编者按：以微观视角洞察楼市，乐居新媒体推出【春节楼市见闻录】，记录2023春节所见所闻。>>进入专题

乐居新媒体任时建 发自杭州

多年以来，无数专家学者、行业人士都在苦口婆心地劝导大家：千万别在三四线城市买房！然而很多县城楼市自有其市场，专家的论调也很难进入到这里。

玉环，一个常住人口60多万的县级市，经济体量在浙江90多个县市区中算是中等偏上。其房地产市场规模不大，目前全市的在售楼盘也只有大约10个上下。

春节假期，回家与好友聊了聊老家玉环的楼市，总结出几个与大城市市场很不一样的现象。

现象一：买房投资成了另类储蓄

玉环的楼市基本不存在投机行为，大部分是自住需求，即便是投资也当成一种储蓄，很少有人计算投资回报率。很多人买的时候可能也想着多多少少能涨点，但对于涨多涨少，态度却很佛系。

因此，一直以来当地的房价也很平稳。直到大约2017年开始，在一二线城市市场热度的带动下，玉环楼市迎来了一波较大的涨幅，最为火热的区域新房价格接近翻翻，但客群结构却并未发生太大的变化。

目前玉环的楼盘目前价格大约分为两个梯队，一个梯队单价1.7-2万左右，主要位于老城区和新城核心区域；另一个梯队单价在1-1.3万出头，就是周边区域的一些楼盘。如今，从2021年开始，在大环境的作用下，整体市场再度陷入滞涨阶段。

现象二：品牌房企下沉带来产品迭代

同样在2017年前后，一些品牌开发商下沉进入玉环，大家、德信、金茂等等房企都在其中。他们的进驻也为这个沿海县城带来更好的户型和品质，玉环楼市迎来了一波产品迭代。因此，很多原本住在老旧户型中的居民，手里如果有点积蓄，都会想要改善居住环境。

现象三：产品品质几乎没有梯度

杭州楼市根据不同的地段和装修标准对于不同楼盘的产品都有不同的定位，比如刚需、刚改、高端改善等等，产品本身所体现出的品质也会有所区别。

而玉环楼市在产品品质方面几乎是没有梯度的，同样物业类型的项目基本没有明显的产品档次划分，整体品质基本接近杭州的刚需项目。地段几乎是划分客群的唯一标尺。

现象四：“快周转”在这里行不通

由于市场整体体量不大，同区域通常也只有一两个项目同期存在，因此玉环的楼盘只要价格合适的话，还是能够持续去化的。

但是如果想要像上海杭州等一二线城市一样实现“快周转”，基本不可能，玉环的一些楼盘都是从开盘之后一直卖到临近交付，甚至交付之后还会剩有尾房继续去化。

现象五：未来二手房或难以变现

从人口数据情况来看，玉环的常住人口一直在缓慢增长，但幅度很微小，每年涨幅基本以千为单位。

在新房市场的持续供应之下，玉环的二手房市场一直相当萎靡，并且价格混乱，不成体系。再加上拆迁安置房、联建房等房源市场时常出现搅局。未来二手房脱手变现会更加艰难。