星河的定位和REITs的探索之路

星河所在，必定中心。在中国城镇化升级、消费升级和产业升级的时代浪潮中，星河始终致力于推动区域经济繁荣。星河通过产业、地产、商业、物业、资本形成完整的内部生态圈，在要素结构改变之下，围绕龙头引领，通过房东+股东、园区+社区、基金+基地的模式，逐一落实技术、资源、资本、空间。

星河很早之前就尝试过资产证券化，早期包括涉及酒店、商业、公寓等类型的ABS，作为民企，星河走的是一条比较艰难的路，但星河以扎实的工作去做REITs，始终坚持精细化运营之路，最终以产业、酒店、商业、公寓等业态的稳定收益获得市场认可。

围绕三大利益相关者开展系统运营管理

星河本质上是一个服务者，面对的大利益相关者开展运营活动。

一是客户，即园区入驻的企业和员工。园区内企业规模大小不一，而中小企业往往是被忽视的大多数。星河以研发办公为主的园区，租赁面积在500平以下是主流，企业产值1000万以下也是主流，这些中小企业的发展在园区中是最值得被关注的。园区运营服务不仅要关注老板，更要关心员工。新生代员工需求颠覆认知。零零后已经进入职场，在样本数据中，20岁到30岁占一半以上，在感兴趣的园区活动中，音乐节、相亲会是呼声最高的活动，还有脱口秀、运动会，要围绕员工的真实需求开展活动。

二是政府。政府的诉求非常直接，就是要通过产业园区的发展保证区域经济的活力，保证稳定的税收支持，形成可持续的吸引力和发展能力。园区运营者作为平台方，要充分理解区域发展战略的方向，不仅要完成相关的承诺，更要主动为区域发展创造更多的机会和力量。

三个是业主。作为运营主体而言，业主的满意是整个运营的最底层逻辑，关键手段就是控本增效，关注每一个细节，提高资产价值的估值能力， 产业园区涵盖了企业家、员工、政府，企业商，园区运营是一个特别复杂的系统，有n多个界面，n多个主体，n多个条线。运营服务就是要面对多主体、多诉求、多界面的现状进行系统整合。基于多种多样的企业类型，创业辅导、健康管理、工程咨询、论坛活动、残障关爱等都是需要提供的服务，星河的产业运营并不以创收为目的，更多的是把产业集群的生态融合，使得集群的发展更加紧密有活力。

基于资产运营视角的三种武器

星河围绕着价值的可实现，针对园区运营的展开，目前阶段主要去做的三件事情。

（一）专精特新小巨人企业总部基地。其中包括了园区体系化的企业运营服务中心以及整个星河的智慧园区物业系统，分别从政府的需求、企业的需求、降本增效的角度，实现精准化产业服务。企业总部基地由星河与工信部下辖机构联合打造，强调依托政府和企业共同打造专精特新方向。专精特新并不针对某一个产业，更多的是希望打通产业集群之间的横向联系，发挥市场主导、政府引导功能。

专题特训的主题重点聚焦新一代信息技术和高端装备制造两大领域方向。依托重点产业精准发力，实现产业集群之间的创新融合和资源整合，通过总部基地形式，打造“1+6”重点工程，1个企业协同创新中心，6个平台，包括专精特新智库平台、创新创业赋能平台、产业招商引资平台、中小企业融通平台、企业融资上市平台、产业公共服务平台。

（二）超级企业服务中心。深度融合四大服务，以产业服务为核心，物业服务为基础，商务及配套服务为支点，缔造全方位多层次的高端服务体系。

星河成立了具象化的超级企业服务中心，内容丰富。星河把所有的服务内容进行清单化的梳理，所有入驻园区的企业都会获得一份完整的服务清单，涵盖12大类55项一级服务的企业服务，206项政务服务、5类17项物业服务、14类31项商务及配套服务。企业有任何需求，在物理空间上能解决的都可以解决；于此同时，中心有政府派出的办事人员，行使政府职责；此外还有智慧云网服务系统，不需要通过线下接触就能够解决问题等，所有的服务都能在一个空间内进行系统安排。同时在深圳·星河双子塔顶楼，将打造了一个企业家会客厅，企业可以享受到更便捷的业务直通车办理。预计2023年正式投入使用。

星河拥有专业服务团队——超级企服精英团队，团队人员的平均工作年限是在9年以上。运营团队的要求中，只有一个KPI是最重要的，那就是客户满意度。考核只看客户满意度。星河会考核服务团队三个人的联系方式，前台、行政中心、还有老板，如果有他们的联系方式，服务团队就能够把企业的日常需求、高端需求和员工需求完全把握，这是一个非常具象化的操作，所以他们的核心技能就是要懂产业。星河的响应服务机制是一二三四，十分钟之内需要处理到客户的需求，2个小时之内解决日常的问题，3个工作日内对复杂的问题出具解决方案，每4个小时进行一次工作的总结汇报。

星河超级服务中心就是一个CPU，把所有的指令和需求都在里面进行汇总，保证企业的满意度能够在99%左右，从而使得最核心的租赁情况能够保持在99%以上。

（三）智慧化，云端物联网系统。星河搭建了自己的云端物联网系统，通过三维的可视化建设，以及对于招商空间的梳理、对于安全的梳理，大大降低了能耗的安全管理。通过节能减排的手段，实现低碳化的发展。基于BIM三维模型，实现高效的能源、安全运行，年挖掘节能潜力约86万千瓦时，减少二氧化碳排放850余吨。

在智慧园区里，有喷雾消杀YOGO机器人负责防疫工作；和美团合作的全国首个无人机配送，目前园区上空正在进行无人机外卖试飞，整个园区有6个外卖配送点；还有智慧泊车，都是给予企业最大程度的方便。星河WORLD是一个完整的园区运营，所有的企业需求都能得到有效处理。

最后，在REITs这条道路上，星河对运营的定位是非常明确的，它既不是一个利润部门，也不是一个成本部门，它是一个资产管理部门，标准的界定是非常高的。星河希望能够做到持续性的发展，保持健康稳步的发展节奏。