时代洪流滚滚向前，代建浪潮汹涌而至。近年来，地产开发企业规模与利润持续承压，而代建业务因具备“轻资产、低负债、抗周期”等多项优势，逐步受到房企重视，陆续调配资源布局。但是，随着入局者增多，竞争亦将趋于激烈，新一轮的房企内功比拼正在上演。

在此背景下，日前，地产行业知名栏目《阳侃的茶室》特邀多位业内大咖，探讨相关行业现象，共话“代建热潮下的品牌价值构建与输出”。

亿级规模新战场

2018年开始，由于政策收紧以及行业周期波动，房地产行业进入下行通道，房企一直以来的“重资产 高负债”运营模式难以为继。尤其是2021年三条红线推出后，房企资金链遭遇空前压力。

易居企业集团CEO、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱指出，未来房地产行业发展路径需要将重资产转向轻资产或轻重结合，并且让开发更加纯粹，打造大资管闭环。与此同时，2021年以来中央层面多次提及鼓励房地产行业探索新的发展模式。

代建也由此浮出水面，规模正逐步扩大。中指研究院数据显示，2022年房企代建项目新签约建筑面积预计达到11073万平方米，首次突破1亿平方米。

代建的兴起与其具备“轻资产、低负债、抗周期”等特性相关。和开发业务相比，代建让房企角色从曾经的甲方变成乙方。在整体建设过程中，委托方承担拿地及建设成本，而房企作为代建方主要输出设计、管理及品牌。因此，代建本质上属于服务业，最大成本来自于人力，大幅减少资金需求。

值得注意的是，金地、绿城等房企早于十数年前便已入局，其他企业也在近年陆续进入赛道。据克而瑞研究中心不完全统计，截至2022年末，涉足发展代建业务的品牌房企已经超过60家。

入局容易破局难

然而，随着入局者增多，行业竞争势必趋于激烈。业内观点指出，代建行业是典型的入局容易破局难，建设方面大多数房企经过以往数十年的开发经历，技术层面问题不大，但是突破同质化竞争是关键。

尤其是近年来，全国集中供地后多数地块被央企国企拿下，其中地方城投公司占据相当比例。其他企业如想分一杯羹，代建模式无疑是突破点。代建方如何带来比委托方更高的销售及品牌赋能，决定了合作前景，这也对进军代建赛道房企提出更高要求。

上海交通大学安泰经济与管理学院教授、EMBA项目主任周颖分析认为：“未来代建品牌的升级之路，是从知名度到认同度再到忠诚度，这是一场客户认知的战争。”

当前代建赛道中，金地是一家值得借鉴的企业。金地于2006年便已承接首个代建项目，并于2018年成立金地管理，独立运营代建业务，根据机构报告其发展实力已进入全国前三行列。

当然，金地发展如此稳健与其各大区域公司执行力也密切相关。尤其是华东区域，作为集团营收贡献最多区域，将直管区域内代建业务，人人具备“开发+代建”叠加能力。对于其他代建公司而言，此举可谓降维打击。在金地华东掌舵人阳侃心中，代建的人力投入比开发更大，因为其专业度要求更高，保持一个稳定的团队能减少沟通成本。

这也是金地的最大优势所在，甚至在金地每一个小团队背后，站在一支集团军，并且有上千项机制，确保代建项目上限更高，下限不偏离。

此外，阳侃表示，开发与代建也存在区别，需要通过乙方思维去对待委托方。稳定优质的团队+与时俱进的思维模式，让金地华东代建业务广受看好。

产品力是底层逻辑

上述优势归根结底体现在产品力，其过去20年区域深耕带来的产品沉淀使其溢价力更好。统计显示，金地华东区域在同时间、价格条件下，76%项目销售额领先竞争对手。

金地华东已累计投资20个城市、126个项目。但成功的关键不止于此，金地采用的是一案一策，根据项目所在的不同城市、不同区位、不同环境，进行适配开发。其中上海丰盛道和无锡山河九里尤为典型。

丰盛道是金地“新精致主义”试点项目，发力点在于适配当代城市居民社交诉求，在小区量身定制大树聚场和商业街区，结合归家社区堂客厅，很好满足业主便利生活需求。山河九里的定位则是代言无锡的国际化人居范本，因此携手华润、保利，打造出了无锡品质标杆级的全龄社区。

金地华东产品能力在代建领域不止于住宅。相较于住宅代建项目，商办代建领域对供应商资源能力要求更高，在住宅设计阶段，可能1-2家设计单位就能简单做好，但在商办综合体项目，往往需要20多家顾问设计公司，代建方面临更大的考验。

2020年，金地管理中标青浦新城商业综合体项目。在综合考虑地块南北相隔河流、年轻消费群体需求及24小时开放动线后，提出了一种新的空间策略 ——“汉堡包” 结构，让常规的、完整的复合型业态包裹核心公共空间，融合多样性的生活需求。

金地对于每一个产品的倾心打造也收获了国内外认可。金地华东2020到2022年期间，产品类获得国内外奖项及认证 66 项、44 个国际设计大奖、19 个国内权威奖项，以及3项国家省市级认证。

金地集团副总裁、金地管理公司董事长郝一斌坦言：“开放包容是金地的一贯坚持，我们希望通过代建、管理输出的模式，把我们在地产领域多年管理实践沉淀的经验体系、优秀人才等等，分享给合作伙伴，为客户创造价值的同时，提升金地自我价值，最终实现更大的社会价值。”

展望未来，阳侃进一步指出：“金地发展代建业务不是阶段性、策略性选择，而是很有可能和未来发展模式相结合。我相信，在金地投融资能力、产品力、开发管理能力这三大能力基础上，通过对B端输出功能价值、延展C端客户服务、强化品牌等等，我们的代建业务能走得更远。”

常言道，大浪淘沙始见金。在这股代建浪潮下，谁能脱颖而出，终究还是考验着每一个参与者的产品力内功。在这条万亿规模的赛道上，行业又将面临一次洗牌。