7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。业内人士分析认为，在超大特大城市进行城中村改造，对于增加优质租赁房源供给，改善城中村内居民居住条件，提升整体市容市貌都有较大好处，全国城中村改造市场规模有望重回万亿元。

实际上，早在4月28日召开的中央政治局会议就已提出要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。不久前召开的国务院常务会议也已审议通过《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》，至此次《意见》获审议通过，两项推动城市高质量发展的部署均已落地。

据了解，住建部已经出台多个文件，鼓励试点城市(区)探索城市更新实施模式、明确底线要求。根据国家统计局的七普数据，我国共有21个超大特大城市，其中过半城市已经对城中村改造制定了量化目标，但口径和详细度不一。

华泰证券数据统计显示，在披露了计划投资额的城市中，年投资额差距较大，单项目年投资额在2.06-7.74亿元，可能与城中村数量、拆除重建比例等相关。该行粗略估计全国城中村改造年投资额可能为数千亿量级，十四五期间累计规模可能超万亿。

值得注意的是，本轮城中村改造，不可等同于历史上的棚改。

中信证券分析师陈聪等人在近期报告《本轮城中村改造的承继和创新》中认为，本轮城中村改造和历史上的棚改，不同点多于相同点。本轮城中村改造在区域上，在主要工作方式上，在受益主体上都和历史上的棚改政策有比较大的区别。

具体而言，在区域方面上，棚户区改造是针对全国的，其中尤以三四线城市为重点区域，本轮城中村改造则专门针对超大特大城市。由于一线城市的城中村情况更加复杂，本轮改革可以说是啃硬骨头的改革，这可能意味着资金投入速度更慢，对经济的边际拉动更渐进，但也可能意味着政策的长期副作用少，社会争议少。

按照国常会要求，本次在超大特大城市实施城中村改造，要稳中求进、积极稳妥，优先改造对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村，成熟一个推进一个，实施一项做成一项。

据第七次全国人口普查数据，中国目前有7个超大城市，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津;14个特大城市，包括武汉、东莞、西安、杭州、佛山等。这其中，不少城市近年来加大城中村改造力度、创新改造方式，并已提出明确目标。

7月17日，广州市住房和城乡建设局发布关于征集《广州市城中村改造条例(征求意见稿)》。官方计划，今年广州计划推进127个城中村改造项目(含46个续建项目，12个新开工项目，69个前期项目)，重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。

上海将2023年定为城中村改造出形象、出成效的一年，将新启动“城中村”改造项目10个，改造老旧村民房屋不少于130万平方米，受益村民不少于4000户。目前上海还有城中村点位近700个，涉及11万户左右，该市计划在2032年底全面完成城中村改造项目。

深圳则针对城中村改造，由政府统租后实施综合整治类更新，并纳入其政策性住房保障体系。据深圳市住房建设局发布相关文件，2023～2025年，深圳将建设筹集保障性住房46万套(间)、建筑面积超过2000万平方米。

华泰证券认为，城中村改造有望带来数千亿年投资额，是房地产行业向新模式转型的必要一环。但其不会像棚户区改造那般波澜壮阔，而是更加源远流长，对于超大特大城市带来深远影响，后续仍要关注政策具体细则和各城市落地情况，尤其是模式设计和资金来源等方面的情况。该行认为，具备资源优势的地方国资将会优先受益于此次政策推进，尤其是那些深度介入本地城市更新进程的核心城市国企。

投资机会方面，华泰证券表示，具备资源优势的地方国资将会优先受益于城中村改造政策推进，尤其是那些深度介入本地城市更新进程的核心城市国企。重点推荐：A股开发;港股开发;物管公司。

光大证券认为，城中村改造将盘活大城市优质存量土地资源，有效拉动房地产投资，促进房地产市场企稳回升。建议关注三条主线：

1)看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市更新和旧城改造的大中型央国企等企业;

2)看好综合开发能力强、先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企：

3)看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估。

相关概念股：

万科企业(02202)：公司4月投资动作相较一季度有所增加，单月在上海、杭州、南京和宁波新增4宗地块，总土地计容建面55.2万方，对应总土地款146.0亿元，拿地面积和金额权益比分别为76.3%和66.4%。其中公司在上海一批次供地获取松江和闵行优质地块，权益地价达76.3亿元，继续加大一线城市投资力度。

越秀地产(00123)：2023年一季度公司新增9宗土储，拿地总金额247亿元，拿地力度29%。分布来看，23H1公司新增土储完全集中与核心一二线城市，一线、二线城市占比分别为67%、33%。广发证券预计公司未来销售、收入、业绩仍将稳健增长，维持“买入”评级，目标价11.78港元。

中国联塑(02128)：公司是全国工程塑管龙头，营收中六成由市政工程贡献。过去15年，城镇市政管道长度基本维持高个位数年复合增长，而未来5年，随着新型城镇化催生的市政工程和“日改”项目集中落地，中金认为工程塑管需求有望维持稳健增长。

中国能源建设(03996)：公司获住房和城乡建设部批准的水利水电工程施工总承包特级、公路工程施工总承包壹级资质。近几年曾中标焦作市城中村项目和武穴市PPP项目;公司附属签订保定市城市更新-竞秀区、莲池区城中村改造项目合作合同等城中村项目。

中国中冶(01618)：2022年公司曾中标河北省沧州市中心城区城市更新项目新华区城中村改造(北部片区)工程，项目总投资约190亿元，合同金额119.7亿元。