于2023年9月21日（广州“5改2”等新政首日）

相反，白云四镇和花都，因为本身热度和区域成熟度不够，这次新政也许只能喝点汤，回暖的趋势没有黄埔、番禺明显。

而一直都是执行不限购政策的增城和从化，竞争对手变多了，就更惨了

......

二、核心区也能一起吃肉

虽然“老四区”仍然是限购区，但外地人社保5年变2年，已经是2017年后限购最松的一次了。

有很多之前被五年社保卡住的外地购房者，也会加快入市，毕竟中心区的价值，的确摆在那。

以及这一波认房不认贷以及增值税5改2后，“卖一买一”的置换党会增加，有很大一部分是从郊区往核心区域置换。

所以，核心区虽然这次政策利好没有外围郊区那么大，但也会分到一杯羹，市场加速回暖。

三、二手房挂牌数量大增 或会出现“踩踏式降价”

增值税“5改2”后，会释放一堆“满二”房源，在新政出台的当晚，乐居君就有朋友喊着要赶紧卖房。

之前，广州满二不满五的房源，需要多缴纳5.3%的增值税，一套300万的房子，光是这笔税费就要交15.9万，限制了二手房的流通。

买家成本变高，业主也卖不高价，现在“紧箍咒”解开后，置换的业主也会赶紧出货。

一位中介朋友称，新政出台的当晚，他们门店就接到了十几个想要“卖一买一”的客户咨询。

但二手挂牌房源在短时间内大量增加，也会造成“踩踏式降价”的市场副作用。

业主之间互相内卷，要想先人一步成功卖掉房子，就只能咬牙降价了。因此这段时间买二手房，应该会淘到不少笋盘。

四、老破小会更难卖了

增值税“5改2”后，肯定会有一大波次新房入市，而处于二手房鄙视链最底层的“老破小”，就会受到冲击。

特别是在大量次新房供应的板块，例如广钢、牛奶厂等，这些板块周边的“老破小”，会变得更难卖。

最后的结局只有，降价卖房！

但对于真正想买房的人，这个时间就能好好谈谈价格了，先给业主们大砍几刀

出了新政后，你们动了买房的心思了吗？我们评论区聊聊看~