近年来，以降杠杆为政策主基调、针对房地产业的调控持续，市场下行调整。房企地产开发主业受挫、流动性承压严重，在降杠杆、降负债的压力下，房企纷纷调整发展重心，聚焦主业、收缩布局。

对于房企商管业态而言，在当前的政策和市场背景下，行业发展从增量逐步转向存量市场，商管业务仍然大有可为。

同时，随着商管行业发展日渐成熟、商业存量持续增加，轻资产化转型已成为行业共识。

多数企业逐步由自持运营的重资产模式向输出管理运营服务的轻资产模式转型，将轻资产运营作为重资产业务的补充，并逐渐扩大轻资产业务的规模。

目前，房企商管轻资产运营正从传统开发模式中逐渐分离出来，形成独立赛道，并在资本市场上凸显价值。2019年末以来，多家商业地产轻资产运营主体，相继在港股上市。

中长期来看，一二线城市商业地产步入存量时代，三四线城市消费扩容提质，都给轻资产模式下的商管业态带来潜在增长空间。

对于企业来说，低成本、高收益的轻资产商管业态增长空间可观。目前，品牌管理输出模式在外拓中发挥着越来越重要的作用，未来商管运营将深度专业化，运营能力和品牌效应将是核心竞争力所在。

近年来行业格局发生剧变，以降杠杆为政策主基调、针对房地产业的调控持续，市场下行调整。房企地产开发主业受挫、流动性承压严重，在降杠杆、降负债的压力下，房企纷纷对自身的业务布局做出调整，聚焦主业、收缩布局，开源节流回笼资金。

不过，在目前的政策和市场背景下，行业发展从增量逐步转向存量市场，商管业务仍然大有可为。对于不少规模房企而言，商管业务在多元化业态布局中相对成熟，仍是一个重要的业务板块。

相对地产开发而言，商管业务具有较高的盈利水平，且能带来持续的收入和一定的品牌影响力。

从商管业态的运营和盈利模式来看，重资产模式下，运营物管团队由资产持有方组建，营业收入属于资产性收入。

轻资产模式下，商管公司主要通过委托管理、品牌及管理输出、咨询顾问、整租等模式为业主方提供服务，从而获取商业运营、物业管理服务收入。

目前，随着商管行业发展日渐成熟、商业存量持续增加，多数企业逐步由自持运营的重资产模式向输出管理运营服务的轻资产模式转型，将轻资产运营作为重资产业务的补充，从单纯的商业地产开发转向开发和管理“轻重并举”，并逐渐扩大轻资产业务的规模，进入以管理能力和增值服务收益为核心的商管、资管时代。

具体来看，近年来万达集团、万科印力、华润置地、龙湖集团、大悦城控股、宝龙地产等纷纷提速轻资产项目的布局。

2018年碧桂园文商旅整合成立，2022年成功签约35个优质轻资产项目，市场化项目比重持续加大。

2020年万达商管宣布，从2021年开始不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。

2021年，龙湖也宣布全面启动轻资产模式，龙湖智创生活开始与独立第三方拥有的购物中心探索轻资产商业运营模式。

商业地产运营轻资产化的趋势，一方面是因为在商业地产重资产的开发模式下，高能级城市或是核心区域的项目，在开发和运营过程中需要大量的资金沉淀。但在目前行业下行、企业融资端吃紧、流动性承压的行业背景下，重资产模式推进阻力明显加大、而轻资产模式的成本和风险较低。

另一方面，近年来商业地产竞争愈发激烈、对运营管理能力提出了更高的要求，轻资产模式下商管团队运营经验成熟、产品线相对丰富完善、运营规范性及标准化也具备优势。

总体而言，轻资产化已经成为商业地产运营的重要趋势，作为扩大商管业务规模、增强商业品牌影响力和谋求发展的有效路径，当前涉足商管业态的房企都将轻资产管理输出作为重要的商业发展战略。

房企一般都是依托自持商业地产项目和运营经验，分拆商管业务板块，业务布局与拓展路径主要有三种：

一是承接地产母公司及关联公司的商业项目运营服务；二是向独立第三方商业地产项目输出运营管理服务；三是投资收购，通过与投资机构合作或小股操盘，负责运营管理服务工作。

大部分从地产集团里分拆出来的商业子公司大多都是以地产母公司及关联公司的商业项目作为业务资源基础，因此会呈现出不同程度的母公司资源依赖的特征。

同时，母公司的资源禀赋也是其立足市场、抢占行业赛道地位的关键，如万达商管、华润万象生活均是凭借万达集团和华润置地的资源、品牌优势率先占据行业头部地位。

以华润万象生活为例，由于母公司华润置地商业地产规模庞大，其商管项目及业绩来自华润置地的占比显著，也为其构筑起强大的品牌和规模竞争力。

未上市前的2017-2019年，华润万象生活商业运营及物业管理服务收入来自华润集团及华润置地的占比分别达到94.2%、86.7%、86.6%。2020年上市以来，母公司华润置地的贡献率呈下降趋势，但依旧保持在高位。

2022年，华润万象生活在管购物中心项目86个（包括两个分租项目），并为27个写字楼提供商业运营服务以及145个写字楼提供物业管理服务，总收入42.1亿元，位于行业前列，其中来自华润置地的占比达到85.9%。

从经营走势来看，商管业务的发展越来越重视第三方外拓，增强独立经营能力，减弱对母公司资源依赖度。第三方外拓有助于品牌“走出去”，在业内打响知名度，抢占市场份额，扩大规模竞争力。

华润万象生活、中骏商管、卓越商企、宝龙商业、星盛商业等分拆上市公司的商管业务都在加速市场化角逐，拓展第三方业务增量。

如宝龙商业，2022年全年新增签约项目共计11个，新增签约面积1.0百万平方米，第三方轻资产外拓项目面积占比首超50%，外拓力度创历史新高，第三方累计签约面积达248万平方米，近四年复合增长达67.5%，市场化能力持续提升。

华润万象生活虽然背靠华润置地和华润集团，也在积极外拓，2022年新签约商业轻资产外拓项目13个，且根据十四五规划目标，商业方面，到2025年，第三方外拓至少50个购物中心，在管项目达到150个。

特别是卓越商企、中骏商管、星盛商业这些分拆上市公司的商管属性较强，且母公司及关联公司的项目资源不比万达商管、华润万象生活等，外拓诉求也更强。

其中，卓越商企成立于1999年，经过20余年的发展，确立了商管核心主业地位，通过多行业战略客户深耕发展，客户群体规模及范围广泛，目前已经形成第三方外拓为主导的经营格局。

截至2022年末，商务物业在管面积2447.9万平方米，其中来自第三方在管面积2157.3万平方米,占比88.1%。来自第三方市场拓展的商务物业收入14.1亿元，与2021年同期相比增加13.5%，占商业基本物业服务收入65.1%，较2021年提升1.7个百分点。

目前，不动产私募投资基金试点扩大到商业不动产领域。随着商业地产资管模式日渐成熟以及公募REITs试点的推行，底层资产范围进一步扩大至商业物业，其价值也逐渐被资本市场认可。

早在2018年，境内公募REITs研究就被提上日程。近年来为贯彻落实国家“十四五”规划，相关监管部门、主管部委多次表态要积极推进基础设施REITs市场平稳健康发展。

2023年3月，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。其中，明确表示优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

在目前经济修复和扩大内需的背景下，以书面形式将商业物业纳入REITs试点领域，为盘活商业地产提供金融工具支持。具体来看，公募REITs扩容至商业地产项目，有利于现有的商业运营商将运作模式由重转轻、化解风险。

同时也可以促进项目并购、提高市场存量资产的流动性，扩大有效投资、为存量商业的盘活带来更大的价值和活力。

值得注意的是，为满足地产调控要求、控制资金流向，基础设施REITs的项目发起人应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。

这也要求综合性房企深化轻资产运营，通过将商业管理业态独立分拆，把地产开发业务和REITs底层资产进行隔离，进而更好地利用REITs工具承接资产、拓展轻资产运营管理业务。一定程度上利好目前已经具备轻资产运营管理能力的商业地产运营企业，如华润万象生活、宝龙商业、星盛商业、万达商管等。

未来，通过REITs工具，不仅有助于这部分企业拓宽融资渠道、优化资产结构，进一步提升轻资产运营管理能力，也将加速整个行业轻重资产的分离和规模发展。

近年来，由于宏观经济不景气、房地产市场下行加剧叠加疫情冲击，对商场、写字楼的开业、出租率、租金水平产生较大的负面影响，轻资产商管业务发展遭遇挑战，部分面临盈利下行的局面。2023年以来，经济、消费的修复状况还并不乐观，商管业务仍有所承压。

但中长期来看，一二线城市商业地产步入“存量时代”，三四线城市消费扩容提质，都给轻资产模式的商管业态带来潜在增长空间。同时对于房企来说，“轻型化”转型成为趋势，基于商业地产的广泛布局，低成本、高收益的轻资产商管业态增长空间可观。

随着该业态的价值挖掘不断深入，将驱动越来越多房企战略布局该赛道，竞争也将愈发激烈。商管业态存在一定的专业壁垒，赖以生存的运营管理能力以及品牌效应都难以快速形成，这也是企业进入和布局面临的最大挑战和考验。

从发展趋势来看，未来商管运营将深度专业化。一方面，轻资产商管领域的竞争将集中在运营服务“质”的比拼上，这同时也是打响品牌、实现规模布局的内在驱动力。

另一方面，随着公募REITs的放开与落地，也对房企的运营能力也提出了更高要求。轻资产商管运营服务企业需不断加强自身的运营实力，才能换取资本市场的长期青睐。

同时，技术赋能将成为拓客、创新服务的主要突破口。目前，商管服务同质化、管理低效等问题突出，增值服务也有待进一步拓展。技术赋能不仅能够提升运营管理效率，同时可以提供多元化、个性化商业场景和消费体验，有效解决服务体验同质化问题，提升自身核心竞争力。

目前，部分企业已经取得一定成果，2022年华润万象生活自主搭建产研一体数字化团队，全面推进数字化建设，商管业务全面提升招商及商业管理系统，赋能商户经营，并全面升级一点万象APP，优化会员体验。此外，宝龙商业也在持续提升智慧商业，管理系统升级至AI阶段，科技化核心竞争力不断强化。