编者按：2023年，在“金融16条”及保交楼等政策的推动下，市场活跃度明显提升。然而各大房企境况迥异，国央逆势拿地，民企断臂求生。深圳乐居2023年中特别策划，从企业半年业绩、土地储备及项目入手，全面剖析国央房企的鹏城版图（专题：深圳乐居2023年中房企特别策划）。

2023年上半年最后一天，深圳土地拍卖，六家国央企争夺世纪地王。

经过151轮的举牌竞价、耗时79分钟，中海最终拿下深圳湾超级总部基地（以下简称“深超总”）百亿宅地，这场暌违22年的史诗级土拍，招商、华润、保利与中海竞价到最后一刻，堪称是“央企荣誉之战”。

在同一天，中海发展在深圳、厦门、合肥接连拿地，总拿地金额超过了200亿元。前一天在石家庄拿下了一宗地。短短两天，中海拿地金额达到225亿元。

仅在深圳，豪掷125亿。与此同时，年中销售放榜，中海地产以1667.7亿元的权益销售金额，坐上了权益榜榜首的位置。

庞大万亿巨舰 中海全面进击

如今的中海集团，已是一艘资产逾万亿的巨舰。

中海全称为“中国海外集团有限公司”，由中国建筑集团持有56.35%股权。

它的主要业务，涵盖投资控股、不动产开发与运营、承建与基建投资、物业服务等业务领域，业务覆盖内地100多个主要城市地区，海外项目则主要分布在美国、加拿大、英国、澳洲等地。

中海集团直接持有中国建筑国际（简称“中建国际”）64.81%股权、中海物业56.02%股权、中国海外发展（简称“中海发展”）51.33%股权。此外，它还间接通过银乐发展，另外持有中海物业5.16%股权、中海发展4.76%股权。

而在中海发展之下，又间接通过星悦公司、中海财务公司等，持有中国海外宏洋（简称“中海宏洋”）约39.63%股权；中建国际则将旗下的幕墙业务分拆上市，主体为中国建筑兴业（简称“中建兴业”）。

上述几个上市平台，在各自主营板块高歌猛进，支撑起了中海集团的业务版图。他们对内协同、对外拓展，汇成了中海集团较大的规模体量。

截至2022年末，中海集团的总资产为10386亿元，已突破万亿；此外，其总负债为6953 亿元，净资产为3433亿元，资产负债率为66.95%。

中海集团官网上显示，目前它的总资产，已达到11970亿元，比上年末增加了15.25%。去年，中海集团营业收入为2777亿元，净利润为264亿元，较2021年度降低38.1%，主要是因为受内地房地产市场影响，相关业务业绩下滑。

这里不得不提，中海发展与中海宏洋均为房地产开发企业，只是在各自疆土攻城略地，有着清晰的分界。

中海发展重仓深耕全国一二线等大城市，中海宏洋则下沉布局三四线城市开发。目前在深圳拿地、开发项目的企业也是中海发展，包括这次深超总宅地。

布局边界清晰 中海地产版图

在中海系的五家上市公司里面，中海发展无疑是最突出的存在，其在营收、利润规模，还是市场估值，在中海集团内具备绝对的优势，凭借着1886.9亿港元的市值，它也成为中海系唯一市值超千亿的公司。

2022年数据显示，中海发展录得收入1803.2亿元、合约物业销售额2947.6亿元、归母净利润232.6亿元、毛利率21.29%。

覆巢之下无完卵。近年来整个地产深度调控期内，国央企的盈利水平受到了影响。但毋庸置疑的是，尽管各项数据有一定程度的下滑，中海发展目前的毛利率，仍为中海系所有上市平台中最高。

中海宏洋与中海发展一样，也以房地产开发为主业。中海宏洋的前身，是家用电器企业蚬壳电器，它于1984年于香港上市，此后又收购了光大集团旗下光大房地产70%股权。

2009年，中海地产与蚬壳电器联合宣布重组计划，并于次年3月完成重组，蚬壳电器正式更名为“中国海外宏洋”。

据了解，中海宏洋原先北京、广州等一二线城市拥有业务项目完成后，便不再涉足一二线城市。2016年，中海完成了对中信的并购，年内便火速将资产包中的三四线城市项目，注入中海宏洋，他们划分了布局边界，恪守本分。

截至2022年底，叱咤各大土市的中海发展，总土储达到4389万平方米。而这些年，在布局三四线的过程中，中海宏洋斩获的土储日益饱满。去年新增土储221万平方米，总土储已增加至2453万平方米。总体来说，中海宏洋的规模相对较小，去年它实现收入574.92亿元、毛利率为14.4%。

2023上半年房企市值（值统计时间为2023年6月30日收盘），与2023年初相比，中国海外宏洋总市值120.44亿元，上涨9.26%，中国海外发展总市值1723.54亿元，下跌了15.74%。

今年上半年全口径销售额榜上，保利发展、万科、中海分别以2368亿、2017亿、1785亿，盘踞前三，国央势头锐不可当，民企“碧万恒”格局早被改写。

中海宏洋去年实现销售额403.17亿元，与中海发展2947.62亿的体量相加，合计总销售额为3350.79亿元。今年半年销售额已超过去年50%的业绩。

而接下来，中海还有不少新盘上市，尤其中海发展在大湾区区域，还有不少货值。

深陷口碑危机 靠豪宅翻身？

近几年，中海追求规模与扩展领地的同时，忽视品控，在深圳的口碑断崖式下跌。

中海竞得深超总宅地后，几乎出现一面倒的声音，不少人表示遗憾、失望，不看好产品后期。

中海被称为房地产界的“黄埔军校”，许多房企高管皆出自中海。中海也是业内出了名的控成本王者，对利润追求达到极致。早年有中海人员与合作方直言，“与中海做生意，不倒贴就是赚了”。

近年来，中海在深圳多个项目，深陷交付品质口碑危机，旗下楼盘皆出现不同程度交付质量问题，并且大有“连环效应”爆发迹象，

譬如，光明中海寰宇时代车位问题扰攘已久，紧接着龙岗中海阳光橡树园被质疑出售架空层公区、严重压缩业主停车场空间，还有被称为“投资天坑”的鹿丹村旧改中海天钻，对城市发展预判的失误，让项目背上“深圳现象级投资负面案例”骂名。

几乎一时间，所有中海项目维权问题此起彼伏，业主与项目方隔空互怼，尤其是龙华项目中海汇德里，中海拿出有关部门检测报告，自证外墙质量验收合格，然而隔三差五就有业主跳出来喊话。

在这场“质量口水战”中，没有赢家。业主迟迟收不到满意的房子，大众购房者对中海失去信心，中海质量口碑因此遭遇滑铁卢。

严控成本的顶级高手中海，能否做好深超总的豪宅产品？因此才有了拿地后不被看好的一面倒言论。

中海早期在深圳打造不少豪宅产品，血统里是流淌豪宅基因。 比如福田的香蜜湖壹号，深圳十大豪宅之一，二手成交价在20万/㎡以上，不管深圳豪宅格局如何变幻，香蜜湖一号始终矗立不动；还有尖岗山的豪宅中海九号公馆，楼龄不新，但品质和产品号召力依然很强。

回到这场世纪土拍上来，竞地价阶段中海仅举了两次牌子，却卡点在主持人倒计时的关键时刻，起到了推波助澜的作用。而进入竞自持环节，中海与华润电建联合体相互追逐，华润最终在自持租赁面积58000㎡时刹车，中海志在必得。

拿下深超总宅地后不久，现场已挂上“中海地产”招牌。

乐居摄于2023.07.03

网上纷传，这块豪宅地是为了给中海品质正名，撕掉近些年“品质差”的标签，夺回江湖地位。

尽管，中海开始进击市中心核心板块，企图以豪宅品质力挽狂澜。中海在深圳近期有两个全新项目入市，龙华深圳北站中海珑悦理、光明凤凰中海时光境，皆为限价盘。

百亿地易取，而比黄金贵重的市场信心难夺。中海能否从口碑泥沼中脱身，只有交给市场去检验。