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近日，国企建发旗下金山观唐府加推，摇号率约26.5%，创项目入市新低。纵观项目前后4波推盘，人气持续低迷，与区位、价格等因素密不可分。

多番入市人气低迷

2023年5月12日，观唐府（备案名：观唐嘉苑）加推93-183平方米公寓、叠加共计294套，备案均价30650元/平方米，共计78组客户参与摇号，摇号率约26.5%。

项目开发商为上海兆琰房地产开发有限公司，企查查显示，建发间接持股100%，享有国企背书。项目所在纯宅地金山区金山新城JSC1-0401单元1-11-01地块，是建发于2022年6月以21.9581亿元底价竞得，成交楼板价约13200元/平方米，地块房地联动价32000元/平方米。

项目主打山水唐风新中式墅院府邸，产品主要为三房、四房，包含建筑面积约93-143平方米高层公寓，及建筑面积约147-188平方米叠加。

值得一提的是，此次已是观唐府第4次推盘，回顾项目历次开盘，备案均价在30650-32203元/平方米不等，整体销售表现欠佳。

2022年9月，观唐府首次入市，推出195套住宅，摇号率约85.6%，这也是项目入市以来最好表现。2022年11月，观唐府加推275套住宅，摇号率约44.7%。2023年3月，观唐府第3波推盘，涉及217套住宅，摇号率约69.1%。本次加推，观唐府摇号率进一步下滑至26.5%，为入市以来新低。

网上房地产显示，截至2023年5月23日，观唐府（备案名：观唐嘉苑）住宅总套数981套，已售住宅套数567套，网签率约57.8%，部分首批房源仍处于可售状态，整体去化较为缓慢。

地处偏远  优劣鲜明

观唐府多次推盘表现低迷，背后因素复杂。首当其冲的是，项目区位优势和劣势都较为鲜明。

观唐府位于上海金山区东平北路1218弄，属于金山新城板块，上海外环外地段。

项目西北方向有金山区前京小学（海棠北校）；东北方向有次新房金玥湾、在售楼盘复地星愉湾；东侧有复旦大学附属金山医院；东南方向有金山世界外国语学校、上海师范大学附属金山前京中学、上海市金山区金悦幼儿园、万达广场（上海金山店）；西南方向直线距离约800米处有上海市金卫中学；南侧方向则是海上纳缇、金悦华庭等二手房小区。

项目周边2公里范围内另有前京幼儿园、山阳小学、上海市山阳中学、金山小学、上海市金山初级中学、新城公园、金山红星国际广场、思致商业广场、G15沈海高速等。并且，项目到海边直线距离约6公里，可享有海滨公园、金山城市沙滩等配套。

从这些方面来看，观唐府周边生活氛围浓厚，教育资源较为丰富，并且近医疗机构、大型商业等，配套可满足基本生活所需，还享有很多板块不具备的海景资源。

但同时，观唐府的区位短板也较为突出。从整个上海来看，项目位于上海西南角，近浙江省平湖市及海岸线，地处偏远。项目周边20公里范围内没有地铁站，到项目最近的地铁站是上海轨交5号线环城东路站，直线距离约23公里，难以享受轨交便利，较为依赖自驾，尤其跨区出行距离较长。

这一区位影响下，遇冷的楼盘不仅有观唐府，还有与之相距约300米的复地星愉湾（备案名：复锦名苑）。如复地星愉湾2022年9月推盘，因认购客户较少，取消了摇号开盘；2022年12月项目加推，摇号率约17.6%；2023年4月推盘，摇号率约52.8%。

并且，当前上海楼市密集推盘，一些地段更为优越的楼盘，无疑将分流观唐府等偏远楼盘的人气。

价格偏高  内卷激烈

当然，价格也是购房者考量的重要方面。

与观唐府相距不远的复地星愉湾，产品主要为建筑面积约98-196平方米公寓及叠加，两盘产品类似。

在此基础上，观唐府四次推盘，备案均价都在3万元/平方米以上，而复地星愉湾除了2022年9月推盘备案均价超3万元/平方米，其余两波推盘备案均价都在3万元/平方米以下，观唐府价格相对较高。

并且，网上房地产显示，截至2023年5月23日，复地星愉湾（备案名：复锦名苑）仍有超400套住宅处于可售状态。两盘双双滞销，无疑将加剧板块内卷。

此外，观唐府周边金玥湾、海上纳缇、金悦华庭等二手房小区，挂牌价也普遍低于3万元/平方米。区位相近、配套相差无几的情况下，价格偏高的观唐府在市场竞争中处于下风也是情理之中。

后续观唐府能否扭转颓势？乐居新媒体将持续关注。