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上海2023年第二批土拍在即，本批市区推出2幅宅地，分别位于普陀区和杨浦区，总出让面积4.1万平方米。其中杨浦推出的宅地毗邻滨江南段，为本批唯一位于内环的宅地，位置优越，房地联动价也有所上调。

杨浦内环推新地

二批次杨浦推出1幅纯宅地，为杨浦区平凉社区01D4-06地块（平凉街道71街坊）、01D2-03地块（平凉街道75街坊）。地块东至居民小区，西至：齐齐哈尔路，南至：济宁路，北区：01D2-01地块。

01D4-06地块容积率3.0；01D2-03地块容积率2.5。地块起拍价20.6681亿元，最高限价22.7349亿元。地块出让面积10814.2平方米，2幅子地块住宅套数下限总计293套，可见其体量并不大。 

本地块靠近滨江南段，滨江南段是“十四五”期间杨浦区建设重点，杨树浦路以南区域将以“科技创新，文化创意”为驱动力，围绕“科技-文化-金融”核心功能，打造滨水岸线，地块所在区域受其利好辐射。 

地块距地铁12、18号线浦江公园站约400米，交通便利。1公里内有百联滨江购物中心，2公里左右有北外滩来福士广场等，商业发达；医疗资源有复旦大学附属妇产科医院、新华医院等优质配套。紧邻地块西侧的为齐齐哈尔第一小学，为杨浦区第二梯队公办小学，此外地块周边还有惠民中学、上海市东实验学校等教育资源。

房地联动价涨2000元/平

经查询，该地块房地联动价设为11.7万/平方米，未来销售价格将在此基础上微调。地块北侧新房有保利建工海玥天汇、保利越秀和樾天汇等，目前均价为11.5万/平方米。此地块价格相比此前的几幅宅地上涨约2000元/平。 

保利建工海玥天汇为2022年第二批土拍中，保利发展联合上海建工以总价约27.6亿拿下的地块。保利越秀和樾天汇为保利发展联合越秀以总价47.75亿拿下的地块，房地联动价均为11.5万/平方米。 

两项目入市表现优秀。今年5月，保利建工海玥天汇加推168套房，共计639组客户参与摇号，摇号率达380.4%。项目首开于3月，推出183套房，共计580组客户参与摇号，摇号率达316.9%。 

保利越秀和樾天汇今年3月首开，推出340套房，共计1074组客户参与摇号，摇号参与率达315.9%。目前收官二期房源即将入市，将推出最后284套房。 

从两项目去化来看，基本都是开盘即售罄，在迅速的推盘节奏下，项目清盘速度也较为可观。本批将出让的杨浦地块位于两项目周边，可及时补充区域供应。

周边瑞安、中建三局等提前布局

这幅唯一的内环地块预计成为本批热门，与其所在区位不无关系。该地块临近杨浦滨江南段，是杨浦区重点发展所在，在本区域有多家房企竞相占位，抢占发展红利。近期瑞安、中建三局等均已布局，住宅项目蓄势待发。 

去年10月，瑞安联合体被确定为杨浦平凉社区03B3-01地块（平凉街道6街坊）历史风貌保护项目实施主体。该项目建设用地面积16993.8平方米，容积率1.4，未来大概率为别墅产品，值得一提的是该地块房地联动价定为21万/平方米，创下杨浦区联动价纪录。 

前不久，中建三局在上海的首个住宅项目同样落定杨浦滨江。据悉，今年5月，杨浦区定海社区I14-01地块 (大街道90街坊)、I15-03、I15-02地块 (大桥街道89街坊) 历史风貌保护项目实施主体敲定为中建三局，本地块总成交价款约38.6亿元。 

中建三局杨浦地块容积率为3.9，未来大概率为高层项目，房地联动价设为10.99万/平方米，总住宅套数不少于469套。 

从区位看，本批将出让的杨浦地块距瑞安的平凉路地块直线距离约700米，但预计两者将来会形成差异化产品，且房地联动价相差较大，预计竞争不会太大。中建三局地块距本地块直线距离约1.5公里，中建三局地块房地联动价方面有优势，本地块交通方面更有优势，两者预计会有一定程度的竞争。 

这幅内环独苗将花落谁家？二批次土拍即将揭晓。