净利润率行业领先，收入增速创新高

2021年星盛商业实现毛利约人民币3.30亿元，同比增长约32.9%；资产负债率20.5%，同比下降42.5个百分点，净利润率32.14%，在港股上市物企保持领先。

图：2021年部分港股上市物企净利润率（%）

数据来源：CAIC整理

年报显示，星盛商业2021年实现营业收入5.72亿元，同比增长约29.5%，收入增速创新高。其中，来自委托管理服务的收入约为3.517亿元，同比增长约13.9%，占总收入约61.5%；来自品牌及管理输出服务的收入约1.985亿元，同比增长约74.2%，占总收入约 34.7%；来自整租服务的收入221万元，同比增长约14.8%，占总收入约3.8%。

图：2017-2021年星盛营业收入及同比增长

（千元、%）

数据来源：星盛商业年报

轻资产助力全国化布局，逐步完善全价值链服务体系

2014年，星盛商业正式启动轻资产输出，截止到2021年底，星盛商业已进入全国25个城市，为84个商业项目提供服务，总合约管理面积390.0万平方米，当中62.4%由独立第三方开发或拥有。2021年星盛商业相继开出长沙宁乡星河COCO City、东莞塘厦星河COCO Garden、南昌博能星河iCO等3个项目，另外新签约厦门星河COCOPark、广州从海英星河iCO、广州健康港星河COCOPark、湛江星河COCO City、日照星河iCO以及深圳龙华Costco等6个项目，合计新增合约面积66万㎡，在长三角地区取得点状性突破，2022年则将迎来8个新项目的开业。目前，除大湾区外，星盛商业在华南、长三角、华东、中西部城市均有布局，全国化布局正在稳步展开。

表：2022年星盛拟开业项目明细

数据来源：CAIC整理

除了积极利用第三方外拓取得规模扩张，星盛也在逐步完善全价值链服务体系。2022年星盛商业与深圳国企的首次牵手，签约深圳创智云城二期商业项目，为商业项目前策定位及招商方案服务，探索更为多元化的服务模式。

项目打造聚焦“小而美”，部分项目业绩创新高

从项目体量来看，星盛商业大多数项目体量都在6-10万平方米，致力于打造“小而美”商业，关于发展模式，星盛商业表示：“商业模式可以复制，但商业形式一定是一店一策、一事一议、一城一议，现在商业不应该有所谓的异地复制的概念。”在产品线方面，星盛商业打造了城市型购物中心“COCO Park”、区域型购物中心“COCO City”和“iCO”、社区型购物中心“COCO Garden”，以及家居购物中心品牌“第三空间”等5条产品线，能够对各类城市、各类客群提供针对性的项目打造。

在打造“小而美”商业的战略下，2021年多个购物中心在2021年业绩再创新高：2021年深圳福田星河COCO Park项目销售额较2019年同期（无疫情影响）增长达18%，出租率提升至98.8%的高位；深圳龙岗星河COCO Park过去一年销售规模增长21%；常州武进湖塘星河COCO City、销售同比增长29%，创开业以来销售新高……

结语

2021年1月26日赴港上市的星盛商业，开创了国内首个以纯商业物业运营上市的先例。面对商业地产资本化的必然趋势，星盛商业已然站在了风口，未来，逐步打造以商业运营为核心的全价值链服务能力，布局全国实现规模扩张，是星盛商业努力的方向。