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6月15日，第十届（2021-2022）“广厦奖”表彰、2022年房地产信用企业颁牌正式举行。会议上，中国建筑设计研究院企业运营中心主任崔磊发表演讲。

他表示，相较之前嘉宾分享的项目来说，我们泊寓成寿寺社区项目比较小，建筑面积不过1万多平方米，是集体土地租赁住房，源于北京租赁住房市场化和社会化的供给，以集体土地租赁住房形式呈现。

我生于八几年，小时候过得是大院生活，那时虽然物质比较匮乏，但大院伙伴们一起长大，人与人之间的交流也比较密切。现代以商品房为载体的生活，基础条件变得更好了，但精神生活相对更孤独了，快节奏生活中，邻里交流变少，很多邻居互相不相识，大家精神交流缺失、感到孤独，这是我们现在面临的一个问题。

在大城市，尤其是一线城市北上广深，初来乍到的年轻人面临很大压力和挑战。首先面临住的问题，对于初入大城市的年轻人而言，合租是常见选择，但合租的居住环境比较差，整租又非常贵，生活体验并不友好，也不利于大城市留住这些年轻人。而且相对我们那个年代，现在年轻人生活观也发生了变化，尤其是90后、00后，他们对于生活拒绝凑合，虽然没钱但是活着要有尊严，要不孤独，还要便利。多重因素引导下，国家在2017年提出了房住不炒、住售并举，北京也推行了相关举措。

我们泊寓成寿寺社区项目地段比较好，在北京南三环，而且是核心区域。整个项目只有1万平米，之前是个城中村，属于集体产业，用地规划需要国家审批。这样的区域如果开发写字楼等其他物业形态，都不太好支撑，但是集体性住房给了这个地块再造之机。规划设计之初，我们认为，这样好的地段，如果做成传统保障房小区，是非常可惜的。

我们首先考虑了3个问题，第一个是强调市场，我们不考虑用国家政策补贴做廉租房，策划先行，产品持续跟进。第二，在这一城市节点应该打造公共形象。第三，居住性如何在这样产品当中好的印象。

首先，我们认为市场是项目可持续的核心要素，我们分析区域并发现，当地租赁房源供给比较充裕，但主要是老旧小区合租，或自如等形式，开间产品较少，合租坪效5.2，其他都是很低2点几，据此锁定了市场空白。泊寓成寿寺社区位置比较好，距离北京国贸几公里，主力客群是年轻白领。项目比较小，无法面面俱到，不能做小而全，我们就做小而精，以青年为主要客群。规划初始坪效方面，家庭产品在3.1-2.9，我们选择摒弃家庭产品，做到6-7块钱之间，比合租便宜，比自如贵。开间设计方面，2.1开间坪效高，但体验感不佳，2.8开间可以满足坪效、停车需求，因此选定2.8。

第二，因地制宜，在建筑、设计层面考虑城市性。我们对楼型进行了研究，单元是楼型重点，影响坪效，但同时考虑到项目地处三环中心节点，城市形象也很重要。最终我们选定的方案，坪效不是最极致的，做了折中，在满足实际运营坪效的同时，协调了建筑与城市的关系。项目南边是三环高架桥，右边是老旧小区，在项目体量不大的情况下，如何平衡城市界面？我们首先考虑项目界面和周边界面呼应，形成四楼围合，和东侧两楼高度一致，两组建筑之间呼应，平衡周边界面尺度和高度。项目南边是主路高架桥，大概两层楼的高度，我们把项目运营中心和城市客厅放在项目三层，从三环主路就可以非常明显地看到我们的城市客厅，融合了年轻人活动、项目运营团队接待和未来可持续招租的功能。在上层增强项目标识性同时，我们把二层以下的内部商业完全开放，做成开放街区。周边人流非常大，但环境比较零乱，人流可以穿过我们自成一体的开放街区到达地下空间。从三环主路可以非常明显地看到我们泊寓成寿寺社区的玻璃盒子，对项目所有生态一览无余，这就是我们最好的广告载体。我们的建筑语言非常简单，用设计手法进行幕墙体系提升。还有比较经典的楼层相互平衡设计，在整个城市背景中特点鲜明。社区内部尺度狭小，但巧妙营造了商业氛围。建筑简明，楼栋之间存在对话关系。

第三，要考虑居住性，我们如何打造好房子。什么是好房子，各个项目各有定位。我们泊寓成寿寺社区项目是五年前设计的，运营已有三年。我们认为好房子是居住体验住得好，管理运维管得好，还有建造体制造的好。初入大城市的青年人消费能力不高，但我们希望给他们提供好的空间，在十几平米的空间里，精细化控制产品尺度和满足居住需求。我们将单套建设成本，还有所有家具，控制在三万，这也特别符合当时北京租赁住房三万的补贴。我们开发了五个系列主题房，每个主题房建造成本增加三千，租金一个月增加五百，半年回本。打造了专为女生定制的装修主题，满足收纳需求，还有健身达人主题、主播主题、办公主题、养宠物主题等，通过设计提升溢价，反馈运营。既满足居住品质需求，又满足运营需求。除了房间以外，我们有共享空间。首先是归家品质，在高品质住宅区，业主回家先进会所，我们租赁社区为什么不能做呢？还可以从城市客厅设计独特的归家动线，有前台、移动图书馆还有健身房的复合空间，社区中还有很多活动和自发成立的社团，这也恰恰是项目魅力所在。服务配套方面，我们做了深夜食堂等商业，给年轻人提供便利。运维方面，我们项目900多户，强调运维高效，高质量服务，减少人员投入，常年出租率保持97%以上。此外，建造方面外装和内装效率非常高。我们整个项目运营比同阶段项目运营提早半年时间，既保证品质、建造标准，细节也要到位。

最后，对于泊寓成寿寺社区项目的打造，我有几点感受：第一，我们一直强调市场，因为项目是市场化运作，一定要强调市场匹配性。第二，项目体量很小，可能单套没有客厅、书房、健身房、餐厅，但是可以建造更大公共阅览室、健身房等配套，保证年轻人居住品质。房子很小、生活很大，提供丰富多彩的生活元素。相对传统社区而言，租赁社区是有趣的灵魂汇集在一起，能产生黏性、产生化学反应，吸引到年轻人。社区安全性也是重点，我们项目女生占了70%，男生占了30%。为什么？因为女生对安全和品质要求更高。在打造项目过程中，我们形成了开放的城市客厅，形成了有机的社区公园、开放共享家，还有轻松自由生活方式，希望能给城市青年一个家。