乐居新媒体 发自深圳

要问深圳现在的打新阵地在哪？

光明的打新光环褪去已是不争事实，作为曾经日光盘频现的区域，今年以来光明还没有日光盘出现。

从上半年深圳各区域获批预售住宅的网签情况发现，光明以网签率27%低于龙岗与龙华，毋庸置疑，前海与福田作为核心区，区位及稀缺量是其新房住宅能够保持高去化率的致胜法宝。

值得一提的是，今年上半年，宝安区以4400套住宅获批预售，且网签率达到40%，排名全深圳第三。

上周末宝安的鸿荣源珈誉府首开推出足足一千多套住宅，开盘当天便售出近9成。

另外还有5月份，当其他项目都在以价换量的时候，位于碧海的越秀潮樾府开盘更是以接近日光的成绩，成为上半年刚需盘中的黑马。

越秀潮樾府开盘现场

可见，在当前楼市行情仍旧低迷的情况下，宝安依旧受到购房者的认可，也坐实了宝安取代光明作为新晋打新阵地。

根据深圳市住建局发布的2023年三季度计划预售商品房名单，进入三季度，宝安计划将有5个住宅新盘入市，其中越秀的另一个新盘，位于宝中的越秀瑞樾府也在名单中，其计划推出206套住宅。

了解宝中的都知道，宝中作为宝安的行政中心所在地，优越的地理位置，加上各方面都十分完善的配套设施，生活便利程度很高。

但宝中新房不多，除了待售中的四大捂盘王之外，越秀瑞樾府将为多年没有供应的宝中推上议论中心。

二手房价高企致房价倒挂
越秀新盘打破宝中捂盘僵局

作为与前海共享一片港湾的片区，宝中在前海的带动下，从2019年的挂牌价约为8.5万/㎡，到如今均价约12.7万/㎡，也正因如此，宝中的新盘倒挂较大，格外抢手。

众所皆知，过去6年里，深圳西部的房子升值较多，但在近3年的回调期里也受到了一定程度的影响。

尤其是2021年参考价政策出台后，西部楼盘的参考价与当时实际价格之间差距较大，根据官方发布的参考价，宝中的二手小区参考价介乎于8-10万/㎡，然而普遍成交均价要高于参考价。

与二手小区不同的是，宝中的新盘受到限价的影响，其备案均价相对二手小区来说更显性价比，当然前面也提到，宝中近年新盘供应严重不足，这也导致宝中新盘出现了捂盘的情况。

除了计划三季度入市的越秀瑞樾府，宝中新盘还有都市茗荟花园、泰华梧桐聚落花园、泰华梧桐林居、稍远一点的盛意家园，这四个盘都是久有入市传闻，但一直未能入市的新盘。

或许受到近年宝中行情大变的影响，开发商捂盘行为一直受到诟病，也有网友在领导留言板质疑并提出宝中四项目捂盘相关问题。

来源：领导留言板

开发商捂盘行为其实在深圳不少见，或许由于宝安中心区的地段优越，该片区的新住宅总能受到频繁关注，而作为去年第二批土拍才推出的新地块，越秀瑞樾府的入市，更是打破了宝中新盘捂盘的惯性。

2022年土拍热抢地块
过江龙入鹏步伐渐稳

越秀瑞樾府位于宝安区宝源南路与玉律路交汇处东侧，紧邻幸福海岸，瑞樾府所在地块为去年深圳第二批土拍中推出，原为A003-0434宗地，也是该轮土拍中最热门的地块。

越秀瑞樾府(乐居摄于23.06)

回顾去年第二轮土拍，瑞樾府所在的A003-0434宗地吸引了多达10家房企参加摇号，最终由广州越秀以19.14亿元竞得。

值得一提的是，地块建成后毛坯限价8.86万/㎡，这价格明显低于当前宝中的二手小区均价。

作为来自广州的过江龙，越秀地产与其他进军深圳市场的外来房企一样，落子之后似乎都遭遇了“水土不服”的情况。

2020年9月26日，位于宝安尖岗山的越秀和樾府开盘，作为越秀首入深圳的项目，和樾府入市时尖岗山片区已许久没有新盘推出，最终项目首开去化162套，去化率仅59.12%。

越秀和樾府沙盘

虽然和樾府首开达到接近6成的去化成绩并不差，但这是在当时深圳楼市行情较为火热的背景下达成的，彼时近一年来深圳打新几乎均是售罄的开盘节奏，59%的去化的确略显落差。

今年5月底，越秀入深第二个项目，位于宝安碧海片区的越秀潮樾府迎来首开，据开发商官微发布，项目首批178套住宅，开盘录得销售去化96%，揽金11.6亿元。

不同于和樾府，潮樾府在新盘内卷、需求疲软及市场被可售型人才房分流之下，仍取得首开抵近“日光”的成绩，难得可贵。

首开去化96%的成绩，已成为今年开年来深圳西部去化较好的项目之一。

越秀地产通过招拍挂途径完成首进鹏城两年后，越秀瑞樾府作为越秀入深第三个项目，越秀似乎已经适应了深圳市场，开始大展身手的架势。

瑞樾府效果图（来源：开发商官微）

但热销的背后，离不开“限价盘”带来的价格倒挂助力，实在且挑剔的深圳人或许并不在乎房企来自何地，回归到楼盘本身品质、价格、地段是否过关，才是深圳人愿意埋单的动力。

“配套与教育”相成色
大户型能否再获市场芳心

越秀瑞樾府所在的宝中片区，可以说是整个宝安居住氛围较好的片区之一，周边有多个成熟小区，如幸福海岸、深业新岸线等，周边配套成熟齐全，交通方便，涵盖了地铁、商业、学校、文娱等配套。

越秀瑞樾府项目整体体量并不算大，占地约9852.89㎡ ，建面约5.34万㎡，总户数为586套（政府保障性租赁住房56套，企业自持保障性租赁住房224套，普通住宅306套）；容积率5.43，车位660个。

从项目规划图可以看出，项目本身体量不大，被旁边幸福海岸环抱地块，小区两面都有学校，隔着玉律路与新安中学（集团）第一实验学校相对，项目右侧则是宝安区机关幼儿园幸福海岸分园。

瑞樾府规划平面图

项目自带商业体，周边社区自带部分底商，距离大仟里购物中心、前海壹方城，前海HOP天地购物中心直线距离均在1.2km左右，距离欢乐港湾商业约1.8km。

宝中片区可以说是整个宝安地铁站最为密集的区域，项目最近地铁为1号线宝体站，另外地铁11号线宝安站也是与项目直线距离不到1公里，周边道路有宝源南路、新湖路，自驾出行相对便捷，不过高峰期堵车相信也是宝安中心区居民的家常便饭。

来源：深圳市公共资源交易中心

教育配套方面其实可以说是瑞樾府的一大亮点，小学学区共享海韵学校小学部、海裕小学、宝安小学；初中共享学区一个是项目北侧的新安中学（集团）第一实验学校初中部、另外是海韵学校初中部（最终学区分布以教育局为准）。

其中创办于2013年的海韵学校，据了解，2019年，海韵学校第二次参加中考，成绩即冲进全市前30，宝安区前5，均分比南外大冲还高，被称为黑马学校，开始受到家长的热捧。

乐居摄于23.06

根据宝安区教育局2023年最新学区划分，海韵学校划分的学区范围内次新商品房较多，实际居住人口众多，导致录取积分在宝安区较高，今年海韵学校无论是小学部还是初中部报名人数均超过学位数量。

来源：宝安区教育局

在售产品方面，越秀瑞樾府规划了3栋高层住宅，包含2栋住宅和1栋自持租赁住房，总户数为586户，可售商品住宅房源306套。

其中，可售商品住宅位于2-1栋、2-2栋，均为两梯五户，层高32层。

户型方面，项目规划商品住宅户型全部为4房，其中110㎡4房2卫有246套，144㎡4房2卫60套。

可见，越秀瑞樾府的定位将是改善需求，虽然项目毛坯限价8.86万/㎡。

越秀瑞樾府作为越秀地产在深圳三个项目中区位优势最好、倒挂情况最明显的项目，不过项目体量小，户型起步高，且与保障房占比高，能否再次获得深圳购房者的认可？