文/乐居财经 靳文雨

闽系房企金辉控股（9993.HK）近几年来与信托的关系很微妙。

在2020年赴港上市前，它曾因有着超百亿的信托贷款，并且要用30%募资资金来偿还项目开发的部分信托贷款而引起热议。因此，在成功赴港上市之后，金辉控股渐减少了对信托贷款的依赖程度，并开始逐步提升对传统融资渠道的议价能力。

上市不到一年，金辉控股就遇到行业寒冬，各个融资渠道开始收紧，各大房企也把信托当作了“新宠”。

近日，有消息称，金辉控股又搭上了信托这个“老朋友”，获得了一笔35亿的资金。

据第三方权威信托平台显示，7月1日起，一款名为“永兴5号集合资金信托计划(第1期)”的信托理财产品正在热火推售之中。这款信托产品计划总募集35亿元，期限从12个月到18个月不等，分期发行募集资金，投向西安项目，预期收益率7%-7.8%。而此款产品的受托发行机构为山东信托。

其融资方是陕西枫泓房地产开发有限公司（以下简称：陕西枫泓），股权穿透显示，陕西枫泓为金辉控股在境内的房地产开发实体——金辉集团股份有限公司（以下简称：金辉集团）的全资子公司。

企查查显示，陕西枫泓成立于2010年12月23日，注册资本为5000万元人民币，实际控制人为金辉投资（香港）有限公司，西安启泰置业有限公司对其100%控股。

在这次交易中，金辉集团为上述信托募资提供连带担保，全资控股公司西安金辉将旗下西安永挺置业100%股份及其所持的鹿鸣长滩项目DK1-2地块进行抵押。

对金辉控股来说，这是其自2020年11月底港交所上市以来的首次大规模信托募资动作。在此之前，金辉控股天津津海云著项目，曾在兴业信托获得4亿元融资。

据乐居财经《资管K线》获悉，金辉控股已于今年6月底完成兑付，兴业信托计划的投资人已按时收到本息。

上半年来，地产项目风险频出，地产信托压降规模近八成。在此背景下，能获得信托融资的房企并不多。

2021年，金辉控股三道“红线”继续保持绿档水平，净负债率为88%，现金短债比1.2倍，剔除预收款项后的资产负债率68.5%，财务安全系数优于绝大多数民营房企。

从安全角度出发，山东信托会选择行业排名靠前、信用等级较高的全国性企业以及在区域内深耕的优质企业作为交易对手。

不过，衡量安全的标准并不唯一。有业内人士分析称，国内六十多家信托公司，每家公司都有自己的客户群，合作的房企必须是圈内知根知底的。目前市场上有的发行主体很大，有的很小，但只要信托对其足够了解，觉得主体公司的风险可控，就可以合作发行。

据了解，金辉之外，康桥、中梁、石榴置业等房企也在今年拿到了山东信托的橄榄枝，这份雪中送炭的情谊十分难得，可见关系够铁。

接盘7家地产公司

山东信托成立于1987年，1991年获发证券业务牌照，成为山东省内第一家获准经营证券业务的机构，2015年完成股份制改革。

目前大股东为山东省鲁信投资控股集团有限公司（以下简称：鲁信集团），持股比例为48.13%，实控人为山东省财政厅。

据乐居财经《资管K线》了解，山东信托会选择行业排名靠前、信用等级较高的全国性企业以及在区域内深耕的优质企业作为交易对手，主要通过债权融资和股权投资方式为住宅地产、非住宅地产（例如商业地产、物流地产等）提供资金支持。

财报数据显示，截至2021年末，山东信托存续股权投资项目（含「股+债」项目）24个，其中纯股权投资规模合计18.59亿元。截至2021年末，山东信托以公允价值计量的集团口径通过合并结构性实体间接持有的联营企业共计12家，包括滕州海德公园、潍坊恒儒置业有限公司等。

今年以来，山东信托在地产领域动作频频。就在上月，其刚刚接盘了山东保信置业有限公司（以下简称“山东保信置业”），持股比例为40%。

据企查查，山东保信置业于2021年11月24日刚刚成立，注册资本为1666.667万元人民币。股权变更前，由滕州海德公园地产有限公司（下称“滕州海德公园”）100％持股。目前，滕州海德公园对山东保信置业的认缴额为1000万元，山东信托认缴额666.667万元，二者分别持股60％、40％。

值得注意的是，转让方滕州海德公园是山东信托的关联方。其成立于2014年11月18日，注册资本为6376万元人民币，经营范围包含房地产开发、策划、营销服务等。滕州海德公园大股东是保利（山东）建设投资有限公司，持股比例58.2191％；山东信托持有滕州海德公园41.7809％股份。

而据乐居财经《资管K线》了解，山东保信置业已经是山东信托年内接盘的第7家地产公司。

今年3月24日，山东信托接手了河南帆弘持有的59％股权，成为郑州康河控股股东。而在此之前，郑州康桥新增一笔股权出质，标的企业即郑州康河，质权人为山东信托，出质股权数额为50万元。

郑州康河在2021年初曾是郑州康桥的全资子公司，在随后的一年内股权经历数次变更。待山东信托接手时，郑州康桥对郑州康河的持股仅剩1％，河南省金博大投资有限公司（以下简称：金博大投资）持股40％。而此次退出的河南帆弘也属于“康桥系”。

今年5月1日，山东信托又接手了郑州广瑞置业90%股权，而退出者也是郑州康桥。原第二大股东金博大投资持有的郑州广瑞置业10％股权不变。

乐居财经《资管K线》查询获悉，山东信托接盘的另4家公司中，山西梁轩房地产开发有限公司、无锡顺之禾置业有限公司股东背后有中梁身影；保定通瑞房地产开发有限公司80%股权由石榴置业旗下廊坊中投置地持有；襄阳泽信房地产开发有限公司80%股权由北京泽信地产持有。

地产类信托规模下行

山东信托曾透露，近年来，公司逐步加大房地产项目股权投资比重，股权投资项目产生的分红、股权退出收益已经成为公司收入和利润的重要来源。

但是，自恒大暴雷拉开了地产行业风险蔓延的序幕，地产信托违约状况开始频发，规模急剧攀升。在此情况下，信托公司也逐渐缩减了在地产领域中的投资，避免被房企更多的信用风险波及。

根据相关数据，2021年，新发行房地产类集合信托规模为6027亿元，同比大幅下降34.5%；规模占比26.42%，较2020年下降3.98个百分点。各家公司信托资产运用于房地产的规模，普遍都在减少。

山东信托也不例外。财报数据显示，2021年，山东信托投向房地产的信托资产为338.57亿元，同比下滑了43.22%，跌超四成。

据财报，2021年，山东信托实现信托业务收入人民币8.3亿元，同比下降28.1%；受手续费及佣金收入、利息收入等同比减少影响，2021年，山东信托实现经营收入人民币17.79亿元，同比下降22.9%；归属公司股东的净利润人民币4.69亿元，同比下降25.4%。

值得关注的是，山东信托净利润已连续4年下滑；截至2021年末，该公司涉诉或仲裁金额总计约为51.73亿，较上年同期暴增42亿，案件主要是信托贷款逾期所引起的。

而就在最近，有媒体爆料称，山东信托旗下又一款集合信托产品出现延兑。

上月末，山东信托发布的《关于资产组合管理1号集合资金信托计划召开第一次受益人大会的公告》显示，受国内外经济下行、新冠疫情长期反复等影响，国内实体经济和房地产业遭受重大冲击，导致该信托计划最终投资项目进展不达预期，资产价值受行业下行、市场低迷被动降低，导致本金在到期日无法顺利收回，且后续资产处置周期、进展有不确定性，预期会产生损失。

在整个公告中，山东信托并未就该产品的产品类型、产品期限及预期收益率等进行披露，其官网也无相关产品信息披露。

但据相关媒体报道，虽然该项目在销售时没有明确底层投向，但应是主动管理类产品，项目最终投向房地产。