编者按：在大开发和不动产运营两个折叠的时代下，行业正在重识、重构、重建。他们是企业的掌舵者，他们是美好生活的创造者。2022年，乐居财经与CEO、老板们面对面，聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。本期【见地】对话嘉宾：无锡房地产业协会副会长、温州商会副会长、江苏铺宝宝企业集团董事长王晓峰。

撰文丨冯   霁
摄影丨葛寅龙
出品 | 乐居财经

纵观近两年的全国土拍市场，配建商业、要求自持、细化运营要求......在地块规划要求中频频出现。这让本就锐减的参拍开发企业出手前更加谨慎。

国内缺少专业的社区商业运营商。虽然社区商业和中小型商业街区与周边居民的生活息息相关，后疫情时代，消费者就近消费的需求越来越强。有数据显示，在海外，小体量的社区商业占社会总支出近60%以上；而中国整体水平不足30%。对有心人而言，这是一片蓝海市场。

王晓峰拥有超7年的商业地产开发运营从业经验，2015年创立铺宝宝集团，服务项目区域辐射长三角地区，是一家专业以资产收购、商业运营、线上租赁、物业管理、广告传媒、影业服务、体育文化为一体化的服务商。铺宝宝的发展根基，就是这片商业地产赛道，有可持续收入的商业地产特征、而基于居民基础消费的市场逻辑，抗风险力更强。

多模式商业运营引领者

对话伊始，问及王晓峰为何会以“铺宝宝”为企业名？王晓峰是这样回答的：“简单、易懂、好记。”大道易简成就着王晓峰的一番大事业。

成立铺宝宝之初，正是房地产市场发展势头正旺之时。此时的开发企业的注意力都被地产住宅所吸引，而社区商业等配套往往被弱化。在王晓峰看来，商业地产是城市经济发展到一定阶段的必然产物，作为一种便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，这一细分领域有巨大发展潜力的。

对话中得知，王晓峰是温州人，出生在一个商业氛围浓厚的地方，自小在经商氛围熏陶下长大。正因如此，他有着天然敏锐的商业洞察力，抢占先机，他抓住了社区商业、中小型商业街区这条细分赛道。

如今他创立的铺宝宝企业集团旗下已拥有无锡蒲公英爱家商务管理有限公司、无锡市方园物业管理有限公司、无锡美高美影院管理有限公司、无锡美高美体育文化有限公司等多家企业，集团员工从100多名发展成400多名，业务遍布长三角区域，分别在上海、苏州、无锡、南京已成立分公司。

从产品服务类型来看，铺宝宝集团成立于2015年，是一家专业以资产收购、商业运营、线上租赁、物业管理、广告传媒、影业服务、体育文化为一体化的商业地产服务商。铺宝宝集团先后与金科、新城控股、花样年、世茂、九龙仓、恒大、融创、碧桂园、富力集团、宝龙集团、绿地等大型房企进行战略合作，本着全维度赋能商业地产的经营理念，历经多年商业实战锤炼，铺宝宝集团成功打造了多个标杆项目，这些标杆项目在长三角区域内展示了铺宝宝集团强大的运营能力。凭借灵活的运营模式，我们在长三角区域内的不同城市开发众多标杆项目，是具有多种模式并存的商业地产运营商。为更好打通上下游产业链，铺宝宝集团于2021年成立了无锡美高美影院管理有限公司，2022年成立了美高美体育文化有限公司，商业触角延升到与百姓息息相关的消费行业，进一步完善了集团的业务结构。

新运营模式下的社区商业

王晓峰创业初期涉及多个领域，有公寓、住宅等，并且取得不菲的佳绩，但近几年，王晓峰更加聚焦于商业地产，尤其是社区商业和中小型商业街区。

他表示，社区商业和中小型商业街区是城市商业功能的重要补充，尤其在重点城市的新发展区域，社区商业和中小型商业街区的必要性和重要性更加显现。目前，铺宝宝优客金街是王晓峰重点打造的商业街区之一，占地3万多平方米，商业街区功能齐全，文化创意，教育培训、风味美食、生活美业等均有。

铺宝宝优客金街定位于方便周边居民的日常生活所需，位于高密度人口区，所以这个社区商业街区的消费客流有保障，也承载了周边居民的生活需求，以及满足消费者的娱乐、休闲、社交等情感消费需求。服务辐射一到两公里商圈，人们可以享受到优质的商品和服务，大大提高人们的日常生活素质和人文水平。

除此之外，王晓峰对自己运营的社区商业街发展还有更高的要求。他表示，无论社区商业还是中小型街区，都需要有专业的运营团队打造，为社区商业形成良好的循环，保障商业街的正常运行，有利促进区域商业的成型。

在谈及后疫情时代商业地产的发展时，王晓峰不否认实体商业确实受到冲击，但王晓峰认为商业的本质就是解决消费的痛点。作为家庭化、生活化、情感化等多方面结合体的商业街区，需要做出差异化，塑造个性化体验感场景，更有利于吸引周边消费者的注意。

稳经营以长期主义为根本

“天道酬勤、人道酬善、商道酬信、居安思危”王晓峰对于经商一直有着自己独到的见解。

对话中，王晓峰提到最多词就是“控风险”。铺宝宝企业集团能多年稳健发展，凭借着王晓峰的正确战略定位，把握行情，成功规避风险，一步一个脚印，稳中求进。

2020年疫情突然爆发，大到世界各地、小到各行各业，整体经济面皆在疫情的影响之下开始下行。2021年，中国房地产开始不断暴雷，从前风光无限的头部房企出现此起彼伏的危机。

王晓峰的个人微信头像上标语“这个世界，没有偶然”。正如铺宝宝此时呈现的稳健发展之势，时刻保持对市场动态的敏锐嗅觉和行业发展的前瞻预判，他做足了功课。王晓峰没有被当时势头正火的房地产行业所迷失本心，始终保持初心。他认为一路高亢的房地产行业到了一定高度，势必会出现拐点。所以在2019年，他再次决断，从重销售转变为重运营，成功转型，这又一次验证了王晓峰的前瞻性眼光。

“在机会和规避风险之间，人往往会选择机会，而我会选择后者。”能站在金塔顶端的人，必定是能承受常人所不能承受的。王晓峰表示，在把控风险的同时，会失去一些机会，虽然很可惜，但不后悔，只有让企业长期发展，才能拥有更多机会。

深耕长三角商业芯势力

2022年全行业都受到疫情影响，短期居民的消费需求也暂缓脚步，但王晓峰以长期角度来看，居民未来消费的趋势没有改变。因此，他对商业地产的发展非常有信心。

据了解，王晓峰带领的铺宝宝集团从2017年开始就已布局长三角区域，在苏州与融创集团、金科集团、世茂集团达成战略合作，每年逐步外延，业务慢慢辐射南京、上海等地。今年又新增常州合作项目，这每一步布局，都彰显了他深耕长三角的决心。

“长三角的消费空间是巨大的，随着存量时代的到来，以运营为核心，就能够提供持续发展。”王晓峰对长三角发展给出了自己的见解。

过去的商业地产发展是高速运转，现在已从“高杠杆、高周转”的经营模式慢慢转向优化品质与服务的模式。在党的二十大报中告明确指出：“坚持房子是用来住的”。房地产最终会回归居住属性，在高品质住房实现过程中，社区商业将发挥“开门既是美好的”消费价值赋能。

在“稳中求发展”基础上，集团公司制定5年规划，会持续深耕长三角地区，计划预计新增500万方左右的商业街区运营项目。

值得一提的是，除了新增，王晓峰决心在近三年内，紧贴居住者生活需求，找准居住者消费痛点，打造更为立体、更有人情味的商业街区，以运营规模成熟商业街区为目标，随着城市更新，让铺宝宝集团的商业街区扩展到城市的每一个角落，成为行业内新标杆。