乐居新媒体 杨佳 发自武汉  

近日，戴德梁行发布第三季度武汉写字楼及零售市场报告，就2022年第三季度武汉写字楼和商业市场表现进行了全方位、深层次地解读。三季度武汉写字楼市场处于存量去化阶段，空置率有所下降，金融类企业搬迁需求活跃；零售商业供需趋稳，商圈客流一定程度受高温限电措施影响，轻奢品牌首店开业为三季度消费市场亮点。

武汉甲级写字楼市场

存量消化期，空置率下降

2022年第三季度，五大核心商务区共录得约2.7万平方米的净吸纳量，整体市场处于存量消化期，空置率环比下降约0.9个百分点至36.6%。市场总存量维持在282.1万平方米，市场去化压力有所降低。受市场环境与企业成本管控的双重承压影响，武汉核心商务区甲级写字楼整体租金进一步下探，三季度全市核心商务区甲级写字楼整体租金环比下降1.8%至每月每平方米100.7元。其中，光谷区域表现最为坚挺，空置率环比下降约0.2个百分点，主要得益于区域科技与新兴产业利好政策与高新企业群聚效应，光谷企业表现持续活跃。

搬迁需求活跃，带动租赁成交

租金下调刺激市场搬迁需求，三季度市场搬迁需求占市场总成交面积的61.9%，新设需求占比则分别较今年前两个季度下降约10.1和16.0个百分点。三季度武汉甲级写字楼市场租赁需求主要来自金融、TMT和专业服务业，分别约占本季度租赁成交面积的30.1%、17.9%和13.8%。值得注意的是，本季度来自金融类企业的搬迁需求活跃，包括水滴保险、友邦保险、中泰证券等在内的多家金融机构迎来升级搬迁。

未来展望：优质写字楼供应持续增量，金融企业引领市场需求

未来市场整体的需求活跃度将与疫情的走势与经济面积极信号的释放有较大的关联性。四季度武汉甲级写字楼市场预计还迎来包括华润置地大厦T1、长江产业大厦、香港中心A座等在内的约52.9万平方米优质办公空间集中交付。预计短期内市场空置率或将进一步爬升，租金承压下调。

对于金融企业近年来在武汉写字楼市场的抢眼表现，戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵表示：十四五规划中武汉提出了加快打造“五个中心”，建设现代化大武汉的目标。其中关于打造区域金融中心，后续又研究制定了《武汉市打造区域金融中心实施方案（2021-2025）》、《武汉市加快区域金融中心建设若干支持政策》等系列落地措施，积极推动优质金融机构在汉的落户和发展，武汉金融市场规模现处快速发展态势，随着市场参与方类型多元化和生态丰富化，金融类企业将成为武汉楼宇未来发展的供应趋势。

武汉优质零售市场

高温限电与整体经济因素叠加，消费需求放缓

大型商业综合体近年来积极抢滩武汉，2022年第三季度武汉优质零售物业市场扩张步伐有所放缓，项目总存量维持在315.4万平方米，零售商业供需趋稳。

受长江流域持续干旱天气影响，为保证居民用电，武汉市各大商圈纷纷实施限电措施，间接导致三季度购物中心类商业物业客流量一定程度下降。同时，叠加经济环境预期转弱，市场掉铺现象增多，截至三季度末，四大核心商圈整体空置率环比上升约1.1个百分点至14.9%。本季度武汉四大核心商圈首层平均租金整体呈下降趋势，录得每月每平方米506.8元，环比下降约2.7%。

服饰品牌积极拓张,首店经济持续发力

从三季度新店开业情况来看，零售(服装及配饰)、餐饮和娱乐休闲类业态分别占到四大核心商圈新店开业数量的35.7%、33.9%和14.6%。为应对十一黄金周，头部零售物业招商调整积极，例如万象城引进JILSANDER、MARNI、MaisonMargiela及BURTON华中首店、武汉国际广场开业华伦天奴和昂跑，并围挡武汉首家SHAKESHACK及户外运动品牌HOKAONE ONE。此外，三季度新能源汽车品牌在各大购物中心仍维持积极进驻态势，主要扩展品牌包括广汽、五菱KIWI、Zeekr、极狐汽车等。

随着各大高端商圈消费群体年轻化，更多的消费者关注品牌所带来的生活品质提升与理念价值。轻奢品牌作为消费者可“负担得起的奢侈品”，在国内有着差异化优势与前景。同时，年轻消费者也更愿意为绿色消费品牌买单。武汉商圈持续引进轻奢与新能源品牌入驻，迎合了新一代年轻中产阶级消费群体的需求，有助于打造商业体“奢潮”年轻形象，为实体零售创造新竞争优势。

未来展望：优质零售商业版图将进一步扩容，消费活力释放

戴德梁行中国区商业地产部董事郭雪君表示，武汉作为2021年人口增量位居全  国  第  一 的消费城市，聚集大批具有消费潜力的年轻群体，市场需求丰富多元，未来市场颇具发展潜力。2022四季度，武汉零售市场预计还将迎来包括梦时代广场、白沙龙湖天街、武汉国金天地等在内的约102.7万平方米的新增供应，助力武汉零售商业经济高质量发展，进一步推动武汉国际消费中心城市建设。