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江园和鸣，大城已成

星汇海珠湾7周年，压轴楼王，终于来啦！
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都知今年改善住宅风生水起，没想到商办市场更让人刮目相看。

数据显示，上半年广州商办物业均价已突破3万大关，近一半成交中心化，海珠市占率最高达到23%。（数据来源：合富研究院）

而且从产品迭代角度看，海珠头部商办项目的“自用属性”，部分住宅拍马都很难赶上。

海珠夜景航拍|图片来源于网络

————关键观点1————

房地产新模式下

广州商办物业均价破3万大关

从前，大家对商办物业的印象多少有点刻板，但对于核心区的品质型商办资产，都难逃“真香定律”。数据显示，目前广州商办市场两大势头十分明显。

其一，均价已突破3万大关，价格走势陡峭。

今年上半年广州商办物业成交均价达32191元/平，首次突破了3万大关，创下近5年新高。（数据来源：合富研究院）

其二，商办成交流向确定性更高的中心区，海珠市占率23%。

上半年中心区商办成交约15.2万平，同比增长19%，市占率46%。（数据来源：合富研究院）

其中海珠市占率23%，贡献了一半的业绩，相当天河、白云和荔湾三区之和。（数据来源：合富研究院）

海珠商办扛大旗，可以说是房地产发展新模式下的市场选择。

房地产供求关系发生变化，置业趋势向高价值区域靠拢，置业选择也更加灵活，商办物业顺势走俏。

加上海珠本身就是广州老三区底子好，市场热度如日中天，这种核心限购区的非限购品质商办资产的“准入机会”，比以往和其他区都更宝贵。

海珠湾夜景航拍|图片来源于网络

基于此，大家可以看到海珠商办市场呈现出了“双赛道并进”的趋势。

千万级高端商办项目不断涌现，自成一派，成交频频出圈。

而具备超高自用属性的商办物业受众越来越广，凭借品质感和生活配套赢得更大的市场。

尤其房地产供求关系发生变化的新阶段，自用型买家更看重商办物业的生活属性和性价比。这类买家的置业准绳也从以往的只看地段、租金的基础上，对项目的确定性和出行便利度、生活配套条件等都纳入考量范围。

比如今年上半年海珠商办成交TOP3项目中，前2名都是核心地段适用性更广的类型。

就拿榜首的越秀·星汇海珠湾来说，业主群体已经达到了庞大的6000+。

可以说考虑广州商办物业的买家，大多最终都流向了这里，甚至部分原本打算买海珠住宅的，也扛不住心动换了赛道。

眼下海珠擂台竞争激烈已是共识，越秀·星汇海珠湾是如何破圈的？

————关键观点2————

广纸新城+7年大城

“进阶式”商办物业

自古登高者，无不内外兼修，新房项目同样适用。

海珠虽新盘众多，但地价也高，体量小、被城中村包围的项目并不少见，客观条件限制，很难做到“内外兼优”。越秀·星汇海珠湾不同，一线临江的广纸新城地段，加上沉淀了7年的颠覆性产品，是罕见的“进阶式”物业。

一线临江+路网发达，广纸新城东风再起

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所谓地段为王，星汇海珠湾所在的广纸新城与广钢开发同期，目前已趋于成熟，未来仍是海珠发展重心所向。

今年7月，于广纸规划的招标文件显示，广纸片区确定改造超过108公顷，未来还新增超88公顷改造用地。

换句话说，广州未来要改造出一个全新的广纸新城。

｜广纸片区城市规划招标公告

｜图源：广州公共资源交易中心

至于这批收储土地的用处，官方早在2016年的一份广纸片区控规中道明：沿江一带均是商业商务用地。

高端产业群将筑起，区域经济快速核聚，有着与珠城山鸣谷应的气势。

｜备注：技术生成

除了强预期，星汇海珠湾发达的交通也让生活和通勤更便捷。

越秀·星汇海珠湾，具备双地铁+环岛路的底气，这点比海珠其他盘更优。

项目旁边，是全长约42.2公里的海珠环岛路，未来通车后将能直达琶洲总部。

项目未来步行可达11号线棣园站（建设中，具体以地铁官网输出为准），五区大环线，可畅达琶洲、白鹅潭、金融城等多个商圈。

加上广佛线燕岗站的加持，畅达全城只是生活日常。

｜备注：技术生成

就整个海珠而言，广纸新城和琶洲都是确定性较高的区域，另外一个共性，都是一线临珠江。

不同的是，琶洲是北向望江，而星汇海珠湾所在的广纸新城是南向望江（部分），滨江生活享受跟海珠前后航道8万+/平住宅比肩。

而且比亲江尺度，星汇海珠湾距离珠江约160米，高层江面视野约450米，也比多数珠城、琶洲项目更宽（普遍为380米）。

｜越秀·星汇海珠湾江景

放眼整个海珠，具备成熟发展基础以及强预期，再叠加约160米滨江生活方式的项目，放在头部一档里面都是能打的。

有发达的交通，又有符合品质生活的滨江条件，就外部条件而言，星汇海珠湾投资或自用，都是上上签。

7年大城公园商业已兑现，超6000业主见证

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地段优越，往往只是前提，产品能否匹配地段的高度，才是关键。

以往大家印象中，地段核心的商办项目投资固然好，但没有花园，生活氛围不足，自用性普遍不如住宅是通病。

但星汇海珠湾不同，TA是一座聚合了滨江商业、办公、自用、文化休闲功能等一体的56万方大城。

在经过7年的沉淀，星汇海珠湾的6000+业主都见证了项目的利好兑现。

｜海珠广纸片区航拍图源网络

星汇海珠湾楼下配享内外“双公园”，外部滨江公园（规划中）相当业主的“后花园”。

夕阳下沿江漫步、遛娃遛狗，在这里也能享受珠江新城滨江生活方式。

｜海珠滨江公园示意图

项目内部配建的约3.6万方广纸历史公园（暂定名），设计方案曾历时3年，易稿20多次才成型，如今也已开园。

整个公园相当于5个标准足球场的大小，镌刻历史印记的同时，公园更融入了现代社区的功能。

漫步其中，你能在广纸工业遗迹片区、工业雕塑园内，游览底蕴浓厚的遗迹，浸润于历史与文艺之间。

四通八达的公园小径，将社区和门前的滨江艺术商业街衔接起来。

滨江独栋商业街区，由原来广纸的煤仓、冷焊房、锻造坊等建筑改造而来的，堪称太古仓2.0版本，三餐小聚，娱乐休闲，下个楼就行。

此外，越秀·星汇海珠湾门前的商业——广纸天地荟也非常繁华。

商业品牌及消费方式直接对标珠江新城的广粤天地、荔湾永庆坊，网红餐饮、高端休闲皆无需远行。

总之，选择星汇海珠湾你能得到的不仅是确定性的地段，一套好租的房子，还有大型公园、潮流商业齐备的滨江生活。

这也是星汇海珠湾的众多业主中，自用居多的原因之一。

因为这里无需画饼，优质硬件和成熟的生活氛围，肉眼可见。

————关键观点3————

4.5米层高+超高使用率

海珠湾壹号楼王即将加推

星汇海珠湾外部地段及配套优势，对比海珠10万+住宅，有过之无不及。

产品方面也是着墨的重点。尤其即将加推的“海珠湾壹号组团”E2栋，是整座大城沉淀7年的压轴之作，楼王单位。

从航拍图可以看到，E2栋不仅亲江，楼下还有双公园。

整栋楼采用了“一字型”设计，整体的景观面和舒适性得到倍数级提升。

这样自然风可以通过底部凹槽进入楼栋内形成上下自然流通，横向进入室内形成南北对流，通透性一绝。

｜越秀·星汇海珠湾通风示意图

同时一层11户配备了6部电梯，约95平相当一梯两户，约160平和约220平单梯入户，尊贵感和私密性更高，不用花时间候梯。

同时电梯厅都能自然采光，享受清风对流，约220平、约160平户型都有清新的穿堂风，连新风系统都省了。

要知道，海珠同赛道商办物业普遍偏刚需，且多梯多户设计，甚至是没有花园的单体楼，品质感和舒适性根本没法比。

即便是高端住宅产品，要同时做到以上配置，面积一般也要140平以上。

｜梯户比设计示意图

星汇海珠湾以上的设计还基于一个考虑，把观江面进一步延伸。

一字型楼体加上E2栋是滨江高层，高层前后景观无遮挡，小户型望花园，高层大户型约450米超大江景视野十分震撼。

项目在楼栋形态和外观上也很讲究，以书卷为原型，融入了广纸文化。

外立面覆盖大面积Low-e玻璃为底色凸显品质感，楼栋棱角以柔线勾勒，横竖直线彰显秩序。

基于这样的巧思，并排而立的E1、E2栋，神似一本竖着翻开的书籍，广纸新城无形且珍贵的历史底蕴，瞬间就有了轮廓。

至于户型，E2栋全新升级的产品也主打高端路线。

最小的户型约95平起步，最大户型约220平，其他主打刚需小面积的商办项目，已经算不上对手了。

可以说，星汇海珠湾从楼栋建筑、到梯户比、到大堂配置再到面积段设计，都奠定了高端圈层和纯粹的自用体验。

｜建面约95㎡4空间2厅2卫创意设计

众所周知，传统的商办设计，层高往往会被挤压，显得压抑。

而星汇海珠湾即将加推的建面约95-220平楼王单位，打造了层高4.5米的高厅产品，空间和视野都得到了延展。

｜创意设计示意图

这样客厅的空间和视野更加立体和开阔，高层能够最大程度地观赏江景、园景。

临江而居，楼下就有潮流商业和城市公园，这样的配置，对比市面上被城中村包围的高价住宅，显然更香。

｜创意设计客厅示意图

另外，商办物业的“超高使用率”，即便是住宅新规后使用率达到100%的全新产品设计，也没法比。这么说可能有点抽象，咱们拉出来比一比。

星汇海珠湾约95平可以做4个空间，总价仅约“3”字头起。对比海珠相近品质住宅，4房一般125平以上，门槛总价1000万，相当3倍。同样空间感，星汇海珠湾总价更香。而且4.5米高独有的上下两套功能齐全的系统，也是平层住宅所不具备的。

楼上空间品质感和私密性在线，创意空间可做书房，儿童空间与父母同层，便于照顾。楼下烹饪区和活动区解锁更多精彩场景，同时公卫可以当长辈专属。

｜创意设计客厅示意图

相当建面约95平产品，层高约4.5米，做到上下两相宜，这样代际之间既私密又能满足三代同堂的温馨。

综上，放眼整个海珠乃至广州，星汇海珠湾即将加推的“海珠湾壹号组团”E2栋楼王，7年“集大成式”的全新产品，稀缺性可想而知。

广纸新城潜力地段，现成的江景、公园、商业统统在楼下，约95-220平稀缺臻品，总价仅“3字头”起。

这样的价格，还不到海珠同面积住宅总价1/2，无论自用还是投资，都是优选。

如果你也考虑海珠，同样的预算下，建议看完越秀·星汇海珠湾再做决定。

在售商办资产：

①61㎡市中心少有5米层高

②136-350㎡江畔人文大平层

③95-220㎡江园双景 墅级（层高约4.5m）商办资产

④22-105㎡7000户大城部分可餐饮 临街金铺