乐居新媒体 发自深圳

最近的深圳新盘，卷出了新姿势！

开盘“N个99折”已是标配，全民营销送现金，“毛坯价格送装修”、“送中央空调”的招式祭出，连早年的首付分期营销手段、买房返现也重现江湖。

不得不说，这些促销让利确实对成交带来一波推动力，4月深圳新房成交攀升，延续3月向上势头，成交量环比上涨10%。

有见及此，不少新盘牟足劲争夺红五月营销节点，近期多个项目开放展厅、样板间。据乐居不完全统计，接下来排队入市的项目达30+，其中已有新盘获批预售，也有旧改项目入市，来看看各区的“花式促销”，看看能不能“挖笋”。

除了开盘打折,深圳新房开始“卷”装修

曾经是刚需天堂的光明，今年新房不少。

截至4月中旬，今年光明新盘的整体网签率在45%左右，今年新获批接近3000套房源，其中4月新预售1135套房源，加上前期在售的项目，光明还有不少房源未售，或未完成备案网签。

据深圳市房地产信息平台显示，4月光明共网签了585套新房，成交面积56834.92㎡。接下来，光明还有几个新盘首开或者加推。

卷不动区位与配套的“刚需炸子鸡”，开盘打折还不够，开始从价格上动手脚。

凤凰城华润润曜府5栋已开盘，共162套住宅，认筹率81.5%。主力户型为69-81㎡二至三房，带精装均价5.17万/㎡，开盘享受2个97折优惠，折后均价4.85万/㎡，未官宣去化多少，有网友爆料约30%销控。

据悉这个月底即将加推1栋，而且放出“附近楼盘毛坯价格，买华润精装房”的信号，去年出让的中海时光境就在项目旁，毛坯限价48900万/㎡，明显与接下来入市的中海打对台。

除此之外，位于玉塘的深物业御棠上府已经开放销售中心及样板间，项目已建设速度较快，目前已出地面十多层，将在近期入市。

深物业御棠上府位于松白路与长岗三路交汇处西南角。规划显示，土地使用面积为14901.8㎡，总建面约12.5万㎡，由2栋住宅+1栋出售型人才房+9班幼儿园组成。

项目定位偏向刚改客户，主打82-115㎡三四房，可售商品房源共计484套。同片区目前有深铁瑞城、润曦府新盘在售，但相比起来，深物业项目位置较为尴尬，距离最近的地铁口6号线长圳站约3公里、凤凰城地铁站4.5公里（高德地图测距），均需要公交接驳，最近的公交站为田寮站。

周边多为民房，还有不少的工业园区，而日常的生活需要到1公里外的勤诚达正大城商业光明K+广场。

项目毛坯限价4.34万/㎡，在如今卷到不行的光明片区，开盘价格上没惊喜，也难得到买家的青睐。

连南山项目也开始“卷”装修，赤湾地铁综合体项目开云府，近期开放了实地样板房，声称“毛坯价格买装修房”，但120+户型仅有70%的使用率和2+1房的设置，产权仅剩50年以及区位环境，预计价格同为千万级别，但估计难与四海新盘相抗衡。

四海地铁站花园城购物中心（乐居摄2023.02）

四海片区的晗山悦海与招商四海臻邸双双开放了展厅和样板间，晗山悦海仅有96套新货，主打160-180㎡大户型；招商四海臻邸主打89-115㎡三四房，仅有122太，货量都不多，两个项目仅一路之隔，配套和区位高度重叠，同享四海地铁站，且商业、教育及医疗等资源成熟。

开放售楼处近半年鲜有人知，罗湖新盘成深圳“最高住宅楼”

如今的楼市，能抓住一丝去化缝隙，房企前仆后继。但最近乐居走访项目，却发现一个境况截然相反的楼盘。

据项目置业顾问透露，该项目销售中心已于去年底开放，实地样板间也有了，但是鲜少大势宣传，以至于项目平日到访人数不多。

但最近也有入市信号放出，这个项目就是罗湖布心村水围村旧改项目，京基天韵府。

从最新项目规划来看，一期天韵府的最高楼层62层，也是目前已知的深圳最高住宅项目之一。楼层一高使用率自然下来，实际使用约70%，容积率接近10。

项目位于罗湖区布心太白路旁东晓街道，总占地面积4.8万㎡，建筑面积约54.8万㎡。

据了解，整个布心村水围村旧改项目分二期共4个地块开发，其中一期布心村分别是京基天韵府，京基天珺府，京基天宸府三个地块，二期水围村旧改单元，将建成京基璟悦府。

一期的京基天韵府即将要入市，规划建成3栋住宅62层，1栋办公楼71层，1所9班幼儿园。目前已封顶，售楼处及样板房对外开放，现场设有70㎡/85㎡/105㎡三种户型板房。

按如此大体量旧改项目来看，可售商品住宅占比却十分少。

首发组团京基天韵府仅有244套住宅可出售，其余皆作为回迁房。位于1栋B座，而值得一提的是，B座中也仅有6层以下，30层以上才是出售的商品房。换言之，中间部分楼层也是回迁给村民用房。

一期天韵府规划总户数2700多户，机动车位2600多个，车位配比不足1：1。

再看看一期的其他组团，京基天珺府1栋保障房53层，1栋保障房+住宅53层，1栋商务公寓62层；京基天宸府，1栋办公楼58层，1栋办公楼68层，2栋住宅75层。

天珺府大致也将以回迁房为主，商品住宅少之又少。以案场了解的情况来看，回迁选房工作基本已经尘埃落定。

二期水围村的京基璟悦府，将规划有2栋住宅77层，1栋办公楼62层，1栋办公楼66层，1所18班幼儿园。

77层的超高层住宅楼，将创造深圳历史。如果都按照5梯7户的梯户比，被网友调侃为：拆掉一座城中村，竖起来一座“城中村”。

从户型来看，除了实用率低之外，没有太大的硬伤。7个户型围着梯井，也算是用尽每一寸面积。

京基天韵府共有7种户型，建面涵盖70㎡/85㎡二房、105㎡三房、120㎡3+1房，以及两个150㎡-180㎡4+1房，梯户比为5梯7户，7条腿分为7个户型。

建面约105㎡的户型做三房，套内仅有70㎡左右，公摊太大，得房率不高，并不适合多胎家庭。

距离布心村水围村不远，是著名的金威啤酒厂旧改，如今更新建成粤海城，其12万㎡的商业购物中心天河城去年底已经开业。

周边还有几所学校，片区更新后面貌得到焕然新生，而面对不断涌入的人口，布心中学、布心小学学位吃紧。

2020年2月底，布心中学改扩建工程正式启动，一期扩建工程总建面约5.68万㎡，新增学位超300个，据官微消息，已于去年8月完成移交。在2022年1月，布心中学被深圳名校收编，正式纳入翠园东晓集团。二期扩建工程目前正在施工中。

目前布心片区住宅较为老旧，多为上世纪90年代风格建筑，太白路周边有彩世界家园、东湖豪庭、鹏城花园及景亿山庄等二手小区，再远一点步行路，就有东乐花园、百仕达花园及新港鸿花园等小区，这几个小区当年在罗湖也是比较知名的楼盘。视年份及建筑情况，目前布心片区的二手指导价在4万/㎡出头，百仕达花园三期较新，约7万/㎡左右。

老城区有一点好，日常生活十分便捷。底商街铺、菜市场应有尽有，并且还有粤海天河城，附近还有深圳罗湖区妇幼保健院，项目大门就在五号线布心站D出口，数百米范围内还有5/7号线换乘站太安站。

不管是新房还是各大旧改，即便是二手房卖家也要拉群发红包卖房……世道如此艰难，楼盘都这么努力卖楼了，今年买家不考虑考虑入手吗？