克而瑞湖南购房俱乐部 2022-10-17 20:41 4.8w阅读
2022年10月17日,长沙第三轮集中供地供应,本轮共供应22宗地块,其中8宗商住地块,14宗住宅地块,共86.25万方。区域来看,望城区占15宗地块,天心区1宗,雨花区3宗,开福区3宗地块。
01
全国土地市场
多城市供地宗数减少,城投拿地为主力
全国已有18个城市第三批集中供地已供应,从供应宗数来看,大部分城市均有所下调,一方面是2022年全国房地产市场持续下行,有回暖迹象的城市并不多;另一方面则是部分城市开始试点一年进行四次集中供地,分散房企的资金压力。
从成交房企来看,全国城市多以国央平为主,即使是民企也多以本土房企为主。但近期财政部通知中提到“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”,长沙本轮成交如无国企托市,成交表现或将相较第二批集中供地有所逊色。
02
长沙土地市场
总出让与单地块面积双降,位置两极分化
长沙本轮土地集中供应相较于之前预计供应的42宗地块,减少了20宗,仅供应22宗地块,除延续前期的竞买规则外,本轮集中供地有竞自持占比增加、中心区域多以品质定价、部分板块限价上涨等特征。
供地面积趋小:现金为王时代,小面积地块更吸引房企
本轮供应虽宗数有所上涨,但出让面积跌破百万方,仅86万方,相较第二批集中供地下跌40%,相较去年第三批集中供地下跌47.88%。
从区域分布来看,岳麓区作为前几次的供应大户,本轮0供应,望城区供应不降反升,供应宗数达15宗。
从单宗供应面积来看,在目前现金为王的时代,房企愈加倾向小面积地块,ZF供地也逐步以小面积为主。2022年前三批单出让面积最高的单宗地块可达10万方以上,本轮仅8.15万方;另外本轮单宗地块平均出让面积近3.75万方,相较于第二批下跌56%。
(单位:万方)
土地位置分化:开福区中心地块供应,望城区供应占总宗数68%
根据开福区土地招商推介手册来看,开福区中心板块目前有4宗地块将出让,其中纯住宅地块仅2宗,其中072地块为土地推介里面的S8地块,周边有万科瑧湾汇、富兴世界金融中心等项目。
开福区中心板块推介地块
突破限价:两大板块限价突破板块限价,优质地段多品质定价
本次挂牌的的地块并未突破全市最高限价,但丁字镇和金星北板块限价有所突破。具体来看,金星北最高限价达10500元/平米,限价上涨600元/平米,该宗地位于新华联和国欣云境府旁,紧邻长郡二小,整体地理位置较为优越。但10月15日国欣云境府首开,均价9650-9850元/平米,去化仅47%,未来销售还需看房企运营情况。
丁字镇本轮供地均超过上轮限价,达9000元/平米以上,限价上涨1500元/平米,但2022年丁字镇整体成交均价仅6430元/平米,住宅限价明显高过住宅销售均价。
限价地是保刚需,但长沙在改善崛起的当下,也开启了品质市场,中心板块和强资源地段的地块均采用按品质定价,像068号的江景地块,以及072号的中心板块地价均为按品质定价,未来或将突破长沙现有房价。
竞自持占比攀升:21宗竞租赁地块,占比总量达95%
长沙对于租赁住房的重视在两大政策中得到很好的体现,一是盘活存量房用作租赁住房的政策,另一个则是在土地端,竞租赁用地占比的逐步增加。
本轮集中供地仅22宗,其中21宗为溢价竞自持租赁住房用地,占比达总宗数的95%以上,较第二批次上涨7个百分点。
来源:克而瑞湖南
撰写:钟玲
审核:蔡嫣
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来源:克而瑞湖南购房俱乐部
作者:克而瑞长沙
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