文/乐居财经 邓鑫妮

6910.568万元、6940.568万元、6970.568万元……8110.568万元！

落锤，成交！

6月30日上午9点41分，东部物业的拍卖正式开始。竞争颇为激烈，两位买家势在必得，价格也在一次次举牌中攀升。

终于在第39轮叫价后，其中一方放弃，深圳市科技园物业集团有限公司（简称“科技园物业”）成功竞得东部物业100%股份，成交价8110.568万元。

7月17日，科技园物业的母公司中装建设（002822.SZ）发布公告称，收购深圳市东部物业管理有限公司（简称“东部物业”）的工商变更已经完成。

“为拓展物业板块业务。”公告正文的第一句话，中装建设就表明了态度。

中装建设是一家建筑装饰为主业的上市公司，近些年却屡屡跨赛道收购物业企业。东部物业多年来深耕园区物业，与中装建设旗下物业公司擅长的领域相近，补强的意味明显。

其进一步表示道：“物业管理板块是公司未来业务发展的重要补充，优质的现金流将改善公司整体现金流情况。通过此次拍卖，公司物业板块业务有望加快发展，扩大业务规模，拓展业务范围。”

同为房地产上下游的产业，建筑、家居等企业进入物管的身影不少，物管被当作这些企业锦上添花的一抹亮色，不过一旦主业波动，物业也往往会成为“牺牲品”。

被拖累的物企

一场民间借贷纠纷，将东部物业推向了拍卖席，科技园物业拍下后，东部物业的股东成功易主。

此前，东部物业由深圳市东部发展集团有限公司（简称“东部发展集团”）100%直接持有，东部投资控股集团则透过东部发展集团间接持有东部物业100%股权。

工商信息显示，东部发展集团所属行业为商务服务业，经营范围包含投资兴办实业、国内贸易、自有物业租赁，成立于2019年，其控股股东东部投资控股集团成立于2001年。

东部物业则成立更早，始于1999年，主要从事物业管理及公共设施维修等服务。经过20多年的发展，东部物业服务的业态从单一的工业园区物业，逐渐扩展到高新产业园区、商业住宅、商业写字楼、政府机关物业、医院后勤物业、学校物业、大型电站（核电、水电、火电、新能源）等多元业态。

据公开资料，其在管项目超90个，管理面积1000多万平，业务覆盖广东、广西、浙江、贵州、湖南、甘肃、宁夏、安徽、陕西、天津等多个省市。

目前，东部物业旗下正常经营的公司共有8家，合并报表后，所有者权益约为9872.24万元。

按照东部物业的盈利情况来看，中装建设收购的市盈率不算太高，但是前者盈利能力起伏较大，低谷时会拉低后者的整体水平。

据资产评估报告，2018年-2020年，东部物业的收入分别为2.77亿元、2.68亿元2.74亿元，净利润分别为1099万元、1.27亿元、1052万元，净利率分别为3.97%、47.39%、3.84%。

虽然盈利能力不稳定，但东部物业的“卖身”，还要归结为前股东涉及的一场官司。

2020年5月，以孙卫宁为原告，杨玉科 、 东部发展集团 、深圳市东部开发（集团）有限公司（简称“东部开发集团”） 、 东部物业 、 深圳市鹏城建筑集团有限公司（简称“鹏城建筑集团”）等为被告的一场借贷纠纷拉锯战，在深圳市福田区人民法院上演，被告同属于东部投资控股集团。

几个月后，一审判决。东部开发集团提起上诉，却因未在法定期限内预交二审案件受理费，被法院裁定撤回上诉。

对簿公堂的戏码落下帷幕，杨玉科、东部发展集团、东部开发集团和鹏城建筑集团被列为被执行人，执行金额6579.5万元。

债务压顶无力偿还，东部发展集团的全资子公司东部物业，最终被司法拍卖。

企查查显示，东部发展集团背有44次被执行记录，被执行总金额约5.95亿元；东部开发集团共89次被列为被执行人，被执行总金额约27.5亿元。

玩家入场和退场

股权转让后，东部物业由科技园物业100%持股，而中装建设间接持有科技园物业51.63%股份，也相当于在东部物业受益了51.63%股份。

“物业管理板块是公司未来业务发展的重要补充，一方面优质的现金流将改善公司整体现金流情况，另一方面公司的物业板块以科技园区物业管理为主，在未来业务延展创新上有巨大的潜力空间。”

中装建设拍下东部物业并非心血来潮，其早有决心投身物管行业。

从行业分布来看，中装建设所处的建筑装饰业，与物管行业有一定的业务协同。

“装饰板块对旗下物业公司承接物管业务赋能，提供项目整体设计和工程服务，具有流程化、信息化等优势；同时，物管公司对在管项目的后续维护和二次更新中可为装饰板块进行导流。”中装建设表示道。

目前，中装建设主要承接工程施工、设计业务和物业管理服务，并逐步向物业管理、新能源以及科技创新板块进行拓展。

中装建设的物管初体验开始于2017年。当年5月，中装建设主动参股赛格物业，持有后者25%股权；三年后的2020年9月，又收购嘉泽特投资100%股权，间接持有科技园物业51.63%股权。

随着物业资产不断增多，该业务也在中装建设站稳脚跟。

2021年，中装建设营收72.78亿元，其中建筑装饰业收入约58.96亿元，占比93.91%；物业管理及服务收入3.82亿元，占比6.09%，而在2020年，物业管理收入占比仅有2.18%。

整体来看，中装建设的物业板块营收占比并不多，但中装建设的战略布局推着它不断在物管行业进货。

其他被母公司抛掉的“包袱”，或许就没这么好运了。

7月15日，建材行业的龙泉股份以3.69亿元的挂牌底价出售旗下盛世物业100%股权。2021年，龙泉股份旗下12家主要子公司亏损，其中盛世物业三年累计亏损4550万。

物管风口，不少上下游产业链的企业涌入。从去年物企上市的基石投资人名单就可窥见一二，房产中介贝壳、家居企业东方雨虹等或公司出面，或管理层入股。

市值回缩，资本撤退，房地产企业都能“弃车保帅”，留在物管市场的其他玩家或许也会转身离去。