乐居新媒体深圳 12月6日，深圳市宝安区住房和建设局发布关于印发《宝安区城镇老旧小区综合改造工作实施方案（试行）》的通知。 

　　改造对象

　　城镇老旧小区改造对象主要包括：2000年底前建成，使用功能不完善、配套设施不健全、群众进行综合改造意愿迫切的城镇老旧小区（含单栋住宅楼）、符合要求的国有企事业单位自建或混建、军队所属城镇老旧小区。结合财政实际情况及小区改造需求可以适当将2005年以前建成的小区纳入改造范围。已纳入拆除重建类城市更新项目拆除范围的、纳入土地整备实施项目的不得纳入老旧小区改造范围。

　　改造内容

　　城镇老旧住宅小区改造属于综合整治类城市更新范畴，在保持小区用地现状建设格局基本不变的前提下，以局部拆建、加建、改建、翻建等“微改造”和“混合改造”模式进行的改造。改造内容可分为3类，即基础类、完善类、提升类。基础类要发挥财政资金的主导作用，做到应改尽改；完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。

　　1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，市政配套基础设施改造提升包括小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、基础通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等的改造提升。改造提升时应充分满足绿色、节能、低碳等理念。

　　2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯、探索实施建筑屋面平改坡等。其中，环境及配套设施改造建设包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信报箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

　　3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

　　改造标准

　　老旧小区改造应根据省、市相关老旧小区改造相关指引明确改造标准。同时，为建立符合我区工作实际的老旧小区改造标准，切实发挥改造效果，由区住建局会同区发改局编制试点项目改造标准指引。各实施单位应参照各级改造标准及指引落实工作。

　　实施路径

　　（一）企业投资改造运营。统筹小区内部及周边存量资源和活化利用低效空间等各类资源，引入市场主体，通过投资、设计、建设、运营、管理等要素组合运作，对改造后的项目授权市场主体在一定年限内经营，实现小区改造建管一体化以及“自我造血”式的有机更新。

　　（二）统筹“三旧”联动改造。鼓励各街道采用项目组合实施、联动改造、异地平衡的方式，统筹城中村综合整治、拆除重建类城市更新和老旧小区改造同步实施，统一引入社会资本作为实施主体，加强服务设施、公共空间共建共享。区有关主管部门在审批项目的过程中要主动作为，适当优化审批机制，支持“三旧”改造项目与老旧小区改造组合实施。

　　（三）“拆、改、建”混合改造。探索在小区、社区、片区内征收拆除部分建筑或设施，利用新增用地空间，直接增设公共服务设施。对部分低利用率的既有公共服务设施和危险房屋，可以拆除重建。

　　（四）政府主导投资建设。对于不具备混合改造实施条件，也无法引入社会资本建设运营的小区，由辖区街道办事处按照“顾安全、保基本”的原则申请政府投资立项实施基础类改造项目。

　　具体项目实施

　　1.制定全过程实施方案。街道办事处在区领导小组确定下一年度改造计划后，结合老旧小区特点，因地制宜制定项目全过程实施方案。方案中选择由街道办申请政府投资立项改造或引入市场主体实施或由居民自行改造的方式；掌握改造内容，针对小区的痛点和短板，基础类应改尽改、完善类宜改即改、提升类能改则改；明确资金安排，拟定政府、企业、居民等各方出资比例；明确实施路径，结合小区实际，鼓励采用片区联动、拆改混合等改造方式，鼓励社会力量采用EPC总承包、企业代建、BOT等多种建设模式；明确时间安排，包括投资立项、设计、招标、施工建设、运营、移交等各阶段的时间阶段；明确后续管理机制，引导居民协商确定改造后管养维护责任、管理规约和业主议事规则，没有物业管理的小区引导业主委托具备相应能力的单位作为管家，没有小区物业维修基金的，要求业主在改造后建立物业维修基金作为政府投资实施小区基础类改造的重要条件之一。项目实施方案在征求相关职能部门意见后，在小区显著位置进行公示，征集小区业主意见。鼓励邀请顾问单位进驻社区参与改造咨询工作，从设计源头提升项目品质。

　　2.政府投资基础类项目。街道办事处根据项目实施方案的安排，委托设计咨询单位结合专项工程实施需求、居民改造需求和小区长效管理需求，编制项目具体改造方案，经征求相关职能部门意见后，在小区显著位置公示，公示完毕后将项目可研报告或项目建议书报区发改局申报立项。

　　3.多方投资的综合类项目。由市场主体作为实施主体同时开展基础类、完善类、提升类改造的项目，实施主体根据街道办事处制定的项目实施方案，组织编制具体改造方案，经征求相关职能部门、辖区街道办和社区工作站等单位意见后，在小区显著位置公示，公示完毕后报区领导小组办公室和辖区街道办事处备案。

　　4.报建审批。建立区领导小组成员单位联合审查制度，对于基础类改造项目，各审批部门应进一步精简手续和材料，对于市场主体实施的综合类项目，提请区领导小组会议联合审查。

　　5.施工建设。实施主体做好老旧小区改造工程的组织实施，会同有关参建单位，科学安排各分项工程和专业经营设施改造工程、专项改造工程的工序和工期。相关职能部门、辖区街道办事处和社区工作站在施工过程中积极做好居民的沟通协调工作。

　　6.过程监督。项目工程建设部分按工程监督方式监督检查，社区工作站配合协助落实居民监督协调工作。区领导小组办公室定期对改造项目各阶段的进度、质量、安全、效果、资金使用、居民的满意度等情况进行统计、督察。

　　7.联合验收。老旧小区改造工程竣工后，由实施主体申请，街道办组织有关部门、进行综合验收。老旧小区改造中涉及的管线迁移改造、既有建筑节能改造、加装电梯等验收工作由专业经营单位或相关主管部门按有关规定执行。

　　8.后续管养。老旧小区改造工程经验收合格，移交小区物业服务企业或运营企业或小区业主委员会负责后期管理维护。辖区街道办事处按照项目实施方案引导居民协商确定改造后管养维护责任和管理规约，确保整治效果有效保持。