乐居新媒体广州 近日，乐居新媒体小编探盘得知，昔日的天河区地价TOP1项目，经过几轮调价后，现在以8-9万元/㎡的售价推货，比起首次开盘的12-14万元/㎡，形成价格落差。

据悉，地块是由合景泰富于2020年11月以总价48.6亿获取的宅地，楼面价达到5.1万元/㎡，是目前天河的区域最高地价，广州市地价TOP3地块。

经过两年的开发，目前被打造成合景臻颐府项目，在今年1月份获取首批预售证，3月份迎首次开盘，当时售价为12-14万元/㎡，推售产品为建面200-350㎡大户型。

而今，再次去踩盘，发现项目已多次调整售价，目前推售200-250㎡大平层，均价在8-9万/㎡。

200㎡是四房三卫户型，东西朝向双阳台对流，采光通风都很不错，客厅的开间有近6米宽，动静分区。有4个卧室，带有双主套，适合一家老小居住，可保持独立和私密性，其中一个小房间可直通阳台。

此外，250㎡的大平层是四房两厅五卫设计，大双厅分隔设计，空间更大，客厅非常阔绰，厨房是L型，配有岛台，功能布局很清晰。

主卧带有独立卫浴以及大书房，书房可直通阳台，此外，每个房间均带有独立卫浴。

建设中的合景臻颐府

合景臻颐府位于奥体公园北侧，属于牛奶厂板块全新盘，根据规划，项目拟建17栋小高层洋房，总共315户，容积率仅2.0，属于低密度的住宅小区。

周边分布较多的是二手盘，如金地天河公馆、招商雍华府、华润天合、龙湖首开天宸原著等，都属于次新房，成交均价在8-9万/㎡，高峰时期也有挂牌10万+/㎡房源。对比2016年板块楼盘集中首开时4万/平的房价来说，如今已翻了一番。

但在今年6月时，有楼盘开始大跳水，如天河金地公馆有业主挂出6字头房源。

二手房都卖到了新房的价格，按理说，买入合景臻颐府性价比会更高，但据网签数据显示，目前住宅已售套数为6套，已拿证未售套数为309套。

根据规划户数看，项目315套房源均已拿下预售证，也意味着都已入市。

现场销售透露，目前想看合景臻颐府需验资300万，预计要2023年9月收楼。

牛奶厂板块的价格已在拍出区域最高地价时，被透支了一波，而目前周边没有大型商业配套，也没有产业主导项目，整体面貌的提升也需要等吉山村这个巨无霸项目被改造后，才能带来一些溢价空间。

此外，根据现场踩盘可知，目前牛奶厂板块最需解决的便是交通问题，这是困扰业主出行的头疼大事。

因为目前板块业主出行主要依靠的是悦景路，正常在非上下班高峰期，牛奶厂板块去往珠江新城的车程可控制在30分钟左右。

悦景路

但悦景路仅是双向两车道，且平日还有大货车呼啸而过，红绿灯也少，因此交通安全性不是太好，这是几万业主上下班必经之路，在高峰出行拥堵程度可想而知。

不过好在，这个局面未来是可以解决的。2022年天河重大项目建设中就包含了黄云路（奥体路-珠吉路）的升级改造项目，总投资近8亿，未来悦景路是会被拓宽成双向6车道的，缓解拥堵也只是时间问题。

此外，近期也传闻广州地铁19号线，在向招商雍华府项目征集建筑图，也预示着地铁项目也将有启动的迹象，未来能填补牛奶厂和广氮板块没地铁的空白。

板块交通如被升级后，整体区域价值也能迎来一波提升。