乐居新媒体 任时建 发自上海  

2022年在金山加快了推盘步伐的复地，却要无奈面对其最新力作复地星愉湾的两次认筹遇冷。在金山的多次折戟，也让其大股东豫园股份在上海最南端的生意犯了难。

两次认筹遇冷 去化低迷

复地星愉湾在去年接连两次开盘，认筹率却始终低迷，去化速度也较缓慢。

2022年12月8日，复地星愉湾二批次324套房源开盘，该批次推出约98-155平公寓、叠墅，备案均价28742元/平方米，共计57组参与认筹摇号，认筹率17.6%。

2022年9月，复地星愉湾一批次开盘，推出288套高层、叠加，备案均价28742元/平方米，共计63组参与认筹摇号，认筹率约21.8%。

面对低迷的开盘，复地星愉湾也曾在国庆假期推出“买叠墅送车位”、车位抵用券等促销策略，但收效甚微，并没有促成成交热潮。

网上房地产显示，复地星愉湾两批次共有612套房出售，截止目前，网签117套，可售住宅495套，整体去化率约19%，去化速度一般。

资料显示，复地星愉湾由上海复海置业有限公司开发建设，并由豫园股份间接持股100%。项目位于金山新城资源较集中区域，周边汇聚万达广场、金山世外、金山初级中学、新城公园、汇龙湖公园等还算不错的配套资源。

然而复地星愉湾未能借助资源东风成为金山楼盘黑马，反而以两度开盘低迷的成绩告终，背后因素或与所在区域深度绑定。

金山楼市洼地 供过于求

复地星愉湾认筹开盘的低迷并非不可预见，背后是整个金山的楼市现状。

相对一房难求的上海市区和备受关注的五大新城，偏安一隅的金山区域楼盘受关注度普遍不高。

有专家认为，远郊不够便利的交通和优质生活资源的不足，让金山区成为上海市内典型的内生市场，其购房客群主要以金山本地居民为主，此外还有一些看重良好环境的市区购房客群，但这部分占比不大，因而金山的房价也是整个上海的房价洼地。

即使位于金山最被“热捧”的金山新城区域，楼盘的销售仍有极大不确定性。例如，与复地星愉湾共享同片资源的光明金山府、建发观唐府，在去年也均出现认筹低迷的现象，其中光明金山府甚至出现认购挂零情况，而开发商和产品实力强劲的建发观唐府认筹率也未过半。

金山不仅是整个上海的房价洼地，也是认筹率的洼地。2022年金山共推出9个楼盘，其中认筹率超过50%的仅有1个，远落后于上海其他区的平均水平。

也有业内人士表示，另一导致楼盘滞销的因素或是区域未能及时消化供应的积累，房源供过于求。

虽然金山区整体供应节奏保持“小步快跑”，去年平均每批次推2-3个项目，相对其他区并不多，但经过全年八个批次放量后，金山区新推房源数也超过了4000套，以本地客为主的购房群体一时难以消化，且选择的广泛亦摊薄了单个楼盘的人气。

在区域低迷的“主要矛盾”下，复地项目即使坐拥不差的资源，也难以全数施展。

欲当区域推手 新作失利

事实上，作为豫园股份旗下的城市功能产业板块平台型公司，复地已深耕金山多年，打造过澜庭、复地湖畔和光等项目。而在上海市中心繁华的“大豫园片区”做得风生水起的豫园股份，也借助复地做起了上海最南端的生意。

如今复地与金山的缘分并未终结。近几年复地正在发力助推金山打造“上海湾区”，发挥其“蜂巢城市”的以产兴城、多元布局理念。

在2021年，豫园股份便宣布子公司复地将与上海金山新城区建设发展公司展开合作，规划上海金山滨海国际文化旅游度假区，融合旅游度假、商务会展、运动竞技、美食购物、文化演艺、休闲娱乐等多元业态。

2021年上海二批次土拍，复地又以25.7亿竞得金山区金山新城JSC1-0401单元1-02-01地块，楼面价13252元/㎡，溢价率0.39%，即为如今的复地星愉湾。

近两年内，复地加速在金山的推盘步伐，相继推出复地湖畔和光一批、二批、复地星愉湾一批、二批等项目，晋升金山新盘供应大户。

然而最新项目复地星愉湾反响平平，或让复地在金山陷入尴尬境地，其在金山的项目尚没有取得销售上的大突破。在复地星愉湾之前推出的复地湖畔和光，据悉认筹率同样不理想，曾因认购人数不足而未进行摇号。

如此一来，复地对于豫园股份的造血力将有所减弱，豫园股份在金山生意的“显灵时刻”也将待时日。未来，在大股东豫园股份的资源加持下，复地能否立足金山并真正闯出名堂？只能由时间来解答。