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专注有价值的楼市情报。
乐居新媒体 2022-07-25 14:50 5.5w阅读
地铁+宝体+学校
这天,走在深圳路上,大家都是“熟人”。
最近购房者们忙着“爆料”,楼盘忙着“辟谣”,唯有没买房的网友淡定“吃瓜”。今天说点实在的。
据克而瑞数据显示,截至目前今年重点22城中,接近半数城市完成了第二轮的集中土拍,而大部分城市举牌的热情,比第一轮更萎靡了。
其中积极信号也有,在楼市成交热度回升的城市,房企的拿地积极性略有回升。
深圳第二轮的供地,被业内称为“最有诚意”的土拍,其中不乏前海、深圳北站、宝中等多宗“靓地”。
深圳2022年二轮土拍宗地一览
从2020年下半年到现在,宝中就没有新盘上架,去年鸿荣源竞得项目入市时间未知,被称为宝中四大“捂盘天王”的泰华梧桐聚落、泰华梧桐林居、都市名荟二期、盛意家园,只剩“吹风”的份儿。
而此次,宝中终于有新地出让,还有两宗。顶着这股“热浪”跟乐居一同实地探营,看看周边建设如何:
新安A003-0434宗地:位于宝安体育馆附近,地铁1号线宝体站、11号线宝安站双地铁环绕。被大社区“环抱”的“蚊型”地块。
新安A001-0212宗地:与海韵学校一路之隔,在该校学区范围之内,附近多个成熟项目。最近的地铁口是11号线宝安站。
西乡A104-0147宗地:位于碧海片区,在海港小学、红树林外国语小学的共享学区内。飞机噪音+紧贴高速路,会不会成为出让绊脚石?
沙井A301-0586宗地:与特建发云海臻府相邻,附近是海山田园、融创冰雪文旅城等项目。片区正处建设期,出行不便,较为荒芜。
宝中宗地惹眼
配套成熟、学位不错
在此次供地中,深圳有多宗好地释放,宝安4地块宝中的两宗较为惹眼,这些地块周边配套成熟,交通便利,有规模化的居住群体、商圈,今年地块限售价均比去年有所上涨。
宝安体育馆
新安A003-0434宗地,土地面积9852.89平方米,计容建筑面积为53440平方米,位于宝安体育馆附近,与幸福海岸相邻。该地块原为商办属性,后来改为R2地块,容积率在原来的基础上有所下调,为5.43%。
A003-0434宗地现状,乐居摄于2022.07.12
距离地块最近的地铁口是地铁1号线宝体站,大约500米范围内,其次11号线宝安站也在地块附近。地块对面便是新安中学第一实验学校(初中部)、宝安区妇幼保健院。
被幸福海岸小区1/2期“L型”环抱,西南侧是宝中大社区深业新岸线。与周边大社区相比,显得十分“袖珍”。
宝安妇幼
另一个地块新安A001-0212宗地,土地面积15239.84平方米,计容建面约103880平方米,总建面比前者翻了近一倍。
宝中的两宗地块相隔不远,沿罗田路向西走至广深沿江高速旁,沿途有多个著名小区,如新安润恒御园、万科兰乔圣菲、深航假日名居等,街容市貌整齐划一,沿途有临街商铺和大型商超。
地块与新安中学高中部、宝安海韵学校一路之隔。距离最近的11号线宝安站大约不到2公里,中间有两个红绿灯,步行需时。
宝安海韵学校
两宗地毛坯限售均价为88600元/㎡,商业、教育等配套大致重叠,根据宝安教育局今年5月公布的2022年秋季义务教育公办学校招生计划,两宗地块皆在海韵学校、新安中学第一实验学校共享学区范围内,其中海韵学校小学部与海裕小学、宝安小学形成共享学区。
宝安教育局小学划分
宝安教育局中学学区划分 图源:宝安教育局官网
在2021年宝安的中考成绩排行中,海韵学校的八大录取率,排在宝安区前十的学校,仅次于宝安中学、宝安实验等学校。
可以预见,这两宗地块将成为前后宗地之外的大热门。
宝安西乡A104-0147宗地,毛坯限价74330元/㎡,位于碧海片区,该宗地紧挨着广深沿江高速,噪音隐患也不容忽视,右侧是宝安大队西乡中队。
深圳西乡宗地
最近的地铁口是11号线碧海湾站,据宝安教育局最新招生公示,该地块在海港小学、红树林外国语小学的共享学区内(最终招生以官方或当年公示为准)。
海港小学
红树湾外国语小学。乐居拍摄
众所周知,碧海被诟病的一大痛点,就是飞机噪音。乐居君实踩当日,从地铁站行走至前海湾这短短路上,头顶已有十数架飞机经过,声响时远时近。有网友表示,可通过双层隔音玻璃等装修手段降噪。
宝安沙井A301-0586宗地,限价47950元/㎡,就在去年特建发斩获的地块旁,价格比特建发46100元/平米,每平多了1850元。该项目定名为云海臻府,今年将推出744套住宅+560套租赁房。
附近是海上田园、融创华发冰雪文旅城等旅游项目,而近期有关融创文旅项目拟出售项目51%股权传言沸沸扬扬,冰雪文旅城的去向成谜。
片区正在建设期,多条道路围蔽,较为荒芜,距离最近的20号地铁站会展城站仍有一段距离。
宝安沙井宗地
上半年西部成交最好的片区
宝中、碧海排名靠前
在深圳,东部区域二手楼市,凭借着较低的价格和庞大的存量房源,成交量一直以来都优于西部,但新房市场却恰好相反。
而提起深圳西部的二手交投,一定绕不开宝中、碧海片区。
据乐有家研究中心数据,2022年上半年楼市成交价格,深圳西部的价格远高于东部,就算西部内的二手价格也远高于一手。主要受限于近年来深圳西部的新房,大多分布在较远的片区,而二手成交则涵盖了宝安中心、新安等核心城区,所以价格较高。
深圳2022上半年二手成交
今年上半年深圳二手楼市交出了不足万套的“史上最差”答卷。
在整体成交惨淡的环境下,宝中的深业新岸线、碧海的富通城,依然是今年西部二手过户排名靠前的小区,两个都属于成熟的大社区,前者有宝安小学,后者拥有宝安第一外国语学校(初中部)学位,还是单享校区。(据宝安教育局《2022年秋季义务教育公办学校招生计划与招生范围》)
深业新岸线。乐居拍摄
宝中的幸福海岸、深业新岸线二手向来吃香,指导价皆为8.84万/㎡,大社区环境好,出行便利,生活氛围浓厚。乐居在链家平台上查询到的放盘量,仅有17套挂出,深业新岸线的放盘房源也不多,共找到27套。据附近中介门店介绍,实际挂牌价格在12-13万/㎡,户型最小有77㎡两房,最大至150㎡四房,幸福海岸比深业新岸线要高一些。
幸福海岸。乐居拍摄
而碧海片区如华丰前海湾、泰华阳光海、御龙湾皆是环境较好的二手小区,附近新盘榕江壹号院去年底入市,均价约7.83万/㎡。
值得一提的是,华丰前海湾的二手指导价为8.41万/㎡,比接下来要出让的A104-0147宗地有1万/㎡的倒挂,肉眼可见的价差。
华丰前海湾。乐居拍摄
如今“降本增效”成为行业共识,但是即便紧衣缩食,优质土储依然会是首选。业内对于深圳二轮土拍抱有很大信心,主要依据是此次商品房限价提高,溢价率不变情况下,竞买人利润空间比去年可观。
有多个房企队投拓人员向乐居透露,会去“举牌子”。深圳第一轮供地全部“封顶价”成交,第二轮土拍这些靓地最终花落谁家,10天后揭晓。
来源:乐居新媒体
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