乐居新媒体 海南讯 今年8月，首批3只保租房公募REITs在沪深交易所上市；11月初，华润有巢保障性租赁住房REIT正式获批。

与此前北京保障房、深圳人才安居和厦门安居集团发布的首批保障性租赁住房REITs 不同，华润有巢REIT 是首单由房企发行的租赁住房公募REITs，给行业提供了更多的想象空间：保租房公募REITs的落地，意味着正式打通了长租公寓“投融建管退”闭环，行业底层逻辑彻底换轨。

随着租赁住房上升到国家战略高度，国内密集出台各项利好政策，住房租赁市场已然成为房地产行业抢占的新赛道，长租公寓行业也正加速进入专业化资管时代。而在此背景之下，住房租赁企业的资产管理能力，正显得格外关键。

保租房“投融建管退”闭环已经形成

“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”今年以来，各地纷纷出台政策大力发展保障性租赁住房。据住建部相关负责人透露，“十四五”期间，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）。

与此同时，我国保障性租赁住房公募REITs也正式起航。首批保租房REITs在发行阶段即受到市场投资人的高度认可，三支产品拟认购份额数量均超过100倍。

金融资本青睐的是能持续升值及带来优质现金流的资产。保租房REITs受热捧，既有稀缺性的因素，也有其底层资产具备较强的稳定性和抗风险能力等优势的原因。保障属性高、租户稳定、出租率高、运营能力佳、收益较为稳定，都有效增强了资本市场的信心。

国内租赁住房市场近年来取得长足发展

资本青睐的背后，则是在2017年起步的国内租赁住房行业里，头部企业的业务规模和可持续发展能力，近年来正在不断提升。

以近期正式获批保障性租赁住房REIT的华润有巢为例，其作为华润置地旗下的长租公寓品牌，经过数年的发展，目前共有住房租赁在营项目34个，房间数2.5万间，储备项目21个，房间数3.1万间。

同样展现出良好发展势头的，还有龙湖集团旗下租赁住房品牌冠寓。从2022年中报来看，截至上半年末，龙湖冠寓全国开业房间数已超过11万间，时点出租率达到93.3%，大于6个月房源出租率95.4%。

龙湖冠寓展现出良好的发展势头

包括保租房在内，租赁住房市场规模正迅猛增长，而公募REITs正式破冰，不仅意味着保障性租赁住房“投融建管退”全链条的打通，也给市场上同样有能力的运营商带来想象空间。毕竟，参考海外市场经验，随着成功案例的积累以及市场化进程的推进，REITs也将不再局限于保租房领域，更多契合租赁住房市场发展的优质项目，均有望成为其底层资产，最终推动全行业向资管的逻辑更迭。

“头部玩家”持续强化资管能力

随着供给增量的上涌与金融闭环的合拢，行业焦点，也正逐渐向租赁住房“投融建管退”生命周期的后阶段移动。在资产管理的轨道上，租赁企业如何切入市场，如何借助运营策略实现更高的收益率，也就是企业的资产管理能力，正逐渐成为凸显品牌力和可持续发展能力的最优级指标。

龙湖冠寓就很有代表性。自2016年开始涉足集中式租赁住房业务，冠寓累计已开业房源规模目前已稳居行业第二。规模增长的背后，龙湖冠寓一直努力推动产品和服务标准化、规范化，并不断创新，为城市青年解决租房过程中的痛点、难点。

龙湖冠寓深圳景田店户型备受租客喜爱

比如，在研发设计上，冠寓坚持与客户共研，围绕租户生活轨迹，在入户门、办公、休闲、睡眠等8个户内模块积木式拼接出105个标准户型，满足不同租户需求；为更好地实现服务渗透，推出了包括24小时响应的“安心”服务，定期组织社群活动的“开心”服务等在内的“五心”服务。

回归产品本质与客户需求，又有着扎实的运营功底，龙湖冠寓近年来屡获市场及客户认可。截至今年上半年末，龙湖冠寓累计服务租户约50万人，累计用户逾250万人，用户满意度更是高达95%。

在不断完善产品和服务的同时，冠寓还通过盘活闲置资产等方式积极履行企业的社会责任，。以龙湖冠寓广州猎德大桥店为例，该项目原先是一个闲置物业，龙湖接手后，根据城市需要的年轻专才、青年白领等目标人群需求进行系统性规划、改造，最终实现了1+N的空间共享模式，不仅很好地满足了年轻人的生活所需，还获得了“海珠区人才服务驿站”授牌。

龙湖冠寓广州猎德大桥店为租客配备了公共厨房

全新的租住体验、贴心入微的服务，快乐和谐的社群文化以及对人才需求的关注，正吸引越来越多租客将冠寓作为居住的长期选择。这一点，从冠寓的经营数据可见一斑：2021年，冠寓实现租金收入22.3亿元，同比增长23%，首次实现年度盈利；今年上半年，冠寓依然保持着积极向好的势头，实现租金收入11.8亿元，同比增长11%。

“数字化”加持实现降本增效

不同于传统房地产业务的高杠杆、高周转、高增长，住房租赁业务更多强调如何通过精细化运营，在“微利”中尽可能获得盈利。

用业内人士的话说——住房租赁行业赚的是辛苦钱，而运用数字化系统，在不影响租客体验下良好的降本增效，当下正成为住房租赁企业的一致选择。

“我们的数字化已经覆盖了90%的场景，可以为租客、门店、业主等提供全链条、全场景的服务与支持。”据龙湖冠寓有关负责人介绍，在建造阶段，他们可通过工程管理线上化协同平台实现数据在线化，为各方提供决策和评价依据；而利用AIoT技术，龙湖冠寓更是实现了100余项开业检查线上化，在严控品质的同时有效节省时间、人力成本。

而在持续运营阶段，龙湖冠寓通过自有APP为租客提供智能化服务——看房、签约、入住后的服务需求、水电、续租、转租等，全生命租期的租房需求都可以通过手机在线完成。对于租客而言，这极大提升了租住服务体验。

龙湖冠寓依托数字化实现降本增效

尤其值得一提的是，利用去年上线的自研驾驶舱和指挥舱管理系统，龙湖冠寓如今可以做到经营情况的实时监控、自动预警、智能定价、智能管控等，既能更好的保证租客的租住舒适，又能提升运营效率。通过数字化系统对整体运营流程中各个节点的数据监控，龙湖冠寓能进行更为高效的数字化管理决策，降低经营风险，提升经营效益。

随着“投融建管退”闭环的打通，租赁住房行业无疑正迎来一个最好的时代，也是最具挑战的时代。拥有领先优势的龙湖冠寓等头部玩家，正借着产品牌、服务的持续精细化打造以及数字化平台持续夯实资产管理能力，为未来行业的发展提供更多样的想象空间。