乐居新媒体 任时建 发自昆明

受市场大环境影响，2022年昆明楼市遭遇近五年“冰点”，供应腰斩、成交退坡，均价下滑。克而瑞数据显示，商品住宅全年成交面积431.33万方，成交均价为13783元/㎡；土地受供应端限制，继2021年成交腰斩后，成交量连续两年低位运行，溢价率下跌，流拍率走高。

新房市场由热转冷

从近五年昆明市场变化来看，呈现出由热转冷局面。2018年激进市场增容，均价大幅攀升，19年势头延续，20年达到顶峰均价近15000元/㎡，21年市场均价坚挺大环境下，供销退坡明显，22年市场表现则为近五年低谷水平。

2018年-2022年昆明商品住宅市场供销量价走势

据克而瑞发布的2022年昆明楼市数据显示，昆明商品住宅全年供应335.74万方，同比2021年下滑56.3%， 成交面积431.33万方，同比下滑36.2%，成交均价小幅退坡至13783元/㎡，市场步入横盘期，量价表现均回落至近五年低谷水平。

从存量端来看，市场总存量822万方，去化周期小幅拉长至20.7个月，其中高层存量稳中有降，改善业态洋房、别墅虽去化周期长，但整体存量不高，竞争环境相对温和。

土地供应断崖式下滑

据不完全统计，2022年昆明主城四区共卖出42宗地，总成交面积约794亩，揽金约56.1亿元。

按昆明年初发布的供地计划，2022年，昆明主城四区合计计划供地约6436亩。然而，主城四区最终累计成交土地（住宅+商住用地）仅约794亩，实际卖地只完成了计划的约12%，且多为项目后续地块，溢价率下跌，流拍率走高。

2018年-2022年昆明商住办用地供应走势

从克而瑞统计的数据看，昆明近五年土地供应峰值在2019年，供应达2999万方，2020年起小幅下滑，2021年断崖式下跌，2022年则跌至近五年冰点，整体楼面均价维持3500元/㎡以下。

在2022年的土地交易中，亮点地块屈指可数，陈家营地块、福德地块、老国贸地块、西北新城东片区地块关注度最高，拿地房企分别为绿城、中铁诺德、佳湖地产、葛洲坝集团旗下的中能建，国央企依然为拿地主力。

房企排名“洗牌”变动大

克而瑞同时发布了2022年昆明房企销售榜，其中，俊发以流量金额52.32亿元蝉联冠军，万科、碧桂园分别位居第二、第三位，龙湖、融创挺进前五。

2021年-2022年昆明房企销售排行

对比2021年榜单，2022年房企各梯队变动较大，新上榜企业累计有5家，分别为云南建投、华侨城、美的、子元、华发；万科、碧桂园、金地、龙湖、华夏阳光受多点布局或高品质项目拉动，整体排名有提升。

受市场环境整体下滑影响，2022年各房企业绩大幅度缩水。如果按流量金额计算，2022年前十强房企的总销售金额为354.02亿元，比2021年降幅达49.6%。

虽然近两年房地产市场经历了较长的低迷，但随着多项重磅利好政策的陆续出台，尤其是近期央行、银保监会、证监会“三箭齐发”，形成了信贷、债券、股权三大融资政策支持体系，房企获得了前所未有的政策扶持。此前的中央经济工作会议更是为2023年的楼市定调，“稳”将是房地产市场关键词，2023年政策面将重点引导房地产行业尽快实现软着陆，并带动商品房销量、房地产投资以及土地市场先后企稳回暖。

就昆明楼市而言，本轮周期已持续34个月，连续29个月下行，降幅91%，市场已完成规模筑底，随着救市政策的全面落地，消费端信心有望得到提升。

对房企而言，在未来市场竞争中还将继续出现分化格局。克而瑞数据显示，目前仅有俊发货储超700万方，城投及融创货储分别为二三名次，有55%房企货储不足200万方。

当然，当前还有部分房企虽有“余粮”，但由于自身困境及业务调整等众多因素影响下，未来发展还存在诸多不确定性。相对而言，中铁建、华夏、龙湖、中海等品质房企，布局较为谨慎且多集中于主城，虽表现不如同期，对比大环境依然坚挺，未来有望继续领跑市场。