乐居财经 王敏  2月21日，据疯狂智酷消息，碧桂园总裁莫斌在年会上表示，现房销售和品质取胜将是未来大势所趋。

上世纪90年代，中国内地逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化的政策，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。

居民对商品房的需求迅速提升，而我国商品房供应量严重不足，造成供需不平衡的现象。为了提高商品房供应量，缓解企业资金压力，内地借鉴中国香港的楼花销售制度，开始推出商品房预售制。

1994年7月颁布的《城市房地产管理法》，正式在法律层面确认了商品房预售制度，对商品房的预售条件、监管作出了原则性规定。同年11月，住建部发布了《城市商品房预售管理办法》，对房屋预售进一步明确了要求。

作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。据统计，预售制引入时，我国人均住房面积只有区区4平方米，而到了2020年，人均住房建筑面积为41.76平方米，城市家庭人均居住面积为36.52平方米。

从筒子楼到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，我国住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年的城镇化路程，这其中，预售制发挥了不可或缺的作用。

预售制问题的暴露

预售制对于中国房地产发展史上的重大意义，相信无人能够否定，不过随着房地产市场逐步发展到今天，预售制的诸多问题开始暴露出来。

在预售制度下，购房者的购房款主要由首付款与按揭贷款等构成。购房者需要先缴纳购房首付，并同步申请银行贷款，放款后相当于购房资金已全额转入开发商名下的预售资金监管账户，而收房则要等待1至3年不等，且购房者在放款后的次月即开始还款。

对于购房者来说，预售制将商品不能交付的风险转移到购房者头上。一旦项目烂尾，购房者只能向开发商维权，但仍然要按照贷款合同按时还款。换句话说，烂尾归烂尾，但借银行的钱该还还是得还。

难怪有网友说，在购房交易的全部过程中，唯一没有过错的购房者，扛下了所有。

对于房企来说，预售制也让房企开启了高周转的步伐，举债、上杠杆，房地产带上了金融属性，风险隐患进一步加大。一旦市场下行销售不畅，就可能引发资金链断裂继而暴雷。

这正是近两年频频上演的一幕。

预售制之比较

问题出现的背后，或许可以通过预售制之间的比较来找到一些原因。

预售制引自香港的“楼花”，但内地的预售与“楼花”仍有不同：

“楼花”制度的设计初衷主要是为了降低购买门槛，推动房地产行业的快速发展；预售具有预定性质，交付前一般只付15%左右的定金，损失定金后可退房；市场风险由购房者和开发商共同分担。

内地的预售制更接近于“集资建房”的升级版，购房款相当于一次性转入开发商，中途很难退房，名为预售但相当于现房销售，市场风险和产品风险主要由购房者承担。

内地的预售制与国外相比也有不同，以新加坡为例：

购房者签署房屋买卖合同后支付20%首付，开发商完成地基后再付10%，整体框架完成后交10%，配套设施如电线铺设、车库、门窗安装等等完工时再交20%，无人占用新房后交付25%，最后确认所有项目建成后交15%。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

由此可见，我国在首付保障、工程监管等方面仍有待继续优化，同时在购房者付款节奏和按揭还款时间等方面仍有改进空间。

大势所趋的现房销售

针对近年来商品房预售暴露出的风险，一些专家学者、代表委员建议，逐步取消商品房预售，实行现房销售。

相比预售制，现房销售要求开发企业在项目竣工备案后进行销售，能够一定程度保护消费者的权益不受侵害，也能对高周转与高杠杆可能引发的行业风险进行一定约束。

2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议指出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”

近年来，部分省市陆续进行商品房现房销售试点工作，积累相关经验，如海南省于2020年已要求新建房屋实行现房销售，今年以来，已有山东、河南、安徽、四川四省提出支持有条件的城市开展商品房现售试点。

当下的中国，已经不再是当初那个全国缺房子、开发商缺钱的时代了，经过20多年的迅猛发展，企业有了足够的积累，融资渠道日趋多元，预售制存在的历史条件已经不复存在，预售制可能真的即将完成它的历史使命。放眼未来，取消商品房预售制是大势所趋。

现房销售，开发商要比拼的将不再是五花八门、眼花缭乱的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量，这是对购房民众最根本最实质的保障，也将倒逼开发商提升产品力。

（文章来源：疯狂智库）